據(jù)澎湃新聞，河南房企掌門人開穩(wěn)房價閉門會。會后的結論是：打折弊大于利，不帶頭降價！

為此，還給出了不打折降價的理由：

第一，會使得已購房者的資產(chǎn)縮水，可能導致部分人出現(xiàn)過激的維權行為，不利于社會穩(wěn)定。第二，房價大起大落，對金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、服務業(yè)等相關行業(yè)都將造成巨大影響，一損俱損。第三，可能會造成一大批房企倒閉，缺少資金、土地儲備的中小型房企很難活下來，一旦倒閉，會導致爛尾樓不斷增加；資金鏈斷裂可能致使債務危機爆發(fā)。第四，消費者普遍存在買漲不買跌心理，即使降價，房企也難達到預期目標。

我的看法是，在這4點理由中起碼有2點是過于牽強。第一點，房子是一種特殊商品，既然是商品，價格有漲有跌是正常。價格下跌會使得已購房者的資產(chǎn)縮水，難道因為這樣房價只能上漲嗎？再說，如果價格上漲，也會影響即將購房者、租房者的利益，那么房價應該是要降吧？

第二點，房企是一家企業(yè)，即然是企業(yè)肯定是在合法合規(guī)前題下追求更高的利潤、更大的規(guī)模，現(xiàn)在怎么扯到金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)了？

事實上，開發(fā)商降價不意味著樓市大起大跌。中國樓市20年來，打折潮也有過不少，但房價有大起大落了嗎？房企打折促銷，只是適當讓利，不大可能低于成本出售，既然是有底的，就會造成房價大降，這點也牽強。

第三第四點倒還勉強說得過去，房價降了，開發(fā)商收入降低，在高額的成本下可能導致資金鏈。而房價下降了，大家買漲不買跌，最終達不到以價換量的效果。但這也說不定，如果在人口持續(xù)流出，產(chǎn)業(yè)大幅外遷的城市會存在這種可能。但是如果在競爭力強、人口持續(xù)流入的城市，房子本身就供不應求，降價了當然能提高銷量。

其實，在市場環(huán)境下，房企本身的舉措對房價并不會造成多大的影響。

房價是漲是跌，主要看的不是開發(fā)商，而是房子本身的成本。我們買一套100萬的房子，其中有70%-80%是土地成本，其實的才是建造成本、開發(fā)成本、運營成本，以及開發(fā)商的利潤。

那么土地成本就是一堆泥土的成本嗎？當然不是，同樣是一塊地，在一線城市可能是5萬每平，但是在小村鎮(zhèn)可能是2000元每平。為什么差異那么大，主要是在大城市有更多的就業(yè)崗位、更高的薪資、更好的教育、更好的醫(yī)院以及更多的人生機遇。所以，你買一套房子買的不僅僅是居住權，更多是房子本身附加的資源。

什么會影響土地價格？當然是供需！

同等類似的城市，土地供應越小，房價就越容易上漲。為什么深圳的房價會反超北京？那是因為深圳面積狹小，土地供應有限。北京的面積達到16410.54平方千米，深圳不到2000平方千米，而且很多是不能開發(fā)的山區(qū)、丘陵。所以解決一線城市高房價問題，增加土地供應是關鍵，一二線城市目前面臨的問題是，人口持續(xù)流入，但由于城市邊界限制，土地供應跟上不，即人地錯配。增加土地供應可以是土地擴容或行政區(qū)合并，這是最常見的方式。比如深圳可以向東莞、惠州擴容，增加土地供應。

除了土地面積，政策也是影響土地供給的關鍵。按照土地性質(zhì)，我們的土地分為住宅用地、工業(yè)用地、倉儲用地、商業(yè)服務業(yè)用地、旅游業(yè)用地等。但其中需求最大的住宅用地供應偏少。

據(jù)澤平宏觀數(shù)據(jù)：2009年-2016年，國內(nèi)100個大中城市的住宅用地供應面積下降29%，一線城市下降65%。

我們都說房價漲得快，其實快主要是在住宅方面，而寫字樓、廠房、商鋪等土地供應較大的房子里價格上漲的空間是比較小的。所以，控制房價上漲關鍵是增加一二線城市土地供應，特別是住宅用地的供應。

影響房價的第二大原因是需求。

首先是人口，人口增長變慢，年輕人口越多，對住房的需求就越大。最近幾十年，中國人口是快速增長的過程，這是樓市上漲的最大支撐。隨著國內(nèi)人口達到14億，可見的未來內(nèi)增長的速度將明顯放慢。那么在增量有限的情況下，則是看存量，即總人口大致恒定時，哪個地方引進的人口（特別是高端人才）越多，哪個城市就越有潛力，房價也越得到支撐。

我們知道，最近幾年很多城市都在進行“搶人大戰(zhàn)”，推出各種優(yōu)惠政策，就是總人口增長放慢后的必然結果。

原來總人口在快速上升，在樓市中的體現(xiàn)是房價普漲。但是人口恒定后，則是看城鎮(zhèn)率，2019年中國城鎮(zhèn)化率突破60%，戶籍城鎮(zhèn)化率44.38%。中國的城鎮(zhèn)化還沒有走完，未來城鎮(zhèn)率的主要方向是小城市人口向大城市流入，特大城市人口向周邊縣城外溢，形成都市圈。

所以未來國內(nèi)樓市的潛力在大城市、特大城市，以及特大城市周邊的小城市。

人口、城鎮(zhèn)化會影響住房需求，而貨幣也是影響需求的關鍵。

過去20年，國內(nèi)廣義貨幣增速都達到兩位數(shù)，是GDP的1.5倍或兩倍。供應的貨幣如果實體經(jīng)濟沒有利用完就會進入樓市等資產(chǎn)，刺激住房需求。最近幾年，廣義貨幣增速降到個位數(shù)（疫情期間有所回升）。我認為未來貨幣增速將明顯放慢，但還是會有適度增長。

在貨幣放慢的情況下，哪個城市能夠吸引人口、能吸引資金進入，哪個城市就越有潛力，房價也更有支撐。

所以我們說，開發(fā)商不降價的表態(tài)對樓市不會構成多大影響。樓市是一個市場，價格高低由供需雙方?jīng)Q定，開發(fā)商只是其中的參與者，而不決定者。在樓市進入存量格局（人口、貨幣）下，未來開發(fā)商的好日子越來越少，競爭越來越激烈，最后強者恒強，弱者越弱，很多實力弱的房企將退出市場或被兼并重組。