國內(nèi)之所以有那么多炒房客，就是因為樓市的賺錢效應強。

房產(chǎn)投資最重要的收益是買賣差價，此外是租金收益。

如果要遏制房價炒作，最根本的就是降低樓市的賺錢效應。

當下，炒房客最害怕的事情是四個：一是二手房指導價，二是學區(qū)房“新政”，三是房屋租賃參考價格制度，四是房地產(chǎn)稅。

之所以說是當下，那是因為上述四個舉措當中有些已經(jīng)推出，有些正在醞釀。

一、二手房指導價

繼今年2月8日深圳首次出臺二手房指導價制度后，不久東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興、無錫等多個熱點城市參考深圳出臺類似制度。

二手房指導價主要特征是網(wǎng)簽時參考指導價，辦理房貸時參考指導價，由于指導價普遍在原來掛牌價基礎上打折，這意味著二手房在政策層面出現(xiàn)降價或變相提高了首付。

我們都知道，買房的收益繞不開二手房市場，你買到了房子，但是二手房市場上賣不出去，或價格很低，意味著收益縮水或虧損。

看了新聞都知道，二手房指導價制度出來了，降房價穩(wěn)房價作用明顯，前期二手房價過熱的城市明顯降溫。

說到底，二手房指導價出來后，需求降低（首付提高，買房成本上升），市場預期改變了，房價偏離指導價太大，購房者會覺得吃虧。

二、學區(qū)房“新政”

4月30日，中央政治局會議提到：防止以學區(qū)房等名義炒作房價。

北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。

這就是典型的“多校劃片”制度，簡單說就是你在名校附近買的房子，不一定能拿到這個名校的學位，很有可能是附近的普通學校，也就是說你買房隨時可能遇到“坑”，買房會在存在不確定性。

這樣一來，一套所謂的學區(qū)房原來價格是1000萬，現(xiàn)在仍然是1000萬，還有人敢要嗎？

最近，《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設條例（草案征求意見稿）》也提到：

市、區(qū)教育部門應當推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機制。

大學區(qū)招生其實就相當于“多校劃片”制度，可見，“多校劃片”正在向多地推廣。

學區(qū)房的存在根本原因是教育資源的不均衡、不平衡，比如名?，F(xiàn)象普遍存在。很多家長都往名校里蹭，結(jié)果是房價越漲越高。

教育資源很大一部分是師資資源，發(fā)達國家中解決教育資源不均衡問題一大殺招是實行教師輪換制度。一個優(yōu)秀的教師今年在這個學校講課，明年可能就是另一個學校，就很難出現(xiàn)“好學校和差學?！爆F(xiàn)象。學區(qū)房熱就會消失，買哪里的房子教育資源都差不多，不存在“三六九等”。

而深圳此次的草案征求意見稿也提到了建立義務教育學校教師交流制度，其實差不多就是教師輪換制度。

學區(qū)房是最近幾年房產(chǎn)炒作的主要推手之一，學區(qū)房熱一旦降溫或消失，對于炒房客來說無疑是巨大打擊。

三、房屋租賃參考價格制度

深圳這次草案征求意見稿還提出：

市住房建設部門應當依法規(guī)范租賃市場秩序， 建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調(diào)控。

我國城市的租金回報率整體偏低，一般是2%左右，買了房單純依賴租金賺錢難度很大，但是少數(shù)地方房租也是蠻高的，比如地段較好的、帶有教育資源的，對于業(yè)主來說依然能獲得很大的收益。

房屋租賃參考價格制度如果建立，意味著租金也有指導價了，一方面可以避免房東亂漲價，另一方面也降低了炒房的收益率。

可以說，如果二手房指導價制度、房屋租賃參考價格制度全面建立，房產(chǎn)持有者的收益率將被全面鎖定，你買房再也不可能暴富了，甚至是還可能出現(xiàn)虧損。

四、房地產(chǎn)稅

今年5月11日，四部委主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

也就是說房地產(chǎn)稅試點很可能就要來了，最快今年就可能到來。

房地產(chǎn)稅的來臨是對炒房客的最后一擊，意味著你持有的房子每年都可能被征房地產(chǎn)稅。比如你持有一套1000萬的房子，你想賣但對方給的價格太低，你沒有意向所以選擇捂盤，于是你有可能選擇出租或閑置，但整體上租金收益不會很高。在這個基礎上可能會有2%的房地產(chǎn)稅每年就可能要20萬，對你意味著什么？要么降價出售，要么繼續(xù)承擔高額的持有成本。

可見，二手房指導價、學區(qū)房“新政”、房屋租賃參考價格制度、房地產(chǎn)稅是對炒房客的一次圍剿，意味著買房暴富時代將成為過去式，未來的買房只能是保值和增值，而不可能是一夜致富。吐下去的肥肉，遲早也是要吐出來的。