又是一年返鄉(xiāng)季。

人們從房價幾萬的大城市回到房價幾千的小縣城，帶回來的不僅僅是思念，也有財富。有的人選擇回家置辦婚禮，有的人買車，但更多的則是買房。中指研究院發(fā)布的《2019年中國300城市土地交易情報》顯示，2019年全國土地市場整體回暖，三四線的土地供求，較上年均呈下降之勢，土地溢價率也明顯下滑。在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，一二線城市樓市逐漸被抑制，而三四線城市樓市即使在土地溢價率下滑的背景下，反而比較受關(guān)注，返鄉(xiāng)置業(yè)似乎成了近幾年熱門話題。

到底哪里的房價更便宜？

本人老家在某中部省會A市，2019年12月新房均價為12803元/㎡；而深圳的均價早已突破5,6萬。有人說，這還不簡單，肯定A市房價便宜??！

沒錯，A市的房價當然便宜，但這只是“表象”。

A市2019年的GDP僅為5000多億，而同期深圳市的GDP約為24221.98億。深圳的一套房可以換A市的幾套地鐵口洋房或一套別墅，但依然不斷有A市的人賣房跑去深圳買。顯然，便宜二字，并不僅是數(shù)字那么簡單。

返鄉(xiāng)置業(yè)還是做大城市房奴？

對于這個命題，每個人的看法不同：

返鄉(xiāng)置業(yè)派：是金子到哪都會發(fā)光，老家的月薪1萬并不比深圳月薪2萬的生活水平要差，人生苦短，干嘛過得那么辛苦？

一線房奴派：人往高處走，年輕時候就要拼，苦點累點沒關(guān)系，站穩(wěn)腳跟，以后的事就好辦了。

每種說法似乎都不無道理，但今天我必須給大家一個答案！

咱們以A市和深圳為例，來比較一下到底要不要在老家買房？

人口方面：

都說房價是丈母娘撐起來的，歸根到底高昂的房價背后是強大的剛需。2018年A市新增常住人口約9.5萬人，同期深圳新增常住人口凈流入為61.99萬人。而A市所在的江西省在近10年間流失近700萬人，居全國第二，占到全國跨省流動人口的8%左右。而廣東省僅2018年便新增人口達177萬。

顯然，對于常住人口僅500萬左右，且新增人口為深圳1/6的A市來說，房價的剛需支撐并不強。而深圳在放開落戶政策后，落戶人數(shù)每年不斷增長，公租房安居房更是多達幾萬人在排隊。

交通和配套方面：

目前深圳共有8條地鐵，而A市僅兩條；2019年深圳中心城區(qū)建成區(qū)總體道路網(wǎng)密度為9.50千米/平方千米，在全國36個主要城市中排名第1位。而A市為6.12千米/平方千米，排名第15位。此外，在高速公路、隧道等其他交通設(shè)施方面，深圳之于A市的也有著明顯的優(yōu)勢。

當然還有很多方面，比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策紅利等等，深圳以及其他一線或大城市，都相對內(nèi)陸城市來說有著無法比擬的優(yōu)勢。

所以答案已經(jīng)很明顯了，我認為：在大城市配置房產(chǎn)，性價比相對更高。因為買大城市的房子并不僅僅只是買一間屋子，而是它的配套、它的前景和未來。

房子也會“貶值”嗎？

很長一段時間內(nèi)，房價只漲不跌的觀念深入人心，但是現(xiàn)如今，已經(jīng)有包括燕郊等區(qū)域在內(nèi)的多地房價開始下跌，不少中等城市房價也被亮起紅燈，比如11月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》對10個城市的房價提出預(yù)警。

當大家都在唱衰三四線樓市的時候，三四線的房子真的會貶值嗎？

首先，連一二線熱點城市都存在高房價問題，那么三四線城市或小縣城就更存在高房價亂象。后者的房價大多由于軌道交通、新城規(guī)劃等因素被炒高的，比如江西省某地級市在軌道交通規(guī)劃文件出臺后，中心城區(qū)房價短時間內(nèi)紛紛破萬，但最后由于發(fā)改委重新調(diào)整城市軌道交通建設(shè)標準，導(dǎo)致該市的“地鐵夢”擱淺。

在這個過程中，我不知道當?shù)胤績r經(jīng)歷了多大波動，但有一點可以肯定的是：當?shù)亻_發(fā)商和投機客心里很不好受。因為高漲的房價需要經(jīng)濟、人口等硬實力作為支撐，但很多地方就連最基本的人口要素都是欠缺的，甚至不少三四線城市都沒有形成有效的二手房交易市場。

其次，當初三四線城市的房價上漲主要原因就是棚改貨幣化，很多拆遷戶們拿到一大筆錢后，都會就近選擇在大城市里面買房改善居住環(huán)境。這樣不僅刺激了大城市的樓市，還幫助去了庫存。經(jīng)常有小縣城的朋友對我說，他所在的地方房價過年回去一下子就從以前的2,3000每平莫名其妙漲到7,8000每平。

但后來由于國家調(diào)整棚改政策，使得大量被棚改釋放出的剛需迅速消失，三四線城市房價開始搖搖欲墜。

目前，房產(chǎn)在中國已經(jīng)不再是“只漲不跌”的神話，房子作為資產(chǎn)，會升值，更會貶值。

國家戰(zhàn)略傾向中心城市，地方房價將分化

中國城市格局正在改變，一二線與三四線城市或縣城的房價走勢將不斷分化。因為未來城市格局的主角是以中心城市為主的都市圈。

目前，國內(nèi)共有長三角都市圈、珠三角都市圈、京津冀都市圈長江中部都市圈四大以主要城市為主的都市圈，以及成渝都市圈、北部灣都市圈，海峽西岸都市圈、山東半島都市圈等以二三線城市為主的都市圈。

所以，那些不在中心城市都市圈或城市群的輻射范圍之內(nèi)的小城市，人口，這個房價最基本因素，進一步流失的概率很大。

結(jié)語

當然，每個人的選擇不一樣，沒有誰對誰錯。如果是自住，或者有好的機會回鄉(xiāng)發(fā)展，或者改善家人生活而購房，都完全沒問題。但是如果你的工作和生活被限定在大城市的話，最好的建議就是，用有限的資金，在合適的時機，配置大城市的房產(chǎn)。做好大城市的接盤俠，其實也是守住自己的錢袋子。