要說爛尾樓，國內(nèi)最出名的要數(shù)天津117大廈了。

據(jù)鎂刻地產(chǎn)：

12項世界之最和中國之最并沒有改寫天津117大廈當下爛尾的命運，這棟頂著中國結(jié)構(gòu)第一高樓巨大光環(huán)出世的建筑，在過去12年間幾乎經(jīng)歷了所有危機——停工、復(fù)工、缺資金、轉(zhuǎn)讓等等。盛名之下，命途多舛。

而這僅僅只是國內(nèi)寫字樓現(xiàn)狀的冰山一角。

摩天大樓并不“摩天”

大城市的豪華寫字樓乃至地標式摩天大樓，表面上光鮮亮麗，實則部分空置率很高，租金持續(xù)下跌。僅以深圳為例，去年一季度深圳各主要片區(qū)寫字樓空置率，其中前海達到了驚人的近60%。

有人說，深圳不是創(chuàng)業(yè)之都嗎？前海那么多公司，為啥空置率那么高？這其實是因為集群效應(yīng)。深圳其實很多公司注冊在前海，但辦公卻是在福田、南山等中心區(qū)，為什么？因為福田集中了大量金融公司，南山集中了大量科技公司，如果辦公都在一起，這對于降低溝通成本、交通成本，以及享受相關(guān)配套和政策紅利等是很有利的，就好比美食一條街，道理是一樣的。

有人又會問：既然有集群效應(yīng)，那為什么集中了大量優(yōu)質(zhì)資源的一線城市，寫字樓一樣空置呢？

先來看一組數(shù)據(jù)：

今年二季度，上海寫字樓空置率明顯上升，北上廣三地寫字樓租金價格出現(xiàn)較大幅度下跌。說實話，其實我國商業(yè)地產(chǎn)的下行壓力早在2018年就開始了，去年年初關(guān)于深圳寫字樓空置的話題就不絕于耳，而今年的疫情可謂是雪上加霜。摩天大樓的租金并不“摩天”，據(jù)公眾號“南昌城玩觀”整理的數(shù)據(jù)，南昌部分中心區(qū)寫字樓租金甚至和住宅齊平。

為什么寫字樓會空置？

供求還是根本原因。寫字樓本身也是一種商品，離不開這個規(guī)律。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2012年開始全國寫字樓明顯處于供大于求的狀況。比如北京金融街寫字樓，報價18-20元/㎡/天的寫字樓，現(xiàn)在是10元/㎡/天，租金降了近50%。

違約也是一個隱性的原因。殊不知，在一線城市，特別是中小企業(yè)集中的深圳，每年有很多網(wǎng)貸、小貸等互金公司因為貸款項目違約，導(dǎo)致公司直接倒閉或者跑路，進而減少寫字樓需求。公司的頻繁更換，也一定程度上推高了寫字樓的空置率。

地段也很重要。李嘉誠的買房名言告訴我們，地段、地段，還是地段。如果你是寫字樓的買家，那么地段好的寫字樓即使在經(jīng)濟不景氣時，依然不會空置過多。而地段稍偏遠的，情況就要差很大。這種現(xiàn)象在商圈較少二三線城市非常普遍。

二三線寫字樓的“囧途”

與一線城市相比，其他城市一個普遍的現(xiàn)象就是：人少、地多。啥意思呢？比如A城以某廣場為中心，建了一環(huán)二環(huán)三環(huán)，但人口主要集中在中心老城區(qū)，商業(yè)中心也集中在這里，而越到外圍就越偏僻，這在很多城市都能見到的景象，這就是典型的“攤大餅式”發(fā)展。

而一線城市，比如深圳，基本上每個區(qū)都有自己的商業(yè)集中區(qū)，比如南山的海岸城、后海前海一帶，福田的車公廟一帶，羅湖的老街一帶，寶安的寶安中心，龍崗的大運中心、龍城廣場等等。

那既然一線城市都這樣，其他城市寫字樓的空置率就更別提了。這是南昌市2015-2019年寫字樓供應(yīng)面積（萬平方米）和成交面積的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)或許統(tǒng)計不全面，但卻能真實反映絕大多數(shù)二三線城市寫字樓市場的涼意。

南昌經(jīng)濟體量在5500億上下，這種體量的城市一般都有這么幾個特點：

1、人口流失或增長緩慢，這會直接導(dǎo)致一個結(jié)果，那就是需求少。需求一少，企業(yè)和消費就少，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)需求自然多不到哪去。

2、企業(yè)數(shù)量少，世界級、大中型企業(yè)寥寥無幾。一般來說某個城市有較多大型企業(yè)的話，則會在該區(qū)域形成較完整的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，不僅增加商業(yè)地產(chǎn)的需求，還會帶動大量的就業(yè)、稅收等紅利。而不少內(nèi)陸省份的大型世界級企業(yè)非常少，基本都集中在沿海。

這就注定了在宏觀經(jīng)濟低迷的大環(huán)境下，全國寫字樓、摩天大樓的空置、爛尾將是普遍現(xiàn)象。美國經(jīng)濟學(xué)家馬克·索恩頓在《摩天大樓詛咒》一書中說過，每新造一座世界最高的摩天大樓，經(jīng)濟泡沫便會爆發(fā)，金融危機也就不遠了。

與寫字樓相比，摩天大樓雖然也具有寫字樓性質(zhì)，但維護成本卻往往高于寫字樓，不少城市的各種“金融中心式”摩天大樓，大多經(jīng)歷過轉(zhuǎn)讓、空置的窘境，就連深圳的平安金融中心也曾被一次性退租10層樓，更別說其他中小城市不斷引進的所謂“金融中心”了。

出路在哪里？

出路說難也不難，就是供需匹配。經(jīng)濟不景氣也沒關(guān)系，采用預(yù)計試點方式，同步進行招商，保證存量寫字樓的出租率后再考慮開發(fā)的美國經(jīng)驗，可以一定程度穩(wěn)住寫字樓空置率。相反，資金不夠、需求不夠，就必然會造成商業(yè)地產(chǎn)的大量空置。當然最重要的還是要調(diào)整城市發(fā)展格局，不管是同城還是跨區(qū)域，如果資源能相對均衡的分布，不僅僅是寫字樓爛尾、空置，許多其他問題也會得到解決。