暴雷再起！這次不是P2P，而是長租公寓。
近日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示，提醒房東、租客在委托經(jīng)營或租房過程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕長租公寓公司“高進(jìn)低出、長收短付”、警惕收房租金過高或出租金過低的風(fēng)險。
整治長租公寓
在今年7月份，天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安八個城市入圍中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，意味著租賃市場即將迎來大變局。在這場大變局中，長租公寓便是主角之一。
尤其在大城市中，長租公寓成為了不少年輕人在高檔小區(qū)和農(nóng)民房之間的折中首選，但同時其也是亂象叢生。比如杭州適享科技的長租公寓公司，通過高價收房、低價出租的方式吸引房東和租客的資金，最終爆雷跑路。
目前，全國各地已經(jīng)開展了針對長租公寓的整治：
上海：閔行區(qū)發(fā)布《租賃住房運營管理辦法（試行）》，租賃機(jī)構(gòu)需備案；
鄭州：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局印發(fā)《鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局房屋租賃市場亂象整治實施方案》；
泉州：泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于泉州市住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項整治工作方案通知》，嚴(yán)懲住房租賃中介8類行為。
以上這些地方舉措均集中在7月份發(fā)布，說明這些長租公寓早已在“騷動”?？吹贸觯谝咔橹?，長租公寓面臨空置率高、資金鏈斷裂等問題，市場風(fēng)險開始不斷暴露，并在年中集中爆發(fā)。
什么是長租公寓？
顧名思義，長租公寓的租賃周期往往比普通住房要長，此外主要還有以下幾個特點：
1、有中介費或服務(wù)費。長租公寓本身就是一個平臺，通過租用房東的房子，然后再轉(zhuǎn)租給租客，其中需要收取介紹費、衛(wèi)生費等各種名頭的費用。
2、租金支付周期長。如果直接租賃房東自有房，一般都是押一付一或押一付三，而長租公寓動輒押一付半年、付一年。比如上面提到的杭州適享科技長租公寓公司，有的租客押一付十二交了26000多元。
目前來看比較正規(guī)的長租公寓主要集中于以上兩個特點，當(dāng)然本人遇到過還有個別需要交所謂“家電家居維修基金”的公寓。
而在長租公寓中又有集中式與分散式之分。
集中式公寓是指租賃平臺租下整棟或整棟中的幾層，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種模式。其優(yōu)勢在于房間之間相互影響較小，可提供較多的公共服務(wù)。
分散式公寓則主要是租下分散在各個小區(qū)里的個人閑散房源，進(jìn)行裝修后，以公寓名義對外出租。特點是房屋格局不統(tǒng)一，以中高端長租公寓為主。
然而分散式長租公寓由于房源難找、個別改造成本過高等原因，資金回報率整體偏低，所以不少品牌公寓公司改造整棟的公寓，也就是集中式長租公寓非常多。這種公寓在北上廣深城中村的農(nóng)民房中非常常見。
長租公寓的運作模式
按照正常的邏輯，定期收租客租金，然后付房東租金，從中收取中介費是非常穩(wěn)定的一種盈利模式，為何長租公寓公司頻頻出現(xiàn)資金鏈問題呢？
畢竟歪門邪路才來錢快，正常經(jīng)營早就虧死了。長租公寓也是這么想的。所以不少長租公寓都采取了“高進(jìn)低出、長收短付”。
所謂“高進(jìn)低出、長收短付”，即高價收房東房屋，低價出租；向租客收長期租金，向房東付短期租金。
當(dāng)然這可能會有點晦澀難懂，為什么公寓要高買低賣？按月收租它不香嗎？
首先，在房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，時間就是金錢，如果一個項目需要收租十幾二十年才能回本的項目，根本不現(xiàn)實，因為公寓公司需要承擔(dān)巨額的財務(wù)成本，即利息。所以公寓需要一次性收租以快速回籠資金。這是長租公寓之所以“長收短付”的根本動因。
