過去十年，人口持續(xù)增長，地方政策通過賣地獲取了大量的財(cái)政收入，金融政策非常寬松，政策方面，房貸利率還能打折，所有的因素都制造著樓市的繁榮。

2021年，不少因素都出現(xiàn)了重大改變。

一、人口增速減緩

第七次人口普查數(shù)據(jù)前段時(shí)間公布了，孔雀東南飛、孔雀向一二線城市飛已經(jīng)是既定事實(shí)。

2021年-2020年間，全國新增人口7205萬人，僅是廣東+長三角，人口就新增了3978萬，占了全國新增人口一半以上。

即便是廣東，人口流入也是非常不均勻，比如深圳十年人口流入713萬人，廣州流入597萬人，而湛江、揭陽、梅州、河源、汕尾、潮州，這些在廣東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)較弱的地區(qū)，人口出現(xiàn)了負(fù)增長。

不僅廣東省是強(qiáng)者恒強(qiáng)甚至是強(qiáng)者更強(qiáng)，其他省份同樣如此。

比如浙江2019年新增113萬人，僅杭州+寧波就吸納了89.4萬人，吸收了全省絕大部分的人口增量。

可見，人口對中小城市而言不再是雨露均沾的福利，一二線城市像是海綿一般瘋狂的吸收全國的人口。

影響房價(jià)的頭等要素，其實(shí)就隱藏在普七數(shù)據(jù)中，深圳、杭州這些人口流入很快的城市，房價(jià)飛漲，玉門、鶴崗這些人口流出的城市，超低房價(jià)一度引起網(wǎng)絡(luò)熱議。

無論是看美國還是日本、韓國，人口流向頭部城市的趨勢不會(huì)變，只會(huì)越來越鞏固，越來越不可逆。

二、土地和金融

影響土地政策的原因是地方政府收入，能夠改變這個(gè)格局的條件就是房地產(chǎn)稅。

來源：搜狐城市

前幾天，財(cái)政部等4部門在房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)上，再次提及房地產(chǎn)稅，迅速?zèng)_上熱搜。

從改革試點(diǎn)這四個(gè)字中可以看出，房地產(chǎn)稅將要進(jìn)入實(shí)際操作階段。土地財(cái)政的壓力通過房地產(chǎn)稅來緩解的時(shí)間越來越近。

再來看金融層面，4月末，M2同比增長8.1%，這個(gè)降速比較出人意料，我們看下圖就有比較直觀的感覺。

如果從房貸利率來看，或許大家對金融形勢更有體會(huì)，比如成都的房貸利率，首套房已經(jīng)達(dá)到5.88%-6.125%，北京首套房利率5.2%以上，廣州5.4%，當(dāng)前大多一二線城市的首套房房貸利率普遍高于5.2%。

不僅貸款利率上升，很多中介朋友說，最近貸款的難度也高了不少，對貸款資格的審查、首付資金的來源審核更嚴(yán)格了。

政策方面，住房不炒的這幾年，相信大家已經(jīng)體會(huì)到了政策的力量，政策的目的是希望房地產(chǎn)保持平穩(wěn)增長，劃重點(diǎn)，平穩(wěn)增長是最好的結(jié)果。

那么，今年要不要用存款買房呢？

我認(rèn)為應(yīng)該從兩個(gè)方面來看：

1、房地產(chǎn)的收益肯定不如從前了，如果有更好的收益方法，存款不一定非要買房。

2、如果是剛需，需要買房結(jié)婚、生娃，現(xiàn)在也有比較多的時(shí)間進(jìn)行選擇，參考人口流入情況，能買大城市就盡量買大城市。

大城市房子保值問題不大，經(jīng)過幾輪調(diào)控，剛需也有更多的時(shí)間做選擇。但小城市的風(fēng)險(xiǎn)就太大了，如果這個(gè)時(shí)候還在中小城市買房，指望著房價(jià)上漲，極有可能成為一個(gè)接盤俠。