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當(dāng)市場見慣了“暴雷”、“遇冷”、“冰點(diǎn)”等字眼,“利好”的出現(xiàn),尤為醒目刺眼。
一石激起千層浪。
10月22日,由湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)等6部門發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》,被業(yè)內(nèi)看作是政府出手“拯救”省內(nèi)公寓市場的一劑春水,是紓困樓市的一把利劍,大振公寓市場信心。
消息一出,一場如“生死時(shí)速”的大片,紛紛上演,各公寓項(xiàng)目搶一手熱點(diǎn)信息,制作宣傳物料,號(hào)召購房者抓住置業(yè)好時(shí)機(jī)。
毫無疑問,在十條指導(dǎo)意見下,商住公寓市場將迎接嶄新的開始。
(圖片源于網(wǎng)絡(luò))
那公寓產(chǎn)品,現(xiàn)在究竟是不是入手好時(shí)機(jī)?
首先,潑一瓢冷水。如果是抱著如下心態(tài)投身公寓市場,建議還是慎重為妙:
1、短期內(nèi)希望由公寓-住宅過渡:如果不是全款購買,會(huì)占用首套房貸款名額。日后購買住宅時(shí),未還清貸款情況下,將按照二套房貸款利率上浮,提高購房成本;
2、將公寓視作短期投資產(chǎn)品,試水之后轉(zhuǎn)賣,為購買住宅提供資金支持:此類購房者需要清醒認(rèn)識(shí)到,公寓產(chǎn)品的轉(zhuǎn)手周期較長,加之有些商住產(chǎn)品的交易稅費(fèi)高達(dá)近20%,房價(jià)漲幅的紅利無形中被消耗;
對(duì)抱有此類心態(tài)的購房者來說,幾年的綜合收益不僅沒跑過GDP,可能連一碗米粉的價(jià)格漲幅都沒跑贏。
當(dāng)然,如果是手有“余糧”,可考慮投資公寓長期持有收租,當(dāng)“包租公”、“包租婆”。
或者,當(dāng)下不少年輕夫妻不希望和父母在同一屋檐下,但是距離又不能太遠(yuǎn),方便日常照顧。那么,選一處離居所不遠(yuǎn),適合居住的公寓產(chǎn)品,也可以滿足家庭需求。
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其次,要關(guān)注保障性租賃住房的發(fā)展趨勢。自2020年以來,相關(guān)主管部門屢次提出:建設(shè)保障性租賃住房體系。
10月21日,住建部召開的發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會(huì)上指出,科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo),規(guī)定上海、廣州、深圳計(jì)劃“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房分別為47萬套(間)、60萬套(間)、40萬套(間),均占新增住房供應(yīng)總量的45%左右。
會(huì)議強(qiáng)調(diào),要注重把握好保障性租賃住房工作的政策導(dǎo)向,堅(jiān)持小戶型、低租金面向新市民和青年人,各地均明確保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人,不設(shè)收入線門檻,以70平方米以下的小戶型為主,租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。
在湖南相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》中,也提及保障性租賃住房?!兑庖姟访鞔_指出,鼓勵(lì)購買或租賃存量公寓作為保障性租賃住房。
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可以預(yù)想一下,未來人口涌入熱點(diǎn)城市,會(huì)迎來規(guī)模巨大的保障性租賃住房供應(yīng)。而這類住房的供應(yīng),不僅會(huì)緩解城市青年人的租賃住房壓力,也同樣會(huì)稀釋人們對(duì)于商品房持續(xù)高亢的熱情。
當(dāng)然,短期內(nèi)公寓產(chǎn)品不會(huì)被迭代,但購買時(shí),一定要認(rèn)準(zhǔn)幾點(diǎn)原則:優(yōu)先選擇核心成熟地段;優(yōu)先選擇真正地鐵盤;優(yōu)先選擇周邊覆蓋成熟商業(yè)、寫字樓項(xiàng)目。
面對(duì)打著諸如“青年烏托邦理想居所”旗號(hào),有“畫餅”之嫌的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目,最好提前考察一下周邊租金水平和租客規(guī)模。
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對(duì)開發(fā)商而言,回歸產(chǎn)品力是核心。
打鐵還需自身硬。當(dāng)政策利好襲來,機(jī)會(huì)降臨,若沒有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,則只能望洋興嘆。
從宏觀環(huán)境上看,此前快周轉(zhuǎn)的房企,通過融資和規(guī)模的擴(kuò)張,拼命跑量,只要高速運(yùn)轉(zhuǎn)起來,虧損的利潤可以靠總量來填補(bǔ)。
三道紅線的出臺(tái),實(shí)際上扼殺了“靠規(guī)模來覆蓋虧損”這種玩法,房企們只能實(shí)打?qū)嵉乜渴袌?,靠客戶,把房子賣出去才能獲得利潤。
精研產(chǎn)品,提升價(jià)值,才是當(dāng)下房企們普遍達(dá)成的共識(shí)。
深秋的黎明,透著一絲冬日的凜冽和嚴(yán)酷。當(dāng)風(fēng)再起時(shí),希望公寓市場能抓住機(jī)遇,迎風(fēng)高蹈。
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