我們知道，房子是消費品，即房子是用來住的，解決老百姓的住房問題就成了民生問題。

同時，房子也可以用來投資，這樣的話，房地產(chǎn)就成為投資品。

在中國，由于房地產(chǎn)貸款與人民幣信用、國家信用息息相關(guān)，房地產(chǎn)就成為國家信用的基礎(chǔ)。

所以，如何能夠使中國的房地產(chǎn)問題軟著陸，這對于中國經(jīng)濟至關(guān)重要。

在探討中國房地產(chǎn)改革的方向之前，我們先大致看看幾個典型國家是如何進行房地產(chǎn)市場改革的。

我們先看看德國。

大家都知道，德國房地產(chǎn)市場一直比較平穩(wěn)，那么，德國是如何利用市場化手段來解決房地產(chǎn)問題的呢？

二戰(zhàn)后，德國分裂為東德與西德，由于受戰(zhàn)爭的影響，當時德國的房屋缺口很大，再加上德國的土地私有化，政府就通過稅收優(yōu)惠與財政補貼等行為，鼓勵一切市場主體建設(shè)了大量的住房，先把房屋供給問題給解決掉。

然后，德國政府嚴格管理房屋租賃市場，規(guī)定租金的上漲幅度，如果房東設(shè)置的租金上漲幅度超越政府的規(guī)定，房東是要坐牢的。

很快，德國就解決了國民的居住問題。

德國能夠快速解決國民住房問題的核心原因在于，德國政府人為破壞房地產(chǎn)市場化運作。

美國對于房地產(chǎn)的調(diào)控與德國不同。

你可能說，2008年美國的次貸危機不就是由房地產(chǎn)的次級貸款引起的嗎？

美國雖然點燃了全球經(jīng)濟危機，但是美國的住房問題真的沒有那么糟糕。美國建國以來，剛開始的13個州的土地是私有的，后來，美國通過各種方法從其他國家弄來的土地是國有的，美國政府把這些國有土地出售給私人，私人可以在自己的土地上面自由的建房子。

美國很大，人口3.3億，相當于其地理面積，人口并不多，所以美國人的住房條件還是很好的，人均住房面積也比較大。

美國出現(xiàn)的次貸危機，主要集中在部分城市，而非美國所有的城市，針對的階層也更多是中產(chǎn)階級，低收入者買不起房，高收入者自己就有土地，不需要買房。

這些中產(chǎn)階級在美國高度發(fā)達的金融體系支撐下，他們可以從銀行以很低的利率借款，同時首付比例也不高，這才釀成后來蔓延全世界的次貸危機。

美國與德國這兩個國家的土地是私有化的，這與中國的情況不太一致，有一個地方的土地是國有的，房地產(chǎn)價格也控制的很好，它就是新加坡。

新加坡的組屋制度是非常成功的。

1960年，李光耀剛剛上臺，就成立了新加坡建屋發(fā)展局。當時的新加坡甚至還沒有獨立，經(jīng)濟條件也比較差，就是在這么差的條件之下，新加坡建了許多保障性住房。

后期，新加坡形成了土地國有、保障性住房、市場化運行，三大模式交相呼應(yīng)的場面，有效解決了新加坡人民的住房問題。

政府通過修建大量的保障性住房，使得許多人民以極低的租金就可以入住，并且，個別經(jīng)濟條件很好的富翁，也可在市場上購買商品房，兩不耽誤。

這樣的話，商品房就不會形成人為的稀缺，房地產(chǎn)的價格就更加的市場化，這點與中國不一樣，由于中國存在許多剛需人群，在房價高企的情況下，他們也不得不去買，其實這時的商品房價格時扭曲的。

事實上，土地的國有化，對于房地產(chǎn)改革幫助很大，就看你怎么使用了。

由于住房的成本主要集中的土地上，蓋房用的磚頭、瓦塊其實花不了多少錢，政府擁有土地，建設(shè)保障性住房的成本就大大降低，政府這么做，其實就相當于放棄部分土地出讓金收入而已。

大家聽我講新加坡、美國、德國的住房制度，我們就會大概清楚，中國的房地產(chǎn)改革方向在哪里？

我們更應(yīng)該學習新加坡！

新加坡的反面案例就是國有土地、批租制度、房地產(chǎn)金融化，乃至最終貨幣化。

這種模式只會造成政府與房地產(chǎn)商、金融巨頭形成利益合作體，國民經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架，房價扭曲，經(jīng)濟債務(wù)率高企，貧富差距加大。

當然，中國實施的并非此種模式。

但是，國有土地、批租制度、房地產(chǎn)市場化的策略也不是太好。

由于政府是唯一的土地供給方，這也容易造成大地產(chǎn)商通過競價買地，壟斷房地產(chǎn)市場，政府為了獲得更高的土地收入，也傾向于支持房價上漲。

這種模式也會造成居民購房壓力加大，居民杠桿率高，老百姓不敢消費，有效需求不足，對經(jīng)濟也會形成擠出效應(yīng)。

所以，土地國有化、批租制度、保障性住房、房地產(chǎn)金融化，四者的有效結(jié)合才是中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。

而中國自房地產(chǎn)商品化改革以來，特別是2008年金融危機之后，房地產(chǎn)市場有貨幣化的傾向，這造成許多城市房價翻了好幾番，房地產(chǎn)市場泡沫明顯，這也是管理層主要重視的。