一、首家大型地產(chǎn)公司財(cái)報(bào)

2020年3月，各大上市公司開始進(jìn)入財(cái)報(bào)發(fā)布時(shí)間，其中大型地產(chǎn)公司非常引人注目。地產(chǎn)巨頭萬科率先發(fā)布了2019年財(cái)報(bào)。

早前大林在《200萬的房子，首付60萬，貸款140萬，背后的財(cái)務(wù)意義是什么？》以“大白話”的方式講解財(cái)務(wù)報(bào)表中的“三張表”（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表）。

下面，我們將以萬科地產(chǎn)為例，讓大家更加理解商業(yè)世界。同時(shí)，小白讀者中關(guān)心地產(chǎn)的人不在少數(shù)，各位也可以透視地產(chǎn)公司的狀況。

萬科財(cái)務(wù)報(bào)表的文字描述部分是這樣的：

報(bào)告期內(nèi)，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，同比增長23.6%，增速與去年相比基本持平；實(shí)現(xiàn)凈利潤551.3 億元，同比增長11.9%；實(shí)現(xiàn)權(quán)益凈利潤 388.7 億元，同比增長15.1%。相較于去年同期，凈利潤及權(quán)益凈利潤的增速至少下滑了5個(gè)百分點(diǎn)。

2019年實(shí)現(xiàn)營收3679億元，凈利潤389億元，同比分別增長24%和15%;銷售金額6308億元，已售未結(jié)合同金額約6091億元，較2018年末增長15%;經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入457億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)11年為正。……

對(duì)于財(cái)經(jīng)小白而言，或許看不大懂，但“感覺”不錯(cuò)！

我們回顧一下“三張財(cái)務(wù)報(bào)表”的內(nèi)容：

資產(chǎn)負(fù)債表：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

利潤表：收入-成本費(fèi)用=利潤

現(xiàn)金流量表：現(xiàn)金的增減，及根據(jù)其用途劃分為經(jīng)營、投資及融資三類活動(dòng)。

具體到萬科地產(chǎn)（2019年財(cái)報(bào)）：

資產(chǎn)負(fù)債表：1.73萬億=1.46萬億+2706億

利潤表：3679億-2943億-……=389億元（凈利潤）

現(xiàn)金流量表：

經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：456.9億

投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：-286.3億

籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額：-333.4億

大林在早前的文章中提到，好公司的特征是：

1、資產(chǎn)負(fù)債率低

2、總資產(chǎn)收益率高

3、凈資產(chǎn)收益率高

萬科不像典型的優(yōu)質(zhì)公司，因?yàn)樗馁Y產(chǎn)負(fù)債率非常高，已為84.36%。當(dāng)然，這也是我們房地產(chǎn)公司的常見狀況。

有人不理解資產(chǎn)負(fù)債率的意義。

其實(shí)非常簡單，你可以理解為自己兜里有100元，但84.36元都是借的，年底要還。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中的還款日期比較多樣，有一年內(nèi)要還的，有幾年后要還的。

至于總資產(chǎn)凈利潤率可以理解為，你拿著兜里的100元做生意，一年能賺3.38元。

有人可能覺得，拿100元才賺3.38元，這樣也太低了，還不如存銀行或買理財(cái)產(chǎn)品。

然而，各位不要忘了，萬科作為企業(yè)能借很多錢，兜里100元中的84.36元都是借的，只有15.64元是自己的錢。所以，你若拿著15.64元，用一年時(shí)間賺取3.38元，凈資產(chǎn)收益率就是22.47%。

這么一算，大家應(yīng)該能區(qū)分“總資產(chǎn)收益率”和“凈資產(chǎn)收益率”了。

現(xiàn)實(shí)生活中，我們身邊的朋友喜歡用信用卡套現(xiàn)，然后拿著這筆錢去做生意，或者對(duì)外“放貸”，這都無形中加大了自己的資產(chǎn)負(fù)債率。部分賺到利潤的人還會(huì)向身邊朋友炫耀自己的理財(cái)能力。然而，這也無形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，而且可控性低。

與此同時(shí)，大林有必要給大家解釋一下，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流的重要性。經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流是企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的，簡單理解就是自己靠生意賺錢。投資和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流就是借錢融資或者變賣資產(chǎn)的現(xiàn)金流，這就無關(guān)生意了。

現(xiàn)實(shí)中，有不少老板，自己生意不咋樣，年年虧損，但撐了好多年不破產(chǎn)，關(guān)鍵在于融資能力強(qiáng)，或者及時(shí)賣資產(chǎn)還錢。

在2019年，萬科能獲得456.9億的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流，說明它是真正的干活，且自己的生意能賺取到手的錢。

