作者|喻蕾

出品|搜狐焦點長沙站

距離6月的長沙首次集中土拍已過去2月有余，有的地塊還在按兵不動，而有的卻已出規(guī)劃。繼此前的保利北中心一期、綠地長沙之門、建發(fā)玖洲和鳴、萬科星光里等之后，龍湖在大王山的地塊也出規(guī)劃了，備案名龍湖江與城，限價12200元/㎡。

龍湖在大王山的[2021]長沙市040號地位于岳麓區(qū)洋湖街道獅山路兩廂，東臨潭州大道、南臨荷葉路、西臨清風(fēng)路、北臨星城路，以獅山路為界分為南北兩個地塊。根據(jù)此前掛牌條件，競得人須自持3萬平方米租賃住房不低于10年，并引進一家全國性集中式長租公寓品牌負責(zé)運營（該長租公寓品牌近兩年在湖南省范圍內(nèi)開業(yè)運營的長租公寓項目不少于10萬平方米）。且引進的長租公寓運營品牌在運營管理本項目長租公寓之前，需在湖南湘江新區(qū)大王山旅游度假區(qū)內(nèi)注冊并設(shè)立湖南區(qū)域總部，該總部入駐后10年內(nèi)不得遷出。

（位置示意圖）

項目南側(cè)是即將入市的（純改善，主推建面290-600㎡住宅），往北是深圳龍光地產(chǎn)同一時期拿下的11800元/㎡限價地（詳見）。據(jù)拼房帝7月底最新探地消息，龍湖該地塊目前圍擋已建好，疑似在建售樓部，相信距離項目入市也快了。

（施工圖）

28棟小高層限價12200 剛需改善相結(jié)合

從規(guī)劃信息得知，龍湖江與城項目整體占地面積143243.29㎡，總建面約41萬方，其中住宅約23萬方，商業(yè)約10萬方，商住比3:7，容積率2.36，綠地率30%。小區(qū)共規(guī)劃1672戶5350人左右，停車位2443個（地上244個），主要建筑包括28棟小高層住宅（11-17F），9棟經(jīng)濟型酒店（租賃住房自持+銷售），9棟2F商業(yè)，體量不小。除清風(fēng)路沿線外，其余道路上均設(shè)置有車行及人行出入口，四周沿街還分布有共計7645.05㎡的城市廣場。

（規(guī)劃示意圖）

具體來看，北地塊（B-P04-A35-1地塊）占地57398.92㎡，總建面約14萬方，包括約7萬方的住宅和3.7萬方商業(yè)，由11棟小高層（11F，大概率是洋房）、4棟經(jīng)濟型酒店、3棟商業(yè)組成，酒店沿星城路排布，全部為自持10年的租賃住房（873套），商業(yè)則位于獅山路沿線。另有9班制幼兒園和3班托兒所也位于本地塊內(nèi)。

南地塊（B-P04-A36地塊）占地85844.37㎡，總建面約27萬方，包括約16萬方的住宅和6萬方商業(yè)，由17棟小高層（15-17F），5棟經(jīng)濟型酒店，6棟商業(yè)組成，整體容積率（2.61）略高于北地塊（1.98）。其中5棟酒店均為銷售用途，從規(guī)劃信息看應(yīng)該是loft公寓式酒店。

產(chǎn)品方面以建面90-150㎡住宅為主，共1257套，150㎡及以上的有415套，初步推測可能是剛需、改善相結(jié)合，延續(xù)龍湖此前在長沙項目的一貫風(fēng)格，如龍湖春江天曜、龍湖春江天璽等。目前具體的戶型還未公布，可以添加購房小助手(sohufocus)，及時了解項目一手信息。

大王山融城板塊雙地鐵口 缺乏大型商業(yè)配套

龍湖江與城所在的長沙大王山，以前遍布各類“老工業(yè)基地”，高耗能、高污染，比當初的葡萄園梅溪湖還不受待見，但自2011年開始，在被確定為“國際旅游度假區(qū)”后，大王山的發(fā)展越發(fā)迅速，受到的關(guān)注度也越來越高。隨著湘江歡樂城、華誼兄弟電影小鎮(zhèn)等文旅項目的建成，以及恒大文旅城、朗豪五星級度假酒店等配套房地產(chǎn)項目的開發(fā)，讓這個落后的工礦污染區(qū)朝著產(chǎn)業(yè)化、宜居化的方向轉(zhuǎn)化。加上后來地鐵3號線的建成運營，政府政策紅利的加碼（如長株潭融城小鎮(zhèn)規(guī)劃等），大王山迎來了越多越多的高光時刻，品牌房企紛紛在此布局，限價也在逐漸攀升。