其次，由于中高端白領(lǐng)的社交需求，以及房東自有房品質(zhì)的參差不齊，公寓公司為了搶占市場，吸引房東和房客資源，采取了“高價收房、低價租房”的策略。
我們來通過一個例子來了解一下長租公寓的運作模式：
假設(shè)小白有一棟農(nóng)民房，共10個房間，市場租金1000元/間。A公寓經(jīng)過與小白協(xié)商后，則以1200元的價格全部租下小白的房間，租金按月支付；然后A公寓對外以800元/間的價格出租，押一付十二，即一間房一次性收取10400元，10間就是104000元。
那么好，第一個月過去了。A公寓在支付給小白12000元的租金后，從第二個月開始至下次支付租金前，中間有整整過一個月手握92000元的現(xiàn)金，而且沒有利息！
有財務(wù)常識的讀者應(yīng)該知道，這相當(dāng)于是無息貸款，在A公寓手上形成了一個資金池。而一旦形成資金池，那么運作的空間可就多了去了。
在接下來的十一個月，A公寓通過這種模式不斷收房子，租房子，手里掌握的資金池會越來越大。公寓除了收取中介費外，還可以用這些無利息的錢做投資，賺收益。
長租公寓的融資模式
首先，最傳統(tǒng)的融資手段就是發(fā)債。比如租賃住房專項公司債券，根據(jù)上交所披露數(shù)據(jù)，目前三家公司涉獵租賃住房專項債的房企，龍湖、葛洲壩和保利，截至2018年8月已經(jīng)成功發(fā)行三期。
但是發(fā)債的成本并不低，按照行情利率基本都在5.5%以上，這就對長租公寓提出了很高的盈利要求。為了避免這種風(fēng)險，于是乎就有了另一種融資方式：資產(chǎn)證券化。
第二種，資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化的前提是要有現(xiàn)金流，A公寓則可以將這些收租權(quán)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，打包成ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品，轉(zhuǎn)售出去。說的直白一點，就是將未來收房租的權(quán)益打包成理財產(chǎn)品來融資。
這種融資模式的優(yōu)勢在于成本相對較低，且可以邊經(jīng)營邊用這些錢來還債或者建下一個項，平攤甚至降低負(fù)債率等。目前我國共有5個長租公寓資產(chǎn)證券化項目：中信證券·自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃、魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃和招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項計劃。
為什么會爆雷？
如果你讀懂了上面兩種模式，你就會知道為什么長租公寓會爆雷了。還是延續(xù)上面的例子：
如果A公寓將小白房子所產(chǎn)生的租金收益權(quán)打包賣給了資產(chǎn)管理公司B，資產(chǎn)管理公司B又向公眾發(fā)售。你會發(fā)現(xiàn)：
1、A公寓（經(jīng)營方）將入住率達(dá)不到預(yù)期、租金不夠等風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移給了投資人（資產(chǎn)管理公司B）和承租方。
2、如果此時A公寓聰明的話，可以成立一個C資管公司，提供租客小額貸款以支付租金。C資管公司替租客將全年的租金一次性付給A公寓，A公寓馬上就可以獲得資金回流，并實現(xiàn)了將融資從A公寓（經(jīng)營方）完全剝離。
高明嗎？太高明了！可是金融從來都是零和游戲，風(fēng)險不會消失，只會轉(zhuǎn)移。涉及方越多，風(fēng)險越大，一旦房間長期閑置，租客租金不足，資金鏈風(fēng)險馬上就會席卷這一整條金融鏈。這就是疫情下，長租公寓集中爆雷的根本原因。
值得注意的是，目前長租公寓大多只是對存量房源的盤活，而隨著監(jiān)管的加強(qiáng)和政府租賃相關(guān)用地的入市，大量增量長租公寓將會出現(xiàn)，像P2P一樣，優(yōu)勝劣汰不可避免。在集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房，即大型社區(qū)式公寓山雨欲來。并且這類租賃住房是國家扶持重點項目，它們將會以全新的租住形態(tài)出現(xiàn)在市場中。
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