這一次深圳房貸利率只有建行在上調(diào)，但我估計(jì)，其他銀行后續(xù)也會(huì)跟進(jìn)。

建行深圳分行這次上調(diào)房貸利率（首套上調(diào)15BP，二套上調(diào)35BP）影響有多大？

如果是首套，貸款金額是500萬(wàn)，等額本息，貸款20年，那么需要多支付的利息是9.9萬(wàn)，多支付的月供是415元。

如果是二套，貸款金額仍是500萬(wàn)，等額本息，貸款20年，需要多支付的利息是23.6萬(wàn)，多支付的月供是985元。

可以看出，二套房的房貸利率上調(diào)幅度遠(yuǎn)大于首套房，體現(xiàn)了抑制炒房，保護(hù)剛需的用意。

本輪房貸利率漲價(jià)有什么特點(diǎn)呢？

主要的基點(diǎn)是上調(diào)加點(diǎn)形式實(shí)現(xiàn)的，而不是上調(diào)LPR。

房貸利率=5年期LPR+加點(diǎn)

LPR利率一個(gè)月公布一次，目前的5年期LPR利率是4.65%，已經(jīng)有12個(gè)月沒(méi)有調(diào)整了。

在各地方的房貸利率計(jì)算中，5年期LPR都是一樣的，主要是加點(diǎn)不同導(dǎo)致各個(gè)城市的房貸利率不一樣。比如長(zhǎng)沙首套房利率加點(diǎn)達(dá)到99BP，因此其首套房利率達(dá)到5.64%，蕪湖二套房利率加點(diǎn)達(dá)到175BP，導(dǎo)致其二套房利率達(dá)到6.37%。

所以說(shuō)加點(diǎn)帶有因城施策的意思。各個(gè)地方如果樓市調(diào)控收緊了，就可以通過(guò)上調(diào)加點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。反之，國(guó)家如果想普遍上調(diào)全國(guó)各個(gè)城市的房貸利率，可以通過(guò)上調(diào)LPR來(lái)實(shí)現(xiàn)。

需要注意的是，加點(diǎn)上調(diào)后對(duì)已經(jīng)申請(qǐng)過(guò)房貸的購(gòu)房者是沒(méi)有影響的。但是對(duì)于將要申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)影響是蠻大的，因?yàn)槟愕姆抠J成本比別人更高。更為重要的是，當(dāng)期的加點(diǎn)會(huì)寫(xiě)在合同里，合同期內(nèi)（一般20年）是不能變動(dòng)的。將來(lái)如果加點(diǎn)下調(diào)了，你的加點(diǎn)還是不能變。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，LPR利率不斷走低是大概率，但短期（2年內(nèi)）LPR有可能小幅上調(diào)，這是為了抑制債務(wù)膨脹。所以當(dāng)LPR下調(diào)，房貸利率也會(huì)跟著降，只是說(shuō)如果你的加點(diǎn)比較高，那么你的房貸利率仍然在較高的水平。

我的看法是，當(dāng)房貸利率超過(guò)6%（加點(diǎn)135）時(shí)，就算比較高了。一方面，你不確實(shí)你的房?jī)r(jià)能超過(guò)6%（位置不好的地方），另一方面，目前的較為穩(wěn)健的理財(cái)收益也才3%左右。

目前的情況是，一線城市的房貸利率反而比三四線城市低。

比如上海首套房利率僅有4.65%，北京是5.2%，此次加息后，深圳的房貸利率也才5.1%，遠(yuǎn)低于開(kāi)封、洛陽(yáng)的6.13%。這可能是因?yàn)橐痪€城市金融發(fā)達(dá)，本身資金比較充裕。而且一線城市樓市調(diào)控比三四線城市嚴(yán)（限購(gòu)、限售方面），這時(shí)在利率層面則比三四線低一些。

展望2021年，熱點(diǎn)城市的房貸利率應(yīng)該還會(huì)上調(diào)，那么普通人何時(shí)購(gòu)房才更好？

我的看法是，對(duì)于有價(jià)格倒掛的新房，能夠早點(diǎn)出手還是早點(diǎn)好。畢竟它有升值預(yù)期，而且將來(lái)房貸利率也可能會(huì)上調(diào)。

對(duì)于二手房則要分情況來(lái)看，比如前期一波大漲后，已經(jīng)處在階段高位的廣州、深圳、北京、合肥等樓市已經(jīng)迎來(lái)新一波政策調(diào)整。未來(lái)幾個(gè)月可能處于調(diào)整階段，如果不急，可以等等幾個(gè)月。

對(duì)于三四線樓市而言，今年不大可能會(huì)加息，樓市加息只是針對(duì)一二線城市而言的。因此，是否買(mǎi)房要根據(jù)自己的實(shí)際情況決定，比如是剛需的，早點(diǎn)買(mǎi)更好一些，盡管升值空間不大，但買(mǎi)來(lái)住的，考慮那么多干嘛呢？