2020年最后幾天，社科院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》，明確提出：2021年全國商品房均價將同比整體上漲5%。

過去幾十年，房價大幅上漲，十年前買房投資收益可以翻幾番，越是大城市房價漲幅越大，加上貸款買房的杠桿，樓市成了投資者的樂園?？傊?，有錢買房就對了；沒錢，借錢買房也不會錯。

社科院預測2021年房價整體漲幅5%，意味著買房投資變得無錢可賺，過去幾十年的買房也不管用了。

5%的整體漲幅是一個非常微妙的點，深圳、廈門都把樓市上漲5%作為調控目標。低了，投資跑不過通脹，投資者和剛需都會觀望；高了，大家又開始炒房，住房不炒的大方針就無法實現。

不過社科院的房價預測經常被打臉，2014年最為接近，但2015年到2018年，預測漲幅與實際漲幅相差巨大。

整體樓市在2021年大概率會超過5%的漲幅，超過幅度不會太多。社科院被多次打臉后，最近兩年的漲幅預測與實際增幅越發(fā)相近。全國樓市實際漲幅，2021年大概率會低于2020年。

2020年8月，全國房價破萬的城市數量達到72個，同一時間，中國新建商品房住宅均價也已經步入了萬元時代。全國房價步入新臺階后，全國樓市兩級分化愈加明顯。

據中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,2020年上半年,房地產調控政策累計達到304次,2019年上半年為251次,同比上漲21%。全國一二線城市還在熱火朝天的搞調控，一些城市已經開始救市了，比如哈爾濱、河北、湛江等地。

全國來看，南方城市普漲，北方城市普跌已經是不爭的事實。這與經濟發(fā)展和人口流向有巨大關系。

據2020年國家統(tǒng)計局發(fā)布的相關數據顯示，2019年中國城鎮(zhèn)化率突破60%，相比發(fā)達國家普遍的80%城鎮(zhèn)化率，中國還有20%的人口空間。

城鎮(zhèn)化率突破60%后，城鎮(zhèn)化率增速將會放緩，和全國房價呈兩極分化一樣，人口的流向也會分化明顯。

北方人口流向南方，農村和小城市人口流向大城市。經濟發(fā)展越快的城市、規(guī)模越大的城市，對人口的吸引力越大，逐漸形成羊群效應。

2020年是日本人口負增長的第十一年，但東京圈凈遷入人口已經連續(xù)二十多年增長。

在中國，大城市通吃這樣的效應也會越來越明顯。樓市分化、甚至在單個城市的不同區(qū)域，也會出現房價漲幅的巨大差異。

在時代環(huán)境巨變下，有三類房是我們應該盡快脫手：

老舊的高層住宅

2020年是棚改的收官之年，棚改變舊改。棚改是拆除重建，舊改是在原有基礎上進行改造，老舊高層住宅的投資價值大幅縮水。

小產權房

北京小產權房占整個本地市場的百分之十以上，2013年深圳的小產權房建筑面積達到了4.05億平米，占深圳住房的半壁江山。

小產權房的處理辦法仍不明確，不過可以肯定的是，小產權是一個特殊的產物，因建筑質量不佳、消防問題、安全因素，很難獲得轉正的機會。

老舊的學區(qū)房

學區(qū)房既是剛需，又存在巨大的泡沫。學區(qū)房的大部分價值是學位賦予，一旦教育改制，學區(qū)房的價值將會崩塌。

2020年上海長寧區(qū)義務制教育入學采取電腦搖號，由原來的一套房子鎖定一所學校的方式改為多個小區(qū)對應對個學校，俠義的學區(qū)房將會被廣義的學區(qū)房取代。

這樣的情況下，教育“剛需”人群可以在那些名校集中的區(qū)域買一套相對合理的房子，而不是非老舊的學區(qū)房不可。

隨著住房不炒的深入落實，城市之間的房價會兩級分化，同一個城市不同區(qū)域的房子也會呈現巨大的不同走勢，退潮之后，才會知道誰在裸泳。