2、金融投資產(chǎn)品單一，資金過度集中于房地產(chǎn)。2018年中國住房市值46.7萬億美元，占股債房市值比例為71%，即股債房產(chǎn)三者市值相加，其中房產(chǎn)比例超過7成，是所有發(fā)達國家中國比例最高的。這一方面意味著房產(chǎn)市值過高，另一方面也側(cè)面反映了我國資本市場直接融資比例較低，投資品種單一。

由于美國的金融市場高度發(fā)達，股市和債市市值高很正常，相比之下英、德、法三國金融市場相對美國較弱，因此存在與我國的情況類似，即房產(chǎn)市值高于股市和債市市值的情況。

如果說第一種現(xiàn)象是原因的話，那么第二種現(xiàn)象就是結(jié)果。正因為房子越買越漲，越漲越買，資金就源源不斷往房地產(chǎn)流動，而這直接導(dǎo)致的問題就是中國家庭乃至整個金融、住房體系的抗風險能力較差。

房地產(chǎn)市值奇高的原因是什么？

報告指出，2018年一線城市住房市值占全國的25%，住房市值與GDP的比例更是高達6.93倍。北京、上海的住房市值與GDP比例甚至到了8-10倍。而導(dǎo)致房地產(chǎn)市值奇高的原因主要有兩點：

一方面，房產(chǎn)市值高說明地價和房價高，房價高的背后則是人口的聚集。人口帶來了產(chǎn)業(yè)、資源，也帶來了高房價。報告數(shù)據(jù)顯示，1990-2018年，一線城市人口占比從2.8%增至5.3%，二線城市人口占比從16.1%增至20.5%，三四線城市人口占比從81%降至74.2%。截至到2018年，一線、二線、三線、四線城市經(jīng)濟-人口比值分別為2.3、1.6、1.0、0.6。人口分化格局早已經(jīng)非常明顯。

另一方面，一線城市人口聚集導(dǎo)致資源供應(yīng)不足，比如土地。人多地少，地價上漲，房價也跟著上漲。根據(jù)住建部統(tǒng)計，2006-2016年中國城區(qū)人口1000萬人以上的城市城區(qū)人口增量占比16.9%，而建設(shè)用地增量占比僅3.5%，2009-2018年一線城市住宅類用地供應(yīng)面積從2585萬平方米降至1426萬平方米。

顯然，人多地少是一線城市高房價的元兇，同時也造成了國內(nèi)房地產(chǎn)“一二線高房價，三四線高庫存”的奇觀。

其實放眼全球，一些發(fā)達地區(qū)也存在或曾經(jīng)存在人多地少現(xiàn)象，比如日本東京。據(jù)不完全統(tǒng)計，東京在二戰(zhàn)后的75年里，有74年均為人口流入。東京都和千葉、琦玉、神奈川三縣整個東京都市區(qū)人口共計3700多萬，面積也僅約為上海+蘇州的面積相當。

如何解決高房價問題？任澤平這樣說

在報告中，任澤平提出了7大建議，其中有幾點值得我們關(guān)注：

1、“人地掛鉤”改革。根據(jù)相關(guān)部門資料顯示，我國對于城市建設(shè)用地比例有著嚴格的規(guī)定。一般來說居住用地占三成，公共服務(wù)設(shè)施和工業(yè)用地近50%。也就是說，隨著城市發(fā)展水平的越來越高度化，住宅用地不足甚至被擠占是必然的趨勢。一二線城市要做的是土地供應(yīng)必須跟上人口增量，相反三四線城市則要做好去庫存和土地供應(yīng)的平衡，賣掉多少房，再上多少地。

2、轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。曾幾何時，長租公寓一度是繼開發(fā)商之后的一線城市主要房屋供應(yīng)方之一，但自從暴雷潮之后，其信任度大打折扣。報告指出，未來供應(yīng)主體將從以開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；供給形式也將由以商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類。不過我認為，要實現(xiàn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化，先整頓租賃市場才是治本之策。

3、提高直接融資比重。資本市場如果能提供豐富的金融產(chǎn)品，就能分流資金，一定程度緩解高房價問題。為何違規(guī)資金流入樓市屢禁不止？就是因為市場認為房產(chǎn)是最好的保值增值產(chǎn)品，資金趨之若鶩。只有金融產(chǎn)品能夠開始吸引資金流入，分流房產(chǎn)的資金，才算是真的提高了直接融資比重，從而豐富資本市場層次。

當然，任澤平也強調(diào)了房地產(chǎn)稅改革。不過在我前期的文章中提到過，目前來看房地產(chǎn)相關(guān)稅費并不能從根本上解決高房價問題，因為其主要是在交易環(huán)節(jié)征稅，而房地產(chǎn)稅的改革方向必須是持有環(huán)節(jié)的稅，否則抑制炒房行為和高房價就無從談起。

關(guān)于中國樓市市值的討論眾說紛紜，但市值多少本身并不重要，重要的是我們必須看清其背后的問題所在，找到經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)動力。