首選需要說明的是，中國的房地產(chǎn)泡沫問題必須從自身找原因，這與外企撤出關系并不大。

日美企業(yè)撤離，會怎么樣？

根據(jù)工信部長苗圩先生對中國制造業(yè)的分析，我國的制造業(yè)尚處于國際第三梯隊，所以無論是資本還是技術，很大程度上依然依靠發(fā)達國家。

比如新能源，我們補貼了這么多年的新能源汽車，成就了比亞迪，最終還是被特斯拉碾壓；再比如說出口全球的中國高鐵，核心技術依然離不開德國西門子，加拿大龐巴迪和法國阿爾斯通。

隨著中國的勞動力成本不斷上升，外資產(chǎn)業(yè)最終會向低成本國家或地區(qū)轉移，比如2019年美國從中國轉移出去的出口總額，越南、印度、中國臺灣和泰國等地方都承接了。

雖然說要求本國企業(yè)從中國遷回來，本質(zhì)上只是政客贏得選票的工具，但是跨國生產(chǎn)供應鏈在疫情之下受到影響，則會加速這種“回流”趨勢。因此，外資的大量撤離，會對我們的產(chǎn)業(yè)鏈造成一定的沖擊。

經(jīng)濟需要泡沫的“支撐”

再來說說泡沫。經(jīng)濟增長其實需要一定程度的通脹，或者說泡沫，而像中國這樣的土地財政制度，更需要房地產(chǎn)的“適度繁榮”。

1、沒有“泡沫”就沒有市場經(jīng)濟。一般來說股票發(fā)行都是溢價發(fā)行，所謂溢價，指的就是市盈率，就是泡沫，就是市場看好的預期。但是股價超出了內(nèi)在價值，就是不合理、不正常的泡沫，房價超出了經(jīng)濟增長的合理水平、超出了供需關系，就會蘊含著較高的風險。

2、房產(chǎn)為國人的財富保值增值。我國的政府、企業(yè)、居民三大部門都持有大量房產(chǎn)，尤其是城市的居民家庭，房產(chǎn)占總資產(chǎn)7成，8成甚至9成的家庭比比皆是。這種情況下，體制機制必然會托底房價。

3、不管是土地還是房子，所有權終究屬于國家。有人說，土地是國有制，房產(chǎn)不是私有制的嗎？沒錯。政府賣地，就是出讓土地“使用權”，但其實在居民購房時，表面上取得了房子的所有權，但嚴格來講其實還是國家出讓了普通住宅的“使用權”。所以說，國家需要樓市一定程度的繁榮來維持市場經(jīng)濟，因為國家是房地產(chǎn)的主要參與者與持有者。

所以說，外資企業(yè)并不是中國樓市的主要參與者，其撤出與否，對中國樓市影響不大。

房地產(chǎn)泡沫會破裂嗎？

目前來看答案是否定的。據(jù)華泰證券統(tǒng)計，歷史上有19個國家在面臨29次通縮和泡沫的選擇時，它們均選擇了后者。因為通縮帶來的危害比房地產(chǎn)更大。因為通縮會帶來物價持續(xù)、普遍下跌，企業(yè)利潤減少甚至虧損，嚴重沖擊實體經(jīng)濟。此外，通縮還會提高實際利率，使得債務人債務負擔加重，高杠桿支撐不住。

所以中國為了避免通縮，也不斷通過降準和變相降息來釋放流動性。在這種流動性相對寬裕的環(huán)境下，房地產(chǎn)反彈的壓力很大，比如最近的經(jīng)營貸買房事件。但還是那句話，不合理、不正常的泡沫就會蘊藏風險，高層是心知肚明的，這才下了決心調(diào)控，相信等到房地產(chǎn)回歸理性區(qū)間后，我國的產(chǎn)業(yè)結構會更有競爭力。