為什么賺到手的錢很重要呢？

大林認(rèn)識(shí)不少搞工程的小老板，給別人蓋項(xiàng)目，經(jīng)常是超過一年都拿不到尾款。年底幾乎要刷幾家銀行信用卡。這就是賺的是賬面利潤，不是到手的錢。

所以，大家不要被紙面富貴給騙了！

二、房地產(chǎn)環(huán)境

大林認(rèn)為，分析公司狀況，我們關(guān)注市場環(huán)境。我們在萬科的財(cái)報(bào)中，可以看到其對(duì)2019年房地產(chǎn)市場的回顧。

主要有四點(diǎn)：

1、重點(diǎn)城市銷售面積總體保持平穩(wěn)增長，三四線城市銷售面積有所下滑。全國商品房銷售面積同比微降。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年全國商品房銷售面積17.16億平方，同比下降0.1%；銷售金額15.97萬億元，同比增長6.5%。

2、萬科公司產(chǎn)期重點(diǎn)觀察的14個(gè)城市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長4.2%，成交面積同比增長8.8%，去化周期約9.7個(gè)月。

（14個(gè)城市：北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州）

3、房地產(chǎn)新開工面積增速回落。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.2萬億，同比增長9.9%。土地市場供應(yīng)和成交面積同比微增。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2019年全國300個(gè)城市住宅類用地供應(yīng)建面同比增長4.7%，成交建面同比增長7.4%。

4、行業(yè)融資依然受限。

萬科站在地產(chǎn)商的角度，幾乎把整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都捋了一遍。若你有房產(chǎn)投資計(jì)劃，可以參考萬科對(duì)房市的看法。

三、萬科的小心思

細(xì)看財(cái)報(bào)，大林發(fā)現(xiàn)萬科的銷售集中度非常高，全國分為四大銷售區(qū)域，但有房地產(chǎn)結(jié)算的集中在46個(gè)城市。萬科在地產(chǎn)圈屬于保守派，一遇到不利環(huán)境，就大喊“活下去”。所以，房子扎堆在經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，我們也能理解。

至于萬科賣一套100萬的房子，賺我們多少錢，財(cái)報(bào)也給出了答案。

一年時(shí)間，賣一套100萬的房子，萬科平均賺13.50萬。

更出乎意料的是萬科融資成本也非常低，銀行貸款基本是按約定利率上浮-5.88%，債券為2.95%-5.35%，其他借款為3.62%-6.16%。作為一家地產(chǎn)公司，萬科的融資成本甚至比一些買房人還低。

地產(chǎn)公司中，融資成本有明顯的梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)（融資成本在5%以內(nèi)）：中海、華潤、招商、保利、龍湖、金地、萬科和金茂

第二梯隊(duì)（融資成本介乎5-5.5%）：遠(yuǎn)洋、綠地和綠城

第三梯隊(duì)（融資成本在5.5%以上）：公司很多，不一一列出了。

地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的情況，早在2019年底就出現(xiàn)了。

面對(duì)融資端的收緊，中小型企業(yè)發(fā)行海外債的規(guī)模較往年增長明顯，2019年10月份共有13家房企發(fā)布接近50億美元的融資計(jì)劃，僅11月5日一天之內(nèi)就有四家上市房企發(fā)布海外融資公告。

融資成本低的公司，在高負(fù)債率的狀況，生存概率更高。

四 、疫情影響

疫情對(duì)房企產(chǎn)生了不小的沖擊，萬科也不例外。據(jù)祝九勝透露，疫情對(duì)萬科的影響，主要體現(xiàn)在銷售、現(xiàn)金流、開工等方面。

從銷售上來說，1月份對(duì)萬科公司基本沒有影響，2-3月的銷售同比降低了510億元。

祝九勝稱“以上這些影響最終就體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面。銷售回款減少，成本增加，并且也給未來1-2年產(chǎn)生了遠(yuǎn)期的結(jié)算壓力”。不過也有比較樂觀的地方。目前，南方區(qū)域的額來訪量已恢復(fù)到6成；北方區(qū)域恢復(fù)到了3成。

這也就解釋了部分房企為什么搞促銷活動(dòng)了！

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，80家上市房企有息負(fù)債規(guī)模達(dá)6.61萬億，也就是說即使什么都不干，每年的利息支出就有幾千億了。

特殊時(shí)期，房子賣不出去，每天的利息支出就是一筆龐大的支出。要是三個(gè)月沒有收入，現(xiàn)金流再好的房企都熬不下去。

近期，某房企搞銷售促銷活動(dòng)，3天收到房款580億元。

大林覺得，大家可以特別留意未來數(shù)月的地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，特別是2020年一季度和二季度財(cái)報(bào)，因?yàn)檎嬲挠绊?，我們可以從中發(fā)現(xiàn)。

今天看來一眼股市，發(fā)現(xiàn)綠色蠻多的！