當前，樓市最大的兩個坑，一是爛尾樓，二是長租公寓暴雷。

一直以來，爛尾樓都是大家關(guān)注的焦點。因為資金斷鏈、手續(xù)不齊全，很多購房者損失慘重。

昆明別樣幸福城30戶業(yè)主無奈住進"別樣爛尾樓”的微博讓人心碎。

據(jù)澎湃新聞：在人民網(wǎng)創(chuàng)立的國內(nèi)唯一全國性領(lǐng)導干部留言板“領(lǐng)導留言板”上，10年間共有8千多條與“爛尾”有關(guān)的留言投訴，與住房爛尾直接相關(guān)的投訴共7478條，涉及樓盤超過3188座。其中，至少429條留言提到自己或他人有居住在爛尾樓中的情況。

之所以爛尾，那是因為期房模式下，開發(fā)商一次性收取了購房者房款，承諾到期交房，然后把籌集來的房款開發(fā)新的房地產(chǎn)項目。這相當于你購買一個未成型的商品，事先付了全部款項，商家告訴你未來某一天會交付給你。

期房模式的缺點是萬一房價下跌、開發(fā)商大量房子閑置或開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金，在建的項目無法完成，或延期或停工。給購房者帶來巨大損失，給許多家庭帶來悲劇。

樓市的第二大坑是長租公寓暴雷。

因為資金斷鏈，長租公寓暴雷、跑路，或拖欠房款給房東和租客帶來巨大的損失。所謂長租公寓企業(yè)類似于“二房東”，它們首先在業(yè)主那里租下房源，然后轉(zhuǎn)租給租客，期限較長（一般1年），所以是長租公寓。

然而實際過程中，長租公寓玩的模式是：高價從房東那租下房源，然后低價租給租客，但對租客一次性收取1年的租金，而對房東則是按月支付，通過這種資金池模式不斷開發(fā)新房源、占領(lǐng)市場，或者吸引風投。

這種模式下，一旦到了淡季或其他風險事件，長租公寓將面臨大量的房源閑置，當收取的租金抵不過每個月的成本（員工工資、房東租金等）時，則會面臨資金斷鏈的危險。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年8月份，杭州長租公寓友客、巢客相繼暴雷，此后，寓意、適享、嵐越公寓等也被曝已人去樓空。 天眼查《房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)報告(2020)》顯示，以工商登記為準，目前全國已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

為什么有那么多爛尾樓以及長租公寓暴雷？

直接原因是疫情之下，開發(fā)商和長租公寓企業(yè)收入降低。年初的疫情，很多售樓部關(guān)門、長租公寓的房子租不出去，但成本卻擺在那，形成巨大的資金虧空。

更深一點的原因是期房模式和長租公寓融資模式導致的。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)都是重資產(chǎn)型，我們在淘寶上購物，尚且是把資金交給第三方中介，但我們買房時則是把錢直接交給商家或長租公寓，后續(xù)能否按時按質(zhì)交房全憑開發(fā)商信用。

去年12月13日，西安市住建局曾發(fā)布關(guān)于公開征求《西安市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》意見的通知，征求意見稿核心內(nèi)容是居民購買期房時的購房款交存到監(jiān)管專戶，開發(fā)商不得直接收取。

今年9月7日，住建部在官發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確禁止“高收低租”模式以及規(guī)范租金貸。

這兩份文件如果正式發(fā)布，那么對于規(guī)范樓市亂象有巨大幫助。

我們都知道，我們在銀行存款100塊錢，銀行會首先會提取法定存款準備金率，我們假定某銀行法定存款準備金率是10%，那么銀行吸收這100塊錢存款需要上存10塊錢到央行指定賬戶，其余的90塊才能拿去發(fā)放貸款。需要指出，這10塊錢銀行是不能動的，那它用來干嘛，當然是銀行出現(xiàn)危機時無法滿足客戶取現(xiàn)需要時，法定存款準備金就是一份保險。

而樓市里，我們買房交的預付款或租客時的預付款本身就不受監(jiān)管，一是直接把錢交給商家，而不是一個信譽好的中介，二是開發(fā)商和長租公寓沒有很好的風險防范機制，銀行有存款保險制度以及存款準備金制，開發(fā)商和長租公寓為了占領(lǐng)市場，隨時會把拿到的全部資金投入新項目，這樣很容易出現(xiàn)爛尾樓或暴雷。

那么普通老百姓應該怎么辦？

1、租房時盡量找房東直租，如果找長租公寓，盡量找頭部的企業(yè)或注冊資本較大的企業(yè)。

2、避開“高收低租”，如果租房時發(fā)現(xiàn)年付和月付租金過大時，要留一個神。

3、租房時，可以問問附近的臨居租金情況，如果租金差別太大也要注意，天下沒有免費的午餐。

而對于購買期房則主要注意：

1、盡量選擇大品牌、信譽好、債務率較低的房企。

2、看看五證是否齊全，五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。