近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。這次會(huì)議的召開也意味著此前傳言已久的“房企座談會(huì)”正式落地。

這次會(huì)議對(duì)于房企來說可謂是大變天，因?yàn)樵跁?huì)議上提到了“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”。其中的亮點(diǎn)就是房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

什么是房地產(chǎn)金融審慎管理制度？

我們都知道，目前國(guó)內(nèi)銀行業(yè)已經(jīng)施行了宏觀審慎評(píng)估體系，即MPA。央行通過資本和杠桿情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、流動(dòng)性、定價(jià)行為等七大類16項(xiàng)指標(biāo)對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行監(jiān)控，并定期考核。但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，卻沒有一個(gè)整套的監(jiān)管體系。

一方面僅僅依靠諸如限購(gòu)限貸這樣的調(diào)控政策，是無法真正起到調(diào)控作用，治標(biāo)不治本。另一方面，銀行對(duì)市場(chǎng)資金違規(guī)流入樓市難監(jiān)控。比如個(gè)人消費(fèi)貸和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸在經(jīng)過多個(gè)賬戶后再進(jìn)入樓市。

所以，房地產(chǎn)行業(yè)急需要一種穿透程度高的監(jiān)管手段，房地產(chǎn)金融審慎管理制度便是這樣。

早在2016年，央行上?？偛勘阍诼氏仍谌珖?guó)推出“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架”，內(nèi)容主要包括：

1、房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫；2、房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測(cè)體系；3、金融機(jī)構(gòu)宏觀審慎評(píng)估體系；4、宏觀審慎“政策工具箱”。

這其實(shí)就類似于會(huì)議之前，市場(chǎng)傳出的“三道紅線”和“紅、橙、黃、綠”四檔。通過掌握每個(gè)房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫，然后用量化指標(biāo)進(jìn)行衡量，定性，分類，再在“政策工具箱”里用相應(yīng)的政策相匹配，比如指導(dǎo)個(gè)人住房貸款最低首付比例和房貸利率水平等等。這其實(shí)就是房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的一個(gè)大致邏輯。

對(duì)房企有何影響？

1、房地產(chǎn)政策調(diào)控將常態(tài)化。對(duì)比銀行業(yè)的MPA我們就能理解。MPA是按季度等周期進(jìn)行定期考核的，如果將房企的監(jiān)管上升到金融機(jī)構(gòu)級(jí)別的話，那么調(diào)控將是家常便飯，而且是定期的動(dòng)態(tài)調(diào)控。這對(duì)于那些不顧自身財(cái)務(wù)狀況，大肆拿地的房企來說，這條路已經(jīng)行不通了。

2、正確引導(dǎo)房地產(chǎn)問題的解決。什么意思呢？簡(jiǎn)單講就是把房地產(chǎn)問題與金融、社會(huì)等問題聯(lián)動(dòng)起來一起解決，比如卡住信托可以限制房地產(chǎn)，土地政策或區(qū)域發(fā)展也可以影響房地產(chǎn)。而這方面，目前通過審慎管理制度是比較好的辦法。

3、或建立因城而異的房地產(chǎn)金融審慎管理制度。就像調(diào)控政策一樣，這意味著在熱點(diǎn)城市，審慎管理制度指標(biāo)可能會(huì)更加嚴(yán)格，開發(fā)商囤地、炒樓價(jià)的行為將會(huì)被打擊。

房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度可以說是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一次管理升級(jí)，相比之前限購(gòu)限購(gòu)限貸“三限”的這種頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳方法要好很多，雖然監(jiān)管部門目前尚未落實(shí)細(xì)則，但卻給未來房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管增添了不少想象空間。