一、100萬的選擇

如標(biāo)題所示，很多人會(huì)在“現(xiàn)金”和“房子”間猶豫不決，內(nèi)心問道：

“現(xiàn)在的社會(huì)，100萬現(xiàn)金和100萬的房子，哪一個(gè)更有用？”

我們先說“100萬現(xiàn)金”。當(dāng)然，這里的現(xiàn)金是會(huì)計(jì)學(xué)上的“現(xiàn)金”概念，你家的現(xiàn)鈔、銀行存款等可以立即調(diào)用的錢就屬于“現(xiàn)金”。

現(xiàn)在，我們持有現(xiàn)金也是有收益的。

商業(yè)銀行會(huì)參照央行給出的基準(zhǔn)利率，給與我們儲(chǔ)戶一定的利息。

1、活期存款0.35%

2、三個(gè)月期存款：1.10%

3、一年期存款：1.50%

……

這樣的收益率，很多人難以接受，所以“類現(xiàn)金”的投資項(xiàng)目就備受歡迎了。數(shù)年前，余額寶靠著存取方便，收益率高，圈了很大一波粉絲。（余額寶本質(zhì)不是“現(xiàn)金”，而是貨幣基金）

然而，人們心馳神往的高收益率沒能長期持續(xù)。

透過表格，我們可以看到一個(gè)趨勢，余額寶的收益率在下滑。2013年12月31日，其收益率曾高達(dá)6.70%；2019年12月30，7日年化收益率為2.42%。

后面，眾人轉(zhuǎn)投別的理財(cái)產(chǎn)品，大林就不細(xì)說了。

我們從中可以發(fā)現(xiàn)，“收益率、安全性和流動(dòng)性”是普羅大眾對(duì)理財(cái)產(chǎn)品的核心訴求，簡單說就是收益高、安全性高和流動(dòng)性高的產(chǎn)品就是好產(chǎn)品。

顯然，“現(xiàn)金”作為理財(cái)產(chǎn)品，安全性和流動(dòng)性都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，但收益率就難以滿足需求了。

大家不要覺得“虧”，世界范圍內(nèi)，我們“現(xiàn)金”收益率并不差。

北京時(shí)間3月3日晚11點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)突然宣布下調(diào)基準(zhǔn)利率50個(gè)基點(diǎn)至1%-1.25%，以應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情給經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間3月15日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息100個(gè)基點(diǎn)，利率降到零，并推出7000億美元的大規(guī)模量化寬松計(jì)劃。

粉紅色為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的“基準(zhǔn)利率”，黃色為金磚國家的“基準(zhǔn)利率”。從中可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，越是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，基準(zhǔn)利率越低，日本和瑞士甚至出現(xiàn)了”負(fù)利率”。

當(dāng)然，你也可以說，不對(duì)，有特例，如加拿大在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中維持著1.75%的高利率，中國卻在金磚四國中維持著1.50%的低利率。

其中的奧妙，我們以后可以慢慢說。但一個(gè)顯而易見的規(guī)律擺在我們面前，未來5-10年，甚至更長的時(shí)間內(nèi)，我們的基準(zhǔn)利率很難有大的提升，步發(fā)達(dá)國家后塵是一件大概率的事情。

所以，手持100萬現(xiàn)在在未來不是一件美妙的事情。

你可以舉反例！

不過，大林覺得自己需要先舉反例，做一個(gè)示范。

截至2019年年末，伯克希爾哈撒韋(BRK.A.US, BRK.B.US)持有價(jià)值近1300億美元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，這個(gè)數(shù)字占公司投資組合價(jià)值的一半以上。自1987年以來，這一比例唯一一次上升是在2008年金融危機(jī)之前的幾年。

股神巴菲特若持有100美元資產(chǎn)，其中超過50美元都是“現(xiàn)金”。

不是說現(xiàn)金在未來不值錢么，人家股神怎么拿了這么多錢？

對(duì)于“股神”巴菲特而言，現(xiàn)金存在的意義不在于獲取高收益，而在于儲(chǔ)備足夠的彈藥，在需要扣動(dòng)投資扳機(jī)的時(shí)候，有足夠的錢去投資。

二、100萬的房子

討論完現(xiàn)金，接下來我們說一下房子。很多人問，手里有100萬，要不要買房？

早前，大林也寫了不少文章分析房子的建造成本。

一年前，好友羅康建新房，他表示：

老家在縣城郊區(qū)，在自家宅基地上蓋房子，建筑面積200平米，兩層小樓，人工7萬多，材料11萬多。除去電器和家具，水電瓷磚全部一次到位，一套200平方的房子，不過19萬元。

照此計(jì)算，羅康200平房子的單位建造成本為950元。當(dāng)然，這在當(dāng)?shù)匾卜浅?shí)惠了。

我們不可能都在農(nóng)村蓋樓，大部分人都要在城市買房，城里的房子成本是多少呢？

上海房子預(yù)估每平方造價(jià)：4511元

西部房子預(yù)估每平米造價(jià)：3160元

實(shí)際上，全國的建材成本和人工成本不會(huì)有太大的差異，真正的差距在于土地費(fèi)用和稅金。

北青網(wǎng)2019年11月20日消息：

由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司和北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以51億元競得的北京XX地塊，成交樓面地價(jià)為34309元/平方米。

