我們普通人買房，主要采用商業(yè)貸款或公積金貸款。目前5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)是4.65%，5年以上公積金貸款利率是3.25%。

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)被視為商業(yè)銀行新的貸款基準(zhǔn)利率，銀行商業(yè)房貸利率的定價(jià)也要參考LPR利率?？紤]到房貸是長(zhǎng)期限貸款。所以5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)也被視為“房貸基準(zhǔn)利率”。

2019年8月至今，5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)從4.85%下調(diào)到目前的4.65%，也就是說(shuō)“基準(zhǔn)利率”已經(jīng)下調(diào)了（或商業(yè)貸款利率在下調(diào)），但公積金利率卻多年沒變。

一般來(lái)說(shuō)，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)時(shí)，公積金貸款利率往往隨之下調(diào)，那么未來(lái)公積金貸款利率會(huì)下調(diào)嗎？

我認(rèn)為，短期可能性不大，長(zhǎng)期看是必然。

公積金貸款利率受金融政策和房地產(chǎn)政策影響。所謂金融政策主要是政策利率，我們可以把這個(gè)政策利率理解為L(zhǎng)PR利率。疫情發(fā)生后，LPR利率連續(xù)下調(diào)，說(shuō)明金融政策在放松。但最近4個(gè)月央行拒絕降息，LPR利率始終不下調(diào)，說(shuō)明金融政策在收緊或沒有繼續(xù)放松。

而房地產(chǎn)政策方面，7月份以后不少熱點(diǎn)城市收緊，比如深圳、東莞、杭州、無(wú)錫等，說(shuō)明房地產(chǎn)政策也在收緊。

所以你就懂得了，年初疫情之下，國(guó)內(nèi)金融政策和房地產(chǎn)政策雙雙放松之下，公積金貸款利率尚且沒有下調(diào)，可想而知，7月份之后，金融政策和房地產(chǎn)政策已經(jīng)開始收緊，公積金利率更沒有可能下降。

但長(zhǎng)期看，公積金利率持續(xù)走低是必然。

為什么？

因?yàn)槔什粩嘧叩?，是紙幣制度下的必然趨?shì)。我們可以看到美國(guó)最近幾十年的長(zhǎng)期利率走勢(shì)圖，從高點(diǎn)持續(xù)向下，一直降到目前的零。

利率永遠(yuǎn)是逆周期調(diào)節(jié)，穩(wěn)增長(zhǎng)需要利率走低。人口老齡化和城鎮(zhèn)率空間變小會(huì)顯著影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這時(shí)就需要不斷走低的利率。很簡(jiǎn)單，如果今天一斤白菜5塊錢，明天變成了4塊錢，錢越來(lái)越貴，大家就會(huì)推遲消費(fèi)，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

如果你不信，你還可以認(rèn)真看一下，圖2當(dāng)中，最近幾年公積金貸款利率是不是在不斷走低？

所以我們就明白了，公積金貸款優(yōu)勢(shì)明顯，一是比商業(yè)貸款利率低，二是長(zhǎng)期看公積金利率也是在走低。所以，如果你有條件，能用公積金貸款就盡量用公積金貸款。

那么，公積金貸款可以省多少錢呢？

我們以老王為例，老王是北京人，按規(guī)定北京地區(qū)公積金貸款額度最高可達(dá)120萬(wàn)，我們就假定老王能貸到120萬(wàn)吧。

我們?cè)偌俣ɡ贤跻还残枰J款200萬(wàn)，那么只能采用另外兩種：一是全部商業(yè)貸款（假定老王商貸利率是4.9%）；二是組合貸款，貸款方式是120萬(wàn)公積金貸款（利率3.25%）+80萬(wàn)商業(yè)貸款(利率4.9%）。

我們可以看出商業(yè)貸款20年、等額本息，那么未來(lái)20年每月需要還款1.3萬(wàn)。

如果是組合貸款，那么還月還貸可以少1000元。

根據(jù)《全國(guó)住房公積金2019年年度報(bào)告》，公積金實(shí)繳職工1.48億人，在全國(guó)的總?cè)丝谥斜壤容^低。很多人在猶豫要不要繳公積金。比如很多人說(shuō)，反正我買不起房，繳了公積金也是白繳，其實(shí)這樣想有點(diǎn)片面，即便不買房，公積金在實(shí)際生活中并不是一無(wú)是處，現(xiàn)如今很多地方不僅是買房，租房或者生病都可以提取了公積金。可以說(shuō)公積金現(xiàn)在已經(jīng)成為一種特殊的存款，或者生活中一道重要防線，當(dāng)我們需要救急時(shí)，它的重要性就被發(fā)現(xiàn)了。