最近，“21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道”記者在走訪了鐵嶺這套學(xué)區(qū)房周邊小區(qū)，詢問當(dāng)?shù)刂薪楹?，得到了這樣的回答：遼寧鐵嶺，3.8萬元可以買一套34平米，靠近第十小學(xué)的學(xué)區(qū)房，周邊配套齊全。

然而這并不是個例，同一小區(qū)另一套房的價格是4萬，房子的缺點(diǎn)除了樓層處于頂樓、坡頂?shù)葘W(xué)區(qū)房的通病外，沒有更多的缺點(diǎn)了。

一、學(xué)區(qū)房不抗跌了嗎？

學(xué)區(qū)房一直是樓市中的翹楚：

深圳最貴的片區(qū)在深圳灣，很多人以為深圳灣1號是深圳最貴的房子，其實(shí)不然，深圳最貴的房子是學(xué)區(qū)房，比如百花片區(qū)、華強(qiáng)北、香蜜湖等。

越是老破小，越值錢，下圖左邊是國城花園（福田百花區(qū)），右邊是深圳灣1號。

價格上兩者旗鼓相當(dāng)，甚至國城花園還要壓深圳灣1號一頭。（深圳灣1號小區(qū)均價20萬，國城花園小區(qū)均價21萬）

2016年，北京西城區(qū)的文昌胡同，一間不到12平米，滿是雜草的學(xué)區(qū)房，賣了530萬，一平米46萬。

學(xué)區(qū)房還是那個學(xué)區(qū)房，所在城市不同，身份和價值截然不同。

2019年鐵嶺被列入國家衰退城市，也就是資源型衰退城市，與之前在網(wǎng)上名氣頗高的鶴崗一樣，因?yàn)槌鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題，人口流失，房價下跌。

鐵嶺還有一層特殊的身份——處于東北

二、東北經(jīng)濟(jì)下滑

東北人口流失的根源眾說紛紜，比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、天氣寒冷、官本位等等。不過，東北人口正在流失確是不爭的事實(shí)。

2019年，中國經(jīng)濟(jì)增長6.1%，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到99.1萬億，分區(qū)域看，東部、中部、西部和東北地區(qū)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為49.9%、24.9%、21.6%和 3.6%。

東北對全國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)比西部地區(qū)還少了一大截，全國最低。

2019年，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速4.5%，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量占全國的5.1%，比2018年下降0.4%個百分點(diǎn)。

東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)總值與增長

三、東北人口流失

2009年到2019年，遼寧省人口持續(xù)流出，這十年時間，遼寧省小學(xué)生人數(shù)減少了30萬人，其中鐵嶺就減少了6.2萬人。

最近十年，遼寧只有沈陽市和大連市的小學(xué)生數(shù)量在增加，其他區(qū)域全部下降，而且降幅普遍較大，同一時間，全國的小學(xué)生人口增長4.9%，遼寧省小學(xué)生數(shù)量卻下降了13.5%。

東北三省除了遼寧省，吉林和黑龍江人口同樣在流失。

2009年吉林省總?cè)丝?739.55萬人，2019年吉林人口為2690.73，十年減少48.42萬人；

2009年黑龍江總?cè)丝?826萬人，2019年黑龍江人口為3751.3萬人，十年減少74.7萬人。

如果看小學(xué)生數(shù)量，下降比例更為厲害：

黑龍江省10年間小學(xué)生數(shù)量由31.2萬減少到21.5萬，下降31.1%；

吉林省10年間小學(xué)生數(shù)量由146.1萬減少到118.6萬，下降18.4%。

而遼寧省小學(xué)生數(shù)量十年間下降13.5%，已是三省中情況最好的省份。

小學(xué)生人口減少的幅度遠(yuǎn)大于總?cè)丝跍p少的速度，更能說明東三省人口流失的問題。

四、決定房價的因素

長期來看，人口是決定房價的第一要素。

人口增減存在虹吸效應(yīng)，人口持續(xù)流入的城市，為城市發(fā)展提供足夠的動力，產(chǎn)業(yè)也能得到優(yōu)化發(fā)展，社會資源又會持續(xù)向這里聚集，從而又會吸引更多的人口流入。

比如一二線城市，特別是一線城市人口流入的速度非常快，過去9年，深圳、北京、廣州、上海的小學(xué)生人數(shù)分別增長了72.7%、44.3%、33.9%、17.7%，如果北京和上海不限制人口，小學(xué)生人數(shù)的增長速度還會更快。

人口流失的城市，因?yàn)槿瞬湃狈Γa(chǎn)業(yè)空心化，工資漲不上去，人口又會進(jìn)一步加速流失。

3.8萬一套學(xué)區(qū)房，意味著在人口流失的大環(huán)境下，學(xué)區(qū)沒有神話，學(xué)區(qū)也需要一個城市的高收入群體來支撐，如果這部分人口已經(jīng)開始流失，還會有誰去爭相購買學(xué)區(qū)房呢。

留不住人口的城市，學(xué)位價值也會退化。

未來中國的一些城市會“消失”，地級市變區(qū)縣、區(qū)縣成鄉(xiāng)鎮(zhèn)···