新冠疫情發(fā)生至今，全國的樓市調(diào)控一共出現(xiàn)了三波！

第一波：給房企紓困，包含延期或分期繳納土地出讓金、降低土地出讓金比例等，第一波調(diào)控主要局限于供給端。

第二波：鼓勵買房，包含降低房貸利率、買房補貼以及降低首付比例等。第二波包含通過加杠桿方式刺激樓市需求。

第三波：第三波是在第二波基礎上的糾偏。這從以下三個案例當中可以看出。

1、河南省政府約談駐馬店市相關負責人，重申“房住不炒”，之前駐馬店宣布將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元，首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%，此外還有購房補貼。

目前最新的消息，據(jù)澎湃，河南省駐馬店發(fā)布的17項穩(wěn)樓市政策已從官網(wǎng)撤下，目前該市房地產(chǎn)政策按原政策執(zhí)行。

2、東莞發(fā)布樓市新政，設定了房價漲跌幅，開發(fā)商拿到銷售許可后，上漲不能超過5%，不設下跌下限。這和此前出現(xiàn)的限跌令明顯不同，比如某地2019年11月的政策，銷售價格不能低于備案價的10%。

3、廣州市政府在官網(wǎng)上發(fā)布文件（48條），里面提到商服類項目不再限定銷售對象，但后來文件被撤回。最新的消息是，廣州市政府官網(wǎng)再掛“48條”全文，松綁商服類項目相關政策被刪除。

仔細一看，這一波糾偏來得很及時。我之前就說過，1998年房地產(chǎn)市場化以來，樓市在相當長時間內(nèi)對經(jīng)濟具有很強的正面意義。但隨著時間的推移，這個正面意義在減弱，甚至已經(jīng)是負作用。表現(xiàn)為房價上漲拉動了全社會的成本，包含土地成本、租金成本。此外，房價上漲提高了居民負債率，增加居民負擔。

中國目前的居民負債率已經(jīng)超過60%，接近國際貨幣基金組織劃定的警戒水平。未來的樓市不是不允許上漲，而是必須與經(jīng)濟增長相匹配，比如如果GDP增長是6%，那么房價上漲應該要低于6%。此外，房價上漲一定要考慮到居民的負債能力，不能再通過加杠桿的方式來刺激樓市，而應該是鼓勵降杠桿。

降低首付貸雖說短期能讓居民有條件購房，但長期卻背負了巨額債務，限制了居民消費能力，弊遠大于利。

當前中國樓市的特征是地方政策想救市，頻頻有政策試探之意。但國家層面對于樓市的管控依然嚴厲。

在最近的會議上，央行重申：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

顯然高層是看到了最近出現(xiàn)的不好苗頭：一是有些地方通過加杠桿的方式鼓勵居民買房，不利于控制宏觀杠桿率。二是市場預期有變化，受疫情影響，居民推遲買房，短期內(nèi)房價下跌。但貨幣供應的上升，一些地方的樓市利好政策，高層擔心疫情過后房價會大漲，所以在這時候提前滅一下火。三是全球貨幣政策驟然寬松，最近，美聯(lián)儲宣布不常規(guī)降息，全球進一步的“降息潮”已不可避免。加上全球疫情形勢出現(xiàn)新變化，疫情防控的主戰(zhàn)爭已經(jīng)從國內(nèi)轉到國外。在國內(nèi)有防控優(yōu)勢和利率優(yōu)勢的情況下，熱錢或流入國內(nèi)房地產(chǎn)，所以在這時候重申“房住不炒”也有提防之意。

整體而言，本輪的房地產(chǎn)調(diào)控是嚴肅的、認真的、長期的，未來幾年房價大漲的可能性不大。但不大漲不代表不漲，未來的樓市必定會出現(xiàn)兩大分化：

1、在因城施策的前題下，房價下跌壓力大、交易不活躍的城市可能會松綁樓市。反之，房價上漲壓力大的城市，則會維持現(xiàn)有的緊政策。從疫情期間的政策就可以看出，有的地方收緊，有的在放松。

2、中國的房價會繼續(xù)分化，具有人口增量、政策優(yōu)勢的一二線城市會漲，反之則是會跌或走平。