最近權(quán)威媒體的一則報(bào)道《深圳公寓市場進(jìn)入寒冬：新房促銷，二手業(yè)主大幅降價(jià)拋售》，讓2021年的公寓市場增加一絲寒意。

很多人說不應(yīng)該啊，深圳最近一年房價(jià)一直在漲，住房出現(xiàn)了短缺。根據(jù)2020年9月緯房指數(shù)，深圳同比上漲23％。特別是新建商品住宅，成為購房者眼中的“香餑餑“，不時(shí)出現(xiàn)“萬人搶房”現(xiàn)象。

但為何深圳公寓市場卻遇冷呢？

前一段時(shí)間，我也有去看過深圳的在售公寓，確實(shí)比較冷清。同一位置、同一開發(fā)商建的房子，住宅早就被搶光了，但公寓性質(zhì)的房子遲遲賣不出去。

按理說，像深圳這樣“人多地少”的大城市公寓尚且難賣，在其他二三線城市更不敢想象了。

為什么公寓會遇冷？

首先是供應(yīng)過多。我國每年新批的供地中，大約只有三分之二給了城市。而且在這三分之二里，55%左右給了各種基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，30%左右給了工業(yè)，給到房地產(chǎn)的大約只有15%左右。

在這15%里還有寫字樓，由于商辦物業(yè)對GDP和稅收拉動(dòng)明顯，所以地方政府也非常偏好寫字樓，許多城市高樓林立，其實(shí)里面主要就是寫字樓。

但是在實(shí)際需求中，由于人口持續(xù)增加，對住宅的需求量越來越大，但供應(yīng)反而在減少。數(shù)據(jù)顯示，2009年-2016年，一線城市住宅類用地占100個(gè)大中城市住宅類用地比例從8.2%降到4.1%左右。所以，最近10年，我們說的房價(jià)上漲主要就是商品住宅在漲，而不是寫字樓、商鋪等。

寫字樓、商鋪等價(jià)格之所以不能上漲，甚至出現(xiàn)下跌，一是因?yàn)楣?yīng)過多，二是本身需求量也有限，畢竟買房子用來住的遠(yuǎn)比用來辦公的多。

通過2019年1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)計(jì)算，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房三類房子現(xiàn)房消化周期分別是：2.1個(gè)月、12.4個(gè)月、17.4個(gè)月。也就是說當(dāng)時(shí)待售的房子中，住宅只需要2.1個(gè)月就可以賣完，而辦公樓則需要12個(gè)月。

正因?yàn)槿绱耍诋?dāng)下商品房當(dāng)中，住宅是最貴的，也是最潛力的，其次是公寓、寫字樓。但公寓的價(jià)值優(yōu)于寫字樓。因?yàn)閷懽謽侵荒苻k公，而公寓不僅可以居住，特殊情況下還可以用來辦公。

所以，很多開發(fā)商想把商業(yè)性質(zhì)的寫字樓改裝成公寓，我們一般稱為商改住，但目前商改住多數(shù)地方是不允許了，一般是鼓勵(lì)商改租，用來出租。

去年10月份，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，有大行人士表示，近期該行已經(jīng)提高個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)審核門檻，抵押率有所收緊，穿透審查企業(yè)資金流水。其中，住宅類房抵貸放款速度有所減緩，商鋪類和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。

可見，即便是在銀行眼中最優(yōu)的資產(chǎn)是住宅，其實(shí)是公寓，最后才是商鋪。

住宅之所以優(yōu)質(zhì)，除了供應(yīng)相對短缺外，更在于其附加的資源。我們買一套房子往往不是為了居住那么簡單，更重要的是看中了它的學(xué)位、教育、交通以及商業(yè)配套等。在一線城市內(nèi)，一套優(yōu)質(zhì)學(xué)位房與一套普通學(xué)位房價(jià)格相差20萬每平，就是房子本身附加資源的價(jià)值。

但是絕大多數(shù)公寓是不能落戶、沒有學(xué)位的。所以其附加價(jià)值大大降低。主要是居住屬性（寬敞的房子、便捷的交通、良好的周邊配套），同時(shí)附加的金融屬性（公寓可以作抵押貸款，但額度比住宅低）。

從投資的角度上說，公寓的價(jià)值來自于房產(chǎn)升值還有租金收入。從房產(chǎn)升值上分析，就像上面說的公寓的升值空間遠(yuǎn)沒有住宅大，更為重要的是，公寓交易的稅費(fèi)遠(yuǎn)比住宅高。如果你的是二手公寓轉(zhuǎn)讓，其交易稅費(fèi)高達(dá)百分之十幾，房產(chǎn)升值的收益所剩無幾。

從租金的角度上看也不是很劃算，租房是剛需，但買房帶有金融屬性。國內(nèi)房價(jià)高企，購房者租金回報(bào)率低。數(shù)據(jù)顯示：目前國內(nèi)購房者若想要通過出租房屋的方式來收回購房成本，則平均需要50.9年。

所以說，公寓的價(jià)值遠(yuǎn)低于住宅。但是在一線城市，住宅限購、公寓不限購，資金的外溢會讓公寓有升值空間，但二三四線公寓價(jià)值不高，畢竟大家都想，這里購買住宅門檻很低，干嘛還買公寓。

我們要投資一套買房，首先是選好城市，盡量買大城市的住宅，然后是選好地段（優(yōu)質(zhì)的學(xué)位、便捷的交通、良好的周邊配套），盡量不要選擇公寓、商鋪，因?yàn)樗鼈兊纳悼臻g偏低。