央行最新數(shù)據(jù)顯示：8月份人民幣貸款增加1.28萬億元，其中，住戶部門貸款增加8415億元（短期貸款增加2844億元，中長期貸款增加5571億元），企（事）業(yè)單位貸款增加5797億元。

8月份新增住戶部門貸款占到新增人民幣貸款的65.74%，也就是說8月份新增的貸款當(dāng)中有65.74%是居民貸款貢獻的。而上半年新增住戶部門貸款只占到新增人民幣貸款的29.44%，7月份是76.33%。

最近兩個月居民貸款比上升，說明國民經(jīng)濟在加快恢復(fù)，也說明樓市在回暖，甚至局部過熱。

7月以后，多個熱點城市普遍收緊樓市。主要是在限購、限貸層面。從8月份數(shù)據(jù)來看，一些熱點城市二手房成交量下滑明顯，也就是說調(diào)控取得初步成效。

最近，深圳在前一波調(diào)控的基礎(chǔ)上，又再加打補丁，我認為有兩招殺傷力很大。

據(jù)券商中國，1、9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住房和建設(shè)局三大監(jiān)管機構(gòu)聯(lián)合下發(fā)通知，將建立婚姻信息查詢機制，完善個人住房貸款管理。 同時，監(jiān)管機構(gòu)還要去商業(yè)銀行在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的時候，查詢借款人婚姻狀況和購房家庭成員名下在深圳所擁有住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)。

2、此外，深圳部分銀行也證實， 9月將進一步從嚴(yán)把控房抵經(jīng)營貸，產(chǎn)權(quán)不滿半年的房產(chǎn)不允許做經(jīng)營貸。

這里面的第一點主要是方便信息交流，在深圳的715新政里對離婚買房進行了嚴(yán)格的限制，如果是離婚的，3年內(nèi)買房住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。也就是說一個家庭里原本已經(jīng)有了兩套房，現(xiàn)在想買第3套，用離婚這種方式在合規(guī)方面行不通了。

但是這存在一個漏洞，由于各部門之間沒有聯(lián)網(wǎng)，3年內(nèi)你的婚姻記錄無法核實，客戶做個承諾就可以了，所以效果打折扣。

如果聯(lián)網(wǎng)，你的婚姻記錄將被一覽無遺，你的任何違規(guī)行為都將藏匿于無形，所以殺傷力還是蠻大的。

另外，樓市當(dāng)中，收緊房抵經(jīng)營貸這一招殺傷力也很大。

所謂房抵貸一般是用房子做抵押，然后用來消費或經(jīng)營目的。由于是房子做抵押，一般利率很低，據(jù)我的了解，深圳這邊3年期的抵押貸最低應(yīng)該可以做到3.85%左右，到期還本金，據(jù)說還可以續(xù)期一次。一套房子1000萬，原本要首付300萬，貸款700萬。按照深圳這邊的首套房按揭利率，目前在5.1%左右，如果是二套房更高。

所以有的人操作是，先向金融機構(gòu)借錢全款買下，然后申請抵押貸，利率還比按揭貸低一些。但這樣并不合規(guī)，一是部分錢應(yīng)該主要是用來經(jīng)營和消費的，不能進入樓市。二是不少人是用企業(yè)名義申請的抵貸，獲得利率，這是利用國家給企業(yè)抵息貸款的錢進入樓市，更不合規(guī)。

根據(jù)深圳部分銀行的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)不滿半年的房產(chǎn)不允許做經(jīng)營貸，這將會大大限制了違規(guī)資金進入樓市。很簡單，如果要籌全款需要大量的資金，只能向一些金融機構(gòu)或民間借高息貸，如果拖個半年的時間，這個利息成本很多都承擔(dān)不起。

樓市是資金市，沒有了錢，誰也玩不轉(zhuǎn)。

第一財經(jīng)最近統(tǒng)計了一個數(shù)據(jù)

根據(jù)圖表，廈門、杭州、南京、深圳、合肥、蘇州、廣州等7個城市居民杠桿率超過100%，居民杠桿率是住戶存款與住戶貸款的比值。說白了就是借的錢與存的錢之比，超過100%就說明借的錢比存的錢更多。

居民杠桿率過高，風(fēng)險就會越大，因為會透支未來的錢。

住戶部門杠桿率方面，排在比較前面的城市是杭州、溫州、廈門、深圳、南京、廣州，住戶部門杠桿率超過80%。住戶部門杠桿率是居民負債與GDP的比值，2020年上半年，我國居民部門杠桿率是59.7%。如果住戶部門杠桿率過高，就意味著買房的負擔(dān)加大。

理論上說，某個地方買房負擔(dān)率高，房價上漲的空間就越有限，不過這有一定的條件，即人口與資金保持相對恒定。但如果是人口持續(xù)流入，競爭力強的城市，房價上漲的空間往往主要是受人口增量影響，而不是買房負擔(dān)比，很簡單，你不買房，但別人會買。所以觀察一個城市樓市潛力不能僅僅盯著買房負擔(dān)比。

但是這不意味著我們不需要關(guān)注居民負債率，如果居民負債率過高會對一個城市產(chǎn)業(yè)、人口形成溢出效應(yīng)，也會對消費構(gòu)成巨大影響。

根據(jù)央行《中國區(qū)域金融運行報告（2019）》，控制人均可支配收入、社會融資規(guī)模等因素后，居民杠桿率水平每上升1個百分點，社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。

所以，當(dāng)下無論哪個城市抵制房價過快上漲，都是必要之舉。

最新的消息：

1、銀保監(jiān)會通報保險資金運用違規(guī)問題，5家保險資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2、常州收緊樓市，二套首付變6成，滿4年方可上市交易。