近期，深圳房價上漲吸引了全國關(guān)注。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，深圳依然是全國房價最貴的城市，目前單價是61776元/平方米左右。

過往，深圳樓市是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，歷次全國樓市回暖之前，深圳房價往往先一步上漲。

日前，社科院做出預(yù)測：在疫情沖擊及寬松貨幣環(huán)境的背景下，短期局部上漲或下跌的風(fēng)險將并存。 如果沒有嚴厲的管控措施，深圳的房價結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其它一二線城市。

那么深圳樓市會出臺嚴厲的管控措施嗎？

4月28日，在深圳本地“民心橋”節(jié)目中，深圳市住建局長表示，對于房價上漲，我們（深圳）準(zhǔn)備了很多手段。比如在交易環(huán)節(jié)，對高價房采取少杠桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化； 在持有環(huán)節(jié)，我們接下來也可以考慮房地產(chǎn)稅的問題。

看了下，這些可能的舉措中，即有新辦法，也有老辦法。比如少杠桿、高利率、高稅收等，也有新辦法，比如房地產(chǎn)稅。

我一直認為，房地產(chǎn)稅并不能遏制一線城市房價整體上漲的趨勢，但它對于遏制炒房，保護剛需作用是相當(dāng)明顯的。

按照市場的預(yù)期，房地產(chǎn)稅應(yīng)該在2019年完成立法，但由于當(dāng)時考慮到對經(jīng)濟的沖擊，久久沒有誕生。2020年在疫情沖擊下，中國經(jīng)濟壓力也很大。因此，多數(shù)人預(yù)計，2020年房地產(chǎn)稅也難產(chǎn)。

2018年，財政部部長劉昆表示將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

也就是說房地產(chǎn)稅的征收要先立法，獲得授權(quán)后才會征收。而深圳市住建局長此時表示房地產(chǎn)稅是未來的選項之一，那么是不是存在兩個可能性：房地產(chǎn)稅今年會立法？或者，深圳房地產(chǎn)稅可暫時先獲得授權(quán)？這是我的猜測。

眾所周知，房地產(chǎn)稅是一個新的稅種，以前從來沒有過。目前只有房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅主要是對房屋征收的一種稅，對象主要是企業(yè)。而房地產(chǎn)稅既是一種對房屋征收的一種稅，同時也對房屋下面的土稅征稅，所以多了一個“地”字，很多人把房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅混淆了。

由于房地產(chǎn)稅是對持有環(huán)節(jié)征收的一種稅，意味著你買了房子后每年或某個固定時段內(nèi)定期繳稅，這就大大增加了持有房子的成本，對高杠桿炒房或者有多套房的人群帶來巨大的影響，也會對房價帶來壓力。所以未來的房地產(chǎn)稅征收很可能是：

1、只會在房價上漲壓力的一二線城市征收，而在原本就有下跌壓力的三四線城市開征，只會起到助跌作用，所以會免征。

2、為了保護剛需，房地產(chǎn)稅的稅率可能會是累進制，首套房可能不會征收，名下房子越多，稅率越高。比如二套房是1%，那么三套房則是3%。

近日，住建部印發(fā)通知，要求全面采集樓盤信息，實現(xiàn)網(wǎng)簽即時備案，推進房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，推進全國“一張網(wǎng)”建設(shè)。北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶等重點城市房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。我不知道這個信息是不是與房地產(chǎn)稅有關(guān)，但至少說明，房地產(chǎn)稅開征的技術(shù)條件已經(jīng)基本具備，因為你要征稅總得知道每個人名下有多少套房吧？

所以遏制深圳房價上漲，房地產(chǎn)稅是有效的，但今年是否會推出這個還要打問句。

近期深圳房價上漲的導(dǎo)火線在于疫情過后，市場的貨幣供應(yīng)量增加，人們預(yù)期貨幣政策會寬松，預(yù)期房地產(chǎn)政策會松綁。所以當(dāng)較為廉價的資金越來越多的時候，人們首先想到的是買房。近期，深圳監(jiān)管層要求房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況，其實就是已經(jīng)意識到了這個問題。

現(xiàn)在國家通過優(yōu)惠政策鼓勵給小企業(yè)貸款，利率很低，但很多企業(yè)主借到錢后不是用來搞主業(yè)，而是變相用來買房或炒房，結(jié)果火了樓市。

目前深圳樓市有幾個特點：

一是土地面積太小，住房供應(yīng)有限，疫情后需求釋放，很多是“日光盤”。

二是深圳杠桿率高，查了下數(shù)據(jù)，2018年末深圳住戶存款是1.38萬億，住戶貸款是1.99萬億，住戶貸款與住戶存款的比值是1.44，也就是深圳居民凈存款是負的，深圳居民杠桿意識非常強，喜歡借錢投資、借錢買房，所以深圳樓市對利率非常敏感。近期，市場利率和房貸利率的下行也是房價上漲的重要原因之一。

三、深圳今年將迎來特區(qū)成立40周年，此前國家已經(jīng)給予“先行示范區(qū)”的最高定位，在這個預(yù)期下，今年可能還有利好。

四、雖然深圳限購非常嚴（深戶限購兩套，非深戶5年社保），但是深圳的落戶門檻非常低，大專以上學(xué)歷就可以落戶了，你可以想想看，按這個標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)個戶口就可以破除限購了，是不是限購的效果是不是大減？

當(dāng)下深圳房價過快上漲已經(jīng)對城市競爭力帶來負面影響，短期有什么好的應(yīng)對辦法？

1、提高二套房首付比率，提高利率：深圳樓市杠桿率高，對資金敏感，提高二套房首付比率，提高利率讓進入樓市的資金難更大，價格更貴，增加非剛需人士的買房成本。

2、落戶后需要有一年社保才能買房，或者落戶前后已經(jīng)有3年連續(xù)社保，抑制炒房。

3、嚴查資金用途，杜絕消費貸、企業(yè)貸或者疫情期間優(yōu)惠貸資金進入樓市。

4、合理區(qū)分剛需和非剛需，對于新樓市，優(yōu)先考慮剛需家庭，或者留出一定的比例，滿足剛需首套需求。