前些天，深圳的樓市數(shù)據(jù)比較有意思，品房統(tǒng)計了2020年6月深圳南山區(qū)二手房合同簽約數(shù)據(jù)（一周內(nèi)，非網(wǎng)簽合同）。
6月15日，成交249套，均價為10.82萬。
6月08日，成交209套，均價為10.53萬。
6月01日，成交213套，均價為10.92萬。
發(fā)現(xiàn)什么問題了么？
數(shù)據(jù)給出的結(jié)論并不復(fù)雜，房價高（超10萬一平），成交套數(shù)少（半個月才671套）。
當(dāng)然，對于許多城市而言，一個區(qū)的二手房成交數(shù)據(jù)能達到如此水平已經(jīng)相當(dāng)不錯了，但對于深圳這個一年人口流入量超過50萬的千萬級人口城市，就顯得少了。
其中的不少年輕人在奮斗多年后，他們可能依舊買不起房，只能攢點錢回老家買房，或者在隔壁的東莞和惠州安家。二線城市也會類似邏輯，只不過他們會選擇更次一級城市。
大林我在2020年6月2日就在文章《中國家底曝光，中國到底有多少錢？》談到6億低收入人群問題。
數(shù)據(jù)：
1、2018年末，我國鄉(xiāng)村常住人口5.64億。
2、2019年，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）絕對值70467億元。
簡單計算可知，2019年我國鄉(xiāng)村常住人口平均產(chǎn)值為12494.14億元，平均一個月為1041.17元，差不多1000元。
所以，我們才會看到那句“有6億人每個月的收入也就1000元，1000元在一個中等城市可能租房都困難……”？
當(dāng)然，第一產(chǎn)業(yè)中的6億人不會是城市買房主力，特別是一二線城市。
那買房的主力會不會是小白讀者，正在看文章的你呢？
有可能，但也可能不是，其中很多人還喜歡看以下買房指標(biāo)。
克而瑞地產(chǎn)地產(chǎn)研究文章《專題|以房價收入比、杠桿率與負債率看居民購房能力變化對……》以房價收入比合理區(qū)間上限7和全國平均杠桿率150%為界，將272個地級市劃分為四類：
第一類過度消費型：高房價收入比、高杠桿率，以核心一二線城市為主。
其中以深圳為代表，房價收入比為34.8，杠桿率為194%。
房價收入比，簡單理解就一個深圳普通人按照目前的工資，買一套房要34.8年。
杠桿率的理解需要一個例子。（財經(jīng)小新聞）
2018年8月，深圳住戶貸款余額超過1.9萬億，但個人儲蓄存款只有1.15萬億，杠桿率高達167%，比去年同期上漲了9個百分點。
現(xiàn)在深圳杠桿率為194%，意味著一個人貸款余額為1.94萬元，但存款只有1萬元。
是不是看著有點嚇人。
第二類“家有余糧”型：高房價收入比、低杠桿率，主體是強三四線城市，其中以佛山為代表，共計78城，占比為29%，多在長三角、珠三角。
第三類深度套牢型：低房價收入比、高杠桿率，多數(shù)是東北、華北地區(qū)的風(fēng)險城市。
此類城市不多，只有14座，東北地區(qū)的鶴崗最為著名，其房價收入比為5.1，杠桿率為172%。典型特征是房價低，但不好賣。
第四類理性消費型：低房價收入比、低杠桿率，以普通三四線城市為主，這一類別的城市數(shù)量最多、共計132座，占比近半，如唐山、常德。
現(xiàn)在好了，按照上面對于城市的四個分類，我們在哪一類城市買房比較好呢？
你不用急著下結(jié)論，我們接著下面一組數(shù)據(jù)。
中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2020年4月95個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積3713萬平方米，同比下滑25%。
數(shù)據(jù)很多，也很細，大家可以慢慢看。
