最新一期的貸款市場報價利率(LPR)結(jié)果21號已經(jīng)出爐：1年期LPR為3.85%，5年期LPR仍然維持4.65%。我算了一下，加上9月份，5年期LPR已經(jīng)整整半年沒有調(diào)整，此前5年期LPR利率走低的預期已經(jīng)落空，房貸會重新開始收緊嗎？

據(jù)證券日報：近日，北上廣深等一線城市目前房貸利率處于暫時穩(wěn)定狀態(tài)，房貸收緊趨勢目前主要出現(xiàn)在二三線城市，不僅房貸利率較高，而且上調(diào)了二套房貸款首付比例。同時，不少銀行表示，目前銀行額度緊張，放款速度較慢，部分銀行甚至直接暫停了房貸業(yè)務

上半年樓市以偏松為主

回顧上半年，有不少針對房企的扶持政策出臺，而且在上半年杭州、蘇州、南京、南昌、濟南、鄭州、青島、無錫、沈陽等數(shù)十個城市紛紛降低落戶門檻，或發(fā)放居住生活補貼以留住人才在當?shù)芈鋺糍I房。同時部分城市在土地政策上給予一定放松，包括付款、準備金等要求的降低，一定程度上刺激了房企拿地的意愿。5年期LPR也在上半年呈現(xiàn)出一個下降趨勢。而這些都是刺激部分城市房價的結(jié)構性上漲的重要因素。

據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，一線城市以上海為例，3月后成交量出現(xiàn)明顯回升，5月上海商品住宅成交超百萬平方米，成交均價超6萬元/平方米。

房貸利率下調(diào)，房貸卻在收緊

據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，2020年9月（8月20日-9月18日），全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，環(huán)比下降1個基點，錄得連續(xù)9個月下調(diào)。但是在沈陽、無錫等地，無錫部分銀行普遍執(zhí)行基準利率上浮20%；對于二套房貸款，有的執(zhí)行基準利率上浮30%。沈陽有銀行將二套房首付比例上調(diào)至五成。

看過之前文章的朋友一定有印象，早在此前，包括沈陽、無錫在內(nèi)的杭州、東莞、深圳、南京、寧波、大連等多個城市樓市多多少少都出現(xiàn)了結(jié)構性上漲，其中像無錫、深圳、東莞等地甚至直接被相關監(jiān)管部門點名，而這些城市的樓市政策也是在全國樓市政策整體偏松的大背景下依然維持偏緊。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份起全國共44個省市61次推出房地產(chǎn)相關政策。其中，常州、沈陽、杭州、東莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都等10城發(fā)布了有關規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的限售、限購政策，并提高貸款和房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣門檻。

看得出，房貸重新收緊的兩大信號已經(jīng)很明顯：一方面是5年期LPR繼續(xù)下降的趨勢終結(jié)；另一方面不少地方調(diào)控升級，房企融資收緊。這次房貸的部分收緊其實也是對房價過熱的城市發(fā)出了一個預警，后續(xù)不排除繼續(xù)收緊房貸政策。

如果從銀行方面看的話，每到年底銀行的貸款額度都比較緊張，額度一般都是下半年比上半年少，所以下半年房貸額度少，利率回升也是比較正常的。

銀行為何不愿放貸？

除房價過熱和額度緊張外，這次銀行收緊房貸，我認為這幾個原因也不容忽視：

從資金安全角度來說，目前有些地方樓市泡沫重新抬頭，社科院也曾做出過預警，而且當下房企的融資又在不斷收緊，這就意味著開發(fā)商沒錢拿地蓋樓、爛尾樓泛濫、老百姓也貸不到錢付首付。蓋出的樓沒人買，房企回不了款，這對銀行的資金就提出了很大的挑戰(zhàn)。銀行為了防范這個風險，收緊房貸也是出于這個考量。

從流動性的角度來說，雖然央行已經(jīng)投放MLF，且伴隨著房貸利率下滑，但這畢竟只是中短期的，而房貸是長期的，無法從根本上緩解下半年流動性緊張。此時銀行勒緊褲腰帶，未雨綢繆似乎顯得很有必要。

買房的人該怎么辦？

說了這么多，就一點：部分地區(qū)的房貸利率可能進一步上升，房貸還有進一步收緊的可能。那么，對于買房的人該怎么辦呢？

對于剛需購買的人群，就目前這種買房難，賣房更難的樓市調(diào)控環(huán)境，以及多地樓市調(diào)整的環(huán)境下，任何時候上車都沒有太大關系，你需要考慮的因素只是能不能負擔起得起房貸。

目前房貸利率都執(zhí)行浮動利率，不管未來利率是上升還是下降，都是市場行為，別說買房者，連政府也干預不了。如果負擔得起，啥時候買都不賴。

對于改善型需求的人群，可謂因人而異，改善型需求的理由千千萬，但無論出于什么理由，需要考慮的因素一是房貸壓力，二是原有的房子能不能出手。

總之，我維持之前的判斷：在樓市政策總體偏松的背景下，部分城市樓市還可能會繼續(xù)收緊，加碼調(diào)控。房價高位鎖定意味著有價無市，而不能交易的商品，就難以實現(xiàn)其價值。所以說要紙面財富還是實實在在的財富，大家自行衡量吧。