若只討論房屋的建安成本和地價(jià)，房子的問題倒還容易理解，真正頭疼的事是涉及金融。

2013-2019年，個(gè)人房貸余額的年均增速達(dá)26%，其中，首套房房貸增速15.8%，多套房房貸增速32%。2017至2018年，家庭多套房上的住房貸款占比從62.9%上升至65.9%。更為關(guān)鍵的是47.1%的存量房貸在空置房里。

簡單理解就是三個(gè)人貸款買房，有兩個(gè)人已經(jīng)擁有了多套住房，真正談得上剛需的只有一個(gè)購房人。

現(xiàn)在，銀行放出的貸款中，房貸成了絕對(duì)的主流。

央行還用“住戶貸款占GDP比重”的算法，計(jì)算出了各省市“住戶杠桿率”，由于現(xiàn)在住戶貸款主要是房貸，我們可以視作“樓市杠桿率”。

結(jié)果，我們面臨如此局面：

1、剛需買房人覺得房價(jià)高

2、投資性買房人覺得房子收益率不高

2019年11月28日，SOHO中國董事長潘石屹表示中國租金收益率低的都不好意思說，目前SOHO的策略是想用低租金把大家吸引過來，再慢慢把租金漲到合理水平。

前段時(shí)間，有機(jī)構(gòu)對(duì)全國大城市租金收益率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，顯示一線城市租金收益率只有1.7%，二線城市租金收益率只有2.4%。而租房者的視角是租金收入比快速上升，數(shù)據(jù)顯示北京整租一居室租金收入比高達(dá)89.5%，也就是說在北京想要整租一套一居室平均下來要花費(fèi)年輕人90%的收入。

你可能會(huì)抱怨，為什么大小老板們都喜歡把錢投到房子上面。

通常，我們用GDP增速衡量財(cái)富創(chuàng)造速度，用貨幣M2增速表示貨幣膨脹速度。數(shù)據(jù)顯示，1995年-2018年，貨幣M2年均增速為16.14%，GDP年均增速為8.87%。

在25個(gè)主要行業(yè)中，只有銀行業(yè)以35.88%的利潤率跑贏了貨幣M2的增速，僅有公共事業(yè)、食品飲料、傳媒、非銀金融、房地產(chǎn)、醫(yī)療生物和計(jì)算機(jī)超過GDP年均增速，其他17個(gè)行業(yè)利潤率均低于8.87%。

甚至部分低利潤行業(yè)，一年的利潤率都沒能超過基準(zhǔn)貸款利率。

某些開廠的小老板苦笑道，自己辛苦一年才賺一點(diǎn)錢，年景不好還可能賠錢，真不如賣廠買房的朋友來得輕松。幾年下來，房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)超自己實(shí)業(yè)利潤。

根據(jù)Wind提供的2019年三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年三季度末，3707家A股上市公司中有一半的公司（1831家）持有投資性房地產(chǎn)，投資規(guī)模合計(jì)達(dá)1.33萬億，投資規(guī)模同比增長21.13%。

所以，財(cái)經(jīng)新聞中出現(xiàn)某上市公司主業(yè)虧損，但賣了幾套房后就扭虧為盈了的事就不奇怪了。

三、房貸負(fù)擔(dān)

實(shí)際上，中國家庭的房貸負(fù)擔(dān)較重。

《2019年新中產(chǎn)白皮書》顯示新中產(chǎn)家庭資產(chǎn)中位數(shù)為483萬元，負(fù)債112萬元。

假設(shè)，一個(gè)家庭房貸112萬，那么每年的利息大概率超過5.48萬。這種狀況在一二線城市，應(yīng)算是普遍，新進(jìn)中產(chǎn)階級(jí)更是平常。

1、75%的家庭年收入低于4.45萬元，也就是他們無力負(fù)擔(dān)112萬的房貸利息。

2、5%的家庭年收入在4.45萬元到10萬之間，拼盡全力才能承受每月5944.14元的月供。

3、僅有5%的家庭年收入超過17.2萬元，他們才能輕松負(fù)擔(dān)112萬的房貸。

我們可以看到一個(gè)顯而易見的事實(shí)。

1、現(xiàn)在因買房而背負(fù)的利率（4.80%或以上）在可見的未來將會(huì)是一個(gè)高利率！

2、若不跳槽，工資漲幅很難高于GDP增速，甚至低于房貸利率

3、除了人口持續(xù)流入的一二線城市，其他城市房價(jià)難有太大的成長。

四、解決之道

在更大的層面上看，真正讓我們不在過分糾結(jié)房子，關(guān)鍵在于剛需和投資的分離。當(dāng)然，大林不認(rèn)為能完全分離，但讓過多的社會(huì)資金滯留在房子上不是好事。

美國得益其美元霸權(quán)，國內(nèi)資金可以輕松投資海外市場，且原油、貴金屬、基礎(chǔ)農(nóng)產(chǎn)品等各類投資產(chǎn)品豐富，金融衍生產(chǎn)品也異常發(fā)達(dá)，虛擬經(jīng)濟(jì)部分容納了海量資金。這樣實(shí)體部分就不會(huì)讓我們覺得，“巨量資金”在爭食。

高科技和新型產(chǎn)業(yè)若獲得突破，能形成可靠的商業(yè)模式，虛擬經(jīng)濟(jì)部分資金又可以轉(zhuǎn)化為實(shí)體產(chǎn)業(yè)。

如此，虛與實(shí)才能結(jié)合，才能循環(huán)。