其中值得關(guān)注的重點卻是在2020年4月經(jīng)濟不是很景氣的情況下，三個一線城市都出現(xiàn)了住宅成交面積下滑的現(xiàn)象，如北京（-37%）、上海（-28%）和廣州（-36%），但深圳卻是同比上漲5%。
6月22日深圳樓市新聞：
今日上午，深圳樓市重現(xiàn)“萬人搖號”的盛況——位于深圳光明區(qū)的華發(fā)·金融華府（以下簡稱“融御華府”）搖號結(jié)果出爐，近9000名購房者搶購約400套住宅，中簽率僅為4.4%，購房者不禁感嘆：“中簽難度堪比中彩票”。
可見深圳樓市的熱度之高！
是不是有點出乎意料，但你也可以說其中有風(fēng)險。
早在2020年6月9日，大林我就在文章《房價漲，房租跌，發(fā)生了什么？》談到法拍房問題。這也是很多覺得房子有風(fēng)險人士寫文章討論的重點。
文章《2020年，“法拍房”猛增，“斷供潮”來襲……》羅列各個時間點，全國法拍房數(shù)量：
2017年末：9000套
2018年末：2萬套
2019年末：50萬套
2020年6月初：116萬套
該文章還給我們普及一個小知識，關(guān)于法拍房進入司法拍賣的時間。
1、房屋斷供后，銀行會聯(lián)系房貸客戶，給予一定的寬限時間。
2、一般而言，斷供3個月后才會走法律程序。
3、法院判決需要1-2個月執(zhí)行。
4、進入司法拍賣階段
該篇文章也給出了觀點：
兩年半時間，全國法拍房數(shù)量漲了128倍。如果這樣計算下去，到了2020年底，預(yù)計突破200萬套。
2018年6月8日數(shù)據(jù)，全國房產(chǎn)拍賣共有標(biāo)的物是183萬套。
當(dāng)時我的觀點：
法拍房增速很快，但交易速度也快，存量并不多。在房貸使用比例高的城市，法拍房的比例會相對高，一般城市存量不多。房貸比例高的城市，斷供可能增長，但還未進入高峰期。不過，其占整個城市房產(chǎn)份額不會很高。由于貨幣政策穩(wěn)定，大部分城市房價不會出現(xiàn)大的波動。
現(xiàn)在法拍房情況如何。
2020年6月22日，阿里拍賣法拍房共計185萬套。
實際上，法拍房的增速已經(jīng)大降。當(dāng)然，小白讀者可能想細究其中原因，這個我們后面可以專門寫一篇文章討論?，F(xiàn)在先給結(jié)論，其中緣由在于近期的政策支持，最難一關(guān)正在渡過。
既然貸款買房人都要渡過難關(guān)了，為什么深圳樓市還能一枝獨秀，無名而火呢？
核心原因在于一二線城市的頂級客群。
不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年13家上市銀行私人銀行客戶共計76萬，管理資產(chǎn)10.68萬億，戶均資產(chǎn)1407萬億。
需要指出，這只是銀行財報披露的頂級客群銀行賬戶數(shù)據(jù)，他們的股權(quán)、房產(chǎn)、古董、私家車等其他財富還未做詳盡統(tǒng)計。
除了頂級客群，我們的貨幣供應(yīng)其實也未縮減。
中國貨幣M2數(shù)據(jù)：
5月同比增長：11.10%
4月同比增長：11.10%
3月同比增長：10.10%
或許大家覺得自己的認知被顛覆了，但我們在這一次大的資產(chǎn)價格變得中的表現(xiàn)與美國相比，只能算是小巫見大巫。
因為疫情，美聯(lián)儲開啟了天量資金救市計劃。
結(jié)果兩個月出頭，蘋果公司股價漲幅高達38.07%！更為重要的是上漲的巨頭，不止蘋果一家公司，美國主要科技巨頭全線上漲，微軟上漲20.65%，亞馬遜上漲28.98%，谷歌上漲28.32%，F(xiàn)acebook上漲41.17%。美國三大股指從底部上漲幅度最高超過了40%
經(jīng)濟不好，資產(chǎn)價格卻大漲。美國早已生動展示了實體經(jīng)濟與資產(chǎn)價格如此背離的本質(zhì)。
至此，你或許已經(jīng)理解一座房子價格上漲的主要推動因素了，關(guān)鍵在于有購買力客群和貨幣供應(yīng)量，有時甚至可能會背離實體經(jīng)濟的表現(xiàn)。