關于房子的話題一直是熱門！

這不，諸葛找房的一份數(shù)據(jù)報告，又讓大家討論了一段時間。

一線城市5月租金均價（元/平方米/月）

1、上海：93.23元，同比下跌1.56%

2、北京：92.56元，同比上漲1.54%

3、深圳：92.26元，同比上漲5.28%

4、廣州：60.89元，同比下跌5.94%

……

在統(tǒng)計了20座城市后，諸葛找房根據(jù)數(shù)據(jù)給出結論：

全國大中城市租金掛牌均價為43.57元/平方米/月，環(huán)比下降0.95%，同比下降1.56%。

當然，對于房租漲跌，各位讀者因城市，因地域不同，肯定有不同意見。

部分讀者對于租金看法：

Mr Origami：年前武漢租房都是6個月起，現(xiàn)在十室九空，都已經(jīng)可以1個月交一次了。

來：坐標深圳南山XL說一下最近搬家找房的感覺，去年5800元都很搶手的2室2廳（80平米），今年5000都能租到，看房過程中一位從業(yè)10年的中介大姐說：今年不比往年，能租出去就盡快租出去。

坐引擎飛馳：這統(tǒng)計是真的嗎？在浦東上班，位置已經(jīng)很偏了，最近所有同事幾乎都反映說房租上漲了，我自己剛換了住處，從中介得到的信息也是上漲。這咋跟我看到的不一樣呢。

海風拂過：房租沒有下跌，自己杭州遠郊房屋，原計劃分開出租，月租金5000左右?，F(xiàn)在打包出租，月租金5500。看房人絡繹不絕。

小白讀者可以發(fā)表自己的看法，說說自己周圍房租的漲跌，因為房屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)的精度一直存在問題，大家不要有太高期待，身邊例子更加真切。

但房租下跌有一定的經(jīng)濟邏輯：

1、受疫情影響，我國2020年第一季度GDP增速為-6.80%。

2、我國2020年3月CPI數(shù)據(jù)為4.30%，4月為3.30%。

3、地攤經(jīng)濟興起。

……

通俗說法，今年生意不好，老板我沒錢了，還租什么店啊，趕緊收拾東西回老家。當然，還有部分員工年后也沒有回到一、二線城市，城市的租戶自然減少。

北上廣深寫字樓空置率：

1、北京：13.8%

2、上海：21.0%

3、廣州：5.20%

4、深圳：24.60%

除了廣州，其他一線城市寫字樓空置率都有所上升。

與房租下跌這一現(xiàn)象相對的卻是一二線城市房價正在企穩(wěn)，而深圳、杭州等城市熱度居高不下。

奇怪么？

不，實體經(jīng)濟和資產價格背離的常見經(jīng)濟現(xiàn)象。

為了說明這個問題，我將以美國股市近期表現(xiàn)為例。

美國股市新聞：

6月6日，蘋果公司領漲蘋果股價突破330美元，盤中觸及歷史新高331.75美元。截至收盤，該公司股價報331.50美元，漲幅2.85%，市值達1.43萬億美元，創(chuàng)歷史新高。

4月1日，蘋果收盤價為240.09美元

6月6日，蘋果收盤價為331.50美元

兩個月出頭，蘋果公司股價漲幅高達38.07%！

更為重要的是上漲的巨頭，不止蘋果一家公司，美國主要科技巨頭全線上漲，微軟上漲20.65%，亞馬遜上漲28.98%，谷歌上漲28.32%，F(xiàn)acebook上漲41.17%。

美國三大股指從底部上漲幅度最高超過了40%，堪稱一輪妥妥的大牛市了。

6月6日消息，據(jù)CNN援引進步主義智庫政策研究所(Institute for Policy Studies)周四公布的一份報告顯示，自3月18日以來，美國億萬富豪們財富已經(jīng)增加了5650億美元。

要知道，美國累計確診人數(shù)已接近200萬，累計死亡人數(shù)已經(jīng)超過10萬了。

美股上漲，實體經(jīng)濟卻不斷惡化。美國失業(yè)率最近兩個創(chuàng)了歷史記錄，投行們預測，第二季度美國的GDP將負增長34%，這個數(shù)據(jù)，甚至比大蕭條衰退的速度還有快。

美國實體經(jīng)濟與資產價格如此背離，自然離不開美聯(lián)儲的功勞。

美聯(lián)儲早在3月23日就宣布，采取廣泛新措施支持經(jīng)濟，將繼續(xù)購買美國國債和抵押貸款支持證券以支持市場平穩(wěn)運行，不設額度上限。這相當于不設上限的量化寬松政策。