龍湖江與城項目位于大王山融城板塊的核心位置，東鄰潭州大道主干道，往北距離山塘地鐵站、往南距離在建的3號地鐵南延線清風(fēng)路站均為500米左右，屆時將會是雙地鐵口項目。此外，未來的城際西環(huán)線二期工程還將在山塘站延伸到長沙高鐵西站，交通也會更加便利。目前，項目周邊公交線路不多，也沒有共享交通工具，平時出行可以選擇地鐵或自駕。項目位置靠近湘潭方向，距離長沙主城區(qū)比較遠，但大王山片區(qū)作為長株潭融城核心，是實現(xiàn)長株潭區(qū)域一體化發(fā)展的“橋頭堡”，未來發(fā)展?jié)摿ψ圆挥谜f。

商業(yè)配套方面，項目建有8萬方的酒店以及將近2萬方的商鋪，周邊有位于恒大文旅城的歡樂天街奧特萊斯，另位于山塘地鐵口的3.5萬方湘洋廣場也進入批前公示階段，屆時能在一定程度上彌補周邊商業(yè)的短板。至于大型商超，則要往北前往洋湖南片區(qū)，距離宜家、卓伯根等商業(yè)不到4公里，往南5公里內(nèi)還有正在招商的桐溪古鎮(zhèn)商業(yè)街。

休閑娛樂方面，南側(cè)500米左右即湘江歡樂城，包括有歡樂雪域、歡樂水寨、歡樂海洋、歡樂天街、湘江女神公園、華誼兄弟電影小鎮(zhèn)、朗豪度假酒店、洲際假日酒店等多種文旅休閑配套。未來大王山片區(qū)還將建設(shè)湘江融城科技小鎮(zhèn)、湘江通航小鎮(zhèn)等，享受長株潭融城發(fā)展福利。

（配套示意圖）

醫(yī)療配套方面，項目東南方向700米不到、湘江歡樂城北側(cè)是岳麓區(qū)第二人民醫(yī)院（原坪塘地區(qū)醫(yī)院）。該醫(yī)院預(yù)留了擴建用地，根據(jù)大王山片區(qū)土地利用規(guī)劃，未來的坪塘地區(qū)醫(yī)院將東至瀟湘大道，西達潭州大道，背靠洋湖春園小區(qū)。3公里左右還有湖南婦女兒童醫(yī)院等。

教育方面，龍湖江與城項目地塊西南側(cè)是在建的楊水塘小學(xué)（規(guī)劃36班制1620人），再往南一路之隔的是楊水塘中學(xué)用地（規(guī)劃36班制1800人）。此外，恒大還將在大王山片區(qū)配建6所學(xué)校，引入博才品牌，提升整個片區(qū)的教育水平。

龍湖大王山首秀 長沙9年筑造18盤

龍湖集團1993年創(chuàng)建于重慶，發(fā)展于全國，2009年在香港聯(lián)交所主板上市，是中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力前10強，也是2021年《財富》世界500強。集團業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修等。

地產(chǎn)開發(fā)不用多說，龍湖9年來在長沙已有18個項目，目前在售的住宅項目有龍湖春江天璽、龍湖春江天曜、龍湖日盛奕境等，公寓有龍湖湘江星座、映客龍湖璟翠中心、龍湖鉑金中心等。商業(yè)運營以“天街”為主品牌，如今年5月底開業(yè)的位于洋湖生態(tài)新城的長沙首家龍湖天街。據(jù)悉，龍湖商業(yè)已在長沙布局4座天街，2021年到2023年將陸續(xù)開業(yè)。租賃住房方面，龍湖冠寓位居集中式長租公寓品牌排行榜第一名，在長沙岳麓區(qū)、雨花區(qū)和長沙縣均有開業(yè)門店，此次江與城項目引進的長租公寓品牌應(yīng)該就是冠寓。

此外，龍湖物業(yè)也是業(yè)主滿意度和認可度比較高的，不僅接管了長沙市區(qū)多個項目，常德、益陽等地州市也有涉及。

整體來看，龍湖江與城項目除了品牌開發(fā)商外，主要優(yōu)勢在于雙地鐵口，產(chǎn)品方面偏向改善，但限價比南北兩側(cè)的夢想麓隱桐溪以及龍光大王山地塊都要高。龍湖此前在長沙的項目賣的都還不錯，不知道這個刷新大王山片區(qū)限價的新項目，你會為它買單嗎？

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