關(guān)于房地產(chǎn)取消預(yù)售制，一直爭議不斷。之前我在文章里有關(guān)注過寫字樓空置的現(xiàn)象，而就在上個月26日，新華社旗下的經(jīng)濟(jì)參考報整版發(fā)表了題為《多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，或?qū)⒃圏c(diǎn)現(xiàn)房銷售》的文章，與住建部、央行召開的房企座談會上的表態(tài)遙相呼應(yīng)。也就是說，取消預(yù)售制在全國全面推行，或已經(jīng)提上議程。

什么是預(yù)售？

簡而言之，預(yù)售是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的房子預(yù)先出售給購房者，俗稱“賣樓花”；現(xiàn)售則是將已竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給購房者，一手交錢一手交房。

按照《商品房銷售管理辦法》現(xiàn)行規(guī)定，商品房現(xiàn)售的要求比預(yù)售更加嚴(yán)格，而且預(yù)售能夠提前回籠資金，加快資金周轉(zhuǎn)。所以預(yù)售制引入內(nèi)地后，便迅速普及。

預(yù)售制起源于香港。當(dāng)年港商霍英東發(fā)明了“賣樓花”，即新樓動工之前，買房者先付部分定金，余款分期支付，等新樓落成，再收齊買房者的錢。

1994年，內(nèi)地在《房地產(chǎn)管理法》中正式引入了商品房預(yù)售制度。那時候，內(nèi)地商品房市場很不成熟，資金少，渠道少，房企除了銀行貸款，基本沒有其他辦法搞錢。而預(yù)售制的出現(xiàn)，則很好地解決了這個問題。

按照先行規(guī)定，投入的開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%之后，就能取得商品房預(yù)售許可，即可以向購房者收錢了，好一個“空手套白狼”的游戲。

比如一個5億的樓盤，開發(fā)商自己只用出1億左右，等購房者付了首付，就可以拿到銀行貸款，而開發(fā)商拿著這些錢就可以進(jìn)行下一輪開發(fā)，而這其中大部分都是借來的錢，這也就是為什么目前房企個個都負(fù)債率極高的原因。

截至2020年上半年，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)6.28萬億元，商品房預(yù)售比例普遍在80%-90%，甚至更高。也正是由于大干快上，在住房供應(yīng)豐富和房價非理性繁榮的今天，預(yù)售制的盤活購房需求和存量住房作用已經(jīng)微乎其微，甚至弊端逐步顯現(xiàn)。

交款后房子與實(shí)際不符、爛尾等現(xiàn)象層出不窮。而這背后，開發(fā)商卻將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房者和銀行。房企只重銷售，不重品質(zhì)，“交房即維權(quán)”已經(jīng)成為一種買房的常態(tài)。

取消商品房預(yù)售制可行嗎？

有人說，既然現(xiàn)在有這么多弊端，那就取消唄！目前海南、南寧、廣東等地已經(jīng)開始初步探索，其中海南最典型，在一省范圍內(nèi)實(shí)行現(xiàn)房銷售，海南還屬首個。今年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

那到底取消商品房預(yù)售制可行不可行呢？首先咱們先分析下主要利弊：

利：

1、有助于降低房企負(fù)債率，加快房地產(chǎn)去杠桿。預(yù)售制最大的意義在于加快開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)，縮短資金占用期，降低財務(wù)成本。如果實(shí)行現(xiàn)售制，短期會給開發(fā)商帶來資金壓力，甚至提高其破產(chǎn)倒閉的可能，但長期看降杠桿是我國宏觀政策的大勢所趨。

2、緩解樓市違規(guī)銷售亂象。按照現(xiàn)行《合同法》的規(guī)定，在某些條件下，如果房屋與合同描述不符的話，購房者是可以退房的。而在預(yù)售制下，購房者交了錢，即便遇到一些不滿意之處，大多數(shù)購房者也會忍氣吞聲，不愿浪費(fèi)這張“房票”。此外，開發(fā)商也往往以各種理由延期交房，或在房價上漲時捂盤惜售。如果實(shí)行現(xiàn)售制，自己的錢砸進(jìn)去了，也就不會那么“囂張”。

弊：

1、短期商品房供需將失衡。取消預(yù)售帶來最直接的影響是開發(fā)商后期施工資金短缺，施工竣工進(jìn)度慢，進(jìn)而導(dǎo)致市場供應(yīng)減少，帶來房價上漲壓力，推升市場風(fēng)險。

2、引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)動蕩。取消預(yù)售將會加劇開發(fā)商的資金壓力，同時拉長開發(fā)周期，導(dǎo)致投資回報率下降。而這對于中小房企來說是致命的。巨額的貸款，每天的利息都是天文數(shù)字，那些沒有融資優(yōu)勢的中小房企，將會面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，整個房地產(chǎn)行業(yè)將面臨大洗牌。

對房價有何影響？

正如上面所說，如果直接若取消商品房預(yù)售制，對房價最大的影響是，短期會利好房價。以海南為例，據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019年海口市住宅用地僅為155.57公頃，其中又以回遷安置房、人才房為主。同期海南商品住房用地僅583.35畝。一旦施行現(xiàn)房銷售，意味著未來新開商品住宅供應(yīng)會越來越少，即使市場需求不變，也會呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，短期利好房價。長期看，取消預(yù)售制有利于房企降杠桿，緩解整體宏觀風(fēng)險，而這也恰恰是房價持續(xù)健康上漲的保證。

當(dāng)然取消預(yù)售制的意義遠(yuǎn)不至于房價方面，比如在美國、日本和德國，購買預(yù)售房時，購房者繳納的款項(xiàng)會由第三方保管，或通過擔(dān)保、保險等方式保管錢款，很大程度上避免了購房者和開發(fā)商之間的糾紛。而在新加坡，購房者更是可以按施工進(jìn)度分期支付房款。

總之，隨著取消商品房預(yù)售制試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，未來購房者地位會得到加強(qiáng)，至少任人宰割的時代已經(jīng)過去，那時候房價上漲才真正算得上是“紅利”。