這無疑是對深圳樓市局部過熱現(xiàn)象的一個重要預(yù)警，同時也是對全國樓市冷熱不均的現(xiàn)象做了一次“體檢”。

社科院報告，有哪些看點？

1、“深圳的房價結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴展成全面上漲，并傳導(dǎo)至其它一二線城市?！?/p>

解讀：從數(shù)據(jù)上看，緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，近3個月深圳房價累計上漲4.07%，東莞累計上漲3.88%。但是單3月份深圳房價其實是下跌1.21%的。這說明深圳市內(nèi)的房價漲跌并不均勻，而事實也是如此。

近3個月深圳南山區(qū)房價累計上漲8.84%，寶安區(qū)房價累計上漲7.96%，羅湖區(qū)則微跌0.06%。

社科院認為，深圳房價的這種結(jié)構(gòu)性上漲很可能擴展，甚至“高開低走”。但我認為這種擴展是有條件的，下文會細講。

2、“由于疫情影響因素的區(qū)域不平衡性，部分城市疫情對樓市的負向影響總體將超過寬松貨幣環(huán)境對樓市的正向影響。而另一些城市，形勢則可能相反。表現(xiàn)在房價格局上，則是市場冷熱不勻，漲跌互現(xiàn)?！?/p>

解讀：說白了，就是疫情對各省市的沖擊程度不同，有的地方元氣大傷，即使在貨幣寬松的環(huán)境下，當?shù)貥鞘幸膊蛔阋曰謴?fù)；有的地方，比如深圳才得以快速恢復(fù)。

這其實還是體現(xiàn)了當下全國樓市的分化性，不排除疫情沖擊下部分中小城市房價下跌較大的可能，比如3月份四川廣元房價均價下跌14.36%。

此外，社科院還給樓市提了一些建議，其中提到集體土地入市改革、宅基地流轉(zhuǎn)等長效機制。

為何會出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性漲跌”？

這種所謂的結(jié)構(gòu)性上漲，其實不僅在深圳，在大灣區(qū)其他城市也存在，甚至出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下跌。

首先，大灣區(qū)一些核心或其他城市的土地財政依賴度其實并不低，這就注定了剛需弱，土地財政依賴度高的城市在疫情沖擊下，漲跌會分化，幅度甚至加大。

比如像高度依賴土地財政的廣州、佛山等地房價，近3個月均有所下跌。

其次，一線城市的需求在那里，3月份，4大一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比依然上漲0.2%。但是京滬調(diào)控嚴厲，深圳相對“寬松”點，所以資金就往這走。3月份，深圳也是四大中唯一一個成交量同比為正的城市，所以地段好，剛需多的地方自然會有一定幅度的上漲。

再次，以廣東為例，由于廣東是工業(yè)和外來人口大省，復(fù)工和就業(yè)因素影響樓市的權(quán)重較大。所以像莞惠等工業(yè)重鎮(zhèn)樓市成交量恢復(fù)程度較低，反而粵西粵北地區(qū)采取“以價換量”的方式效果明顯。

但同時，這些成交量恢復(fù)程度較高的地市，也是樓市降價幅度較大的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，大灣區(qū)核心城市房價整體平穩(wěn)，莞惠兩地有小幅調(diào)整或特價房拉低平均值。

深圳房價熱會擴展嗎？

1、與2015年的全面上漲不同，這次深圳的上漲區(qū)域主要集中在西部，其他地區(qū)沒漲什么，甚至原地踏步，而且即使深圳成交活躍，依然也有去庫存壓力。

深圳市住建局數(shù)據(jù)顯示，3月末新房住宅可售房源27804套，去化周期8.8個月，較2月延長0.3個月；非住宅可售房源為37422套，去化周期延長至21個月。

所以深圳這種冷熱不均的樓市，再加上周邊地市以價換量，至少在當前嚴厲調(diào)控下，擴展概率不大。

你想想，大灣區(qū)周邊地市都在降價賣房，就相當于在火山周圍挖了一圈水渠，怎么去傳導(dǎo)？

2、這種上漲不排除炒作拉高出貨的可能。舉個簡單的例子，寶安區(qū)是深圳工業(yè)的主要集中地，疫情之下?lián)p失不言而喻，再加上經(jīng)濟不景氣導(dǎo)致廣東其他地市返鄉(xiāng)置業(yè)需求高，一邊是破產(chǎn)倒閉失業(yè)，一邊是樓市漲價豪宅秒空，請問哪來那么多購買力？！即使有，我相信很多也處于觀望中，不太可能這么猴急地釋放出來。

而且，深圳樓市掛高價惡意炒作的行為比比皆是，要么就出貨，出不了貨，也不能賣掉價，總之他不會讓你等到跌價。

假如是這樣，這種趨勢能不能持續(xù)都是個問題，就更別提擴展了。當然這只是猜測。

3、全國的樓市是因城施策，調(diào)控緊的地方傳導(dǎo)不過去，松的地方資金根本炒不起來，很多地方降價還來不及，還談漲價。

不過如果深圳這種趨勢擴展到其他二線城市，還是相對容易的，因為當前房企融資成本下降了，不少地方土地溢價率還是蠻高的，這就好像溫度已經(jīng)到了，就差一把火。

但還是那句話，再怎么擴展，有需求的地方，上漲才會持續(xù)，像安徽、江西等人口流出的一些地市，這種擴展影響可以說幾乎沒有。

總體看，全國樓市的總體需求，和開發(fā)商的投資熱情并不高，剛需的話，所在城市如果有降價現(xiàn)象，可以考慮上車，畢竟等需求釋放后，上漲勢頭就來了。