所謂“無上限”呈現(xiàn)幾個特點：一是購買國債買多少、買到何時，不設限；二是除了買國債，還買抵押債券；三是向機構、公司和個人提供援助和貸款。

結果，兩個月出頭，美聯(lián)儲資產負債表擴大3萬億美元，總規(guī)模已經(jīng)超過7萬億美元，創(chuàng)歷史記錄。

看一下美聯(lián)儲的表現(xiàn)和美國股市的反映，你自然知道二者的聯(lián)系。

不過，你切不可以為真的不設上限。美聯(lián)儲QE規(guī)模已經(jīng)縮減。從最初的每天750億美元一路減少到每天45億美元。

當然，按照美聯(lián)儲的理論，大量放水，他們這樣做可以救經(jīng)濟，可以提升就業(yè)率?，F(xiàn)實卻是普通民眾生活可能有些許改善，但資產所有者獲得的好處卻是數(shù)倍于常人。

所以，分析資產價格的關鍵在于貨幣政策，而不是實體經(jīng)濟。這個可能讓人難以接受，但前面以美國股市為代表的資產價格走勢和現(xiàn)實就是如此。

我們在討論房租和房價的時候，要理解二者的決定機制不同。

房租受供求關系影響，更受居民實際收入水平影響，房價容易受信貸水平影響，加杠桿，其價格容易上行。

中國貨幣M2數(shù)據(jù)：

4月同比增長：11.10%

3月同比增長：10.10%

2月同比增長：8.80%

從2019年3月到2020年2月，我們的M同比增速都控制在8%-9%，但2020年3月就發(fā)生了明顯的變化，同比增速升至10.10%，4月繼續(xù)上漲，增速升至11.10%。

我們?yōu)榱司冉?jīng)濟，也在放水，但與美聯(lián)儲相比就不是一個數(shù)量級了。

更為重要的是我們的策略非常有針對性。

1、6月6日起，北京開始發(fā)放百億消費券

2、6月政府實施地攤政策

……

同樣的保民生，保就業(yè)，但在具體的做法上，我們與美國比，誰更高明，更恰到好處呢？

所以，在貨幣供應這一模塊，我們是穩(wěn)定的。

不過，最近有則樓市新聞比較讓人揪心，標題《2020年，“法拍房”猛增，“斷供潮”來襲……》

該篇文章羅列各個時間點，全國法拍房數(shù)量：

2017年末：9000套

2018年末：2萬套

2019年末：50萬套

2020年6月初：116萬套

文章還給我們普及一個小知識，關于法拍房進入司法拍賣的時間。

1、房屋斷供后，銀行會聯(lián)系房貸客戶，給予一定的寬限時間。

2、一般而言，斷供3個月后才會走法律程序。

3、法院判決需要1-2個月執(zhí)行。

4、進入司法拍賣階段

該篇文章也給出了觀點：

兩年半時間，全國法拍房數(shù)量漲了128倍。如果這樣計算下去，到了2020年底，預計突破200萬套。

情況看起來挺嚴重的，按照文章的方法，我特意查了一下數(shù)據(jù)。

2018年6月8日數(shù)據(jù)，全國房產拍賣共有標的物是183萬套，增速的確很快，估計不用年底就可以突破200萬套了。

總數(shù)如此，我們還需要看細節(jié)，具體到廣東省湛江市，房產拍賣標的物有2439套。

假如，我真的要買法拍房呢？

第一頁還好，我們可以看到拍賣中的房子，但翻到第二頁就發(fā)現(xiàn)“已結束”字樣，最近的時間節(jié)點是2020年5月19日。

當然，“已結束”意味著交易結束，我們買不到了。

我數(shù)了一下第一頁和第二頁可以參與拍賣的房子，一共是42套。

這說明了什么？

我的觀點，法拍房增速很快，但交易速度也快，存量并不多。在房貸使用比例高的城市，法拍房的比例會相對高，一般城市存量不多。

這個時候，小城市或許是一種幸運，因為沒什么人貸款買房，斷供也少。

各位小白讀者，可以自行查找所屬城市數(shù)據(jù)，在留言區(qū)中發(fā)表自己的觀點。很多情況是文章好，評論更好。

文末了，關于房租和房價，我是什么看法呢？

1、外來人口多的城市，特別是外貿為主的城市，房租可能出現(xiàn)