商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展的時間也不算短了，但是國內(nèi)三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)并不成熟，需求不高，再加上疫情影響，可謂絕地求生。

近期，蘭州商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例由70%調(diào)整為50%。業(yè)內(nèi)人士表示，這是全國首個在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域降低首付的政策，對于后續(xù)商辦物業(yè)的買賣和去庫存等有積極的作用。

三四線城市商業(yè)地產(chǎn)或迎來利好

2019年，蘭州實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2837.36億元，按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值71772元，全市常住人口379.09萬人。就經(jīng)濟體量來看，是一個典型的西北部三線城市。但是國內(nèi)三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)有一個普遍的特點，那就是分散化。

蘭州地處盆地，四周被皋蘭山、關(guān)山等環(huán)繞，處于盆地的蘭州市區(qū)幾乎都城鎮(zhèn)化了，所以想要繼續(xù)發(fā)展居民區(qū)和商業(yè)樓宇，就必須向外拓展。于是位于蘭州城北約40公里的蘭州新區(qū)誕生了。

由于國內(nèi)許多三四線城市相比一線，都是“地廣人稀”，所以不少地方政府都希望當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)能發(fā)揮“百花齊放”的作用，即多個商圈帶動多個轄區(qū)協(xié)同發(fā)展。

2019年蘭州商品零售額1290.26億元，增長7.20%，餐飲收入額164.67億元，增長10.88%。增速總體上還算不錯，而且隨著蘭州地鐵的開通，蘭州的經(jīng)濟也會繼續(xù)被盤活。

蘭州商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例下調(diào)，對于國內(nèi)其他三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)來說是一個好的信號。因為一線已經(jīng)趨于飽和，未來商業(yè)地產(chǎn)消費力會朝著三四線地區(qū)拓展，如果有其他三四線城市跟進，則會加快這些地區(qū)的開發(fā)商回款速度、適當(dāng)增加杠桿，借力發(fā)展。

但是，受制于這些城市的經(jīng)濟和人口體量、消費水平，包括蘭州在內(nèi)的三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)，就不得不面對另一個問題：空置率高。

商業(yè)地產(chǎn)，無商可言？

由于經(jīng)濟增速下滑，甚至連上海優(yōu)質(zhì)寫字樓都出現(xiàn)了空置現(xiàn)象。據(jù)《上海物業(yè)市場2020年展望》統(tǒng)計，2019年上海寫字樓市場空置率已升至19.3%，超過2009年底的歷史高峰15.7%。預(yù)計2020年整體空置率將推升至25.6%，租金較2019年下滑3.5%。

商業(yè)地產(chǎn)景氣度一般領(lǐng)先第三產(chǎn)業(yè)增長2-3個季度，商業(yè)地產(chǎn)的空置，是增速放緩的前兆。

蘭州率先將商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例降至半成來“促銷”，顯然意味著蘭州的商業(yè)地產(chǎn)也遇到了一些困境。

根據(jù)《蘭州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2016-2020)》，蘭州要建成“三大功能區(qū)，49個社區(qū)商業(yè)中心”。所以過去幾年是蘭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高峰期。據(jù)蘭州當(dāng)?shù)孛襟w甘房網(wǎng)報道稱，蘭州的不少寫字樓都“基本按照甲級、5A的高標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)和運營”。但是要知道，蘭州的經(jīng)濟體量還只是地級市水平，2019年常住人口增量不過3.73萬，本來需求就不足，高檔的寫字樓，中小企業(yè)用不起，大企業(yè)又不愿意來，誰來用？

而疫情又使得商業(yè)地產(chǎn)需求短期銳減，近六成蘭州市民疫情期間外出餐飲支出下降超過80%。行業(yè)方面，據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，疫情對包括萬達商管、保利商業(yè)、華潤置地、招商蛇口、新城控股、富力、華潤置地等主流商業(yè)地產(chǎn)公司影響收入約0.6-3.6%。這勢必為使得蘭州商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)舉步維艱。

如今包括上海，甚至北京也開始出現(xiàn)寫字樓空置現(xiàn)象，所以現(xiàn)在業(yè)內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)的共識是，除了京滬深等核心城市供需相對平衡外，包括一線城市廣州在內(nèi)的其他城市都存在不同程度的過剩，且去庫存周期普遍很長。

但是一線城市的庫存可以通過時間來消化，而三四線城市的庫存，如果經(jīng)濟不起來，庫存就永遠是庫存。

所以蘭州降低商業(yè)地產(chǎn)貸款首付比例既是意料之外，也是情理之中。這或許是疫情繼住宅地產(chǎn)松綁后，商業(yè)地產(chǎn)松綁的前兆。希望未來蘭州最活躍的零售商業(yè)不要只是蘭州拉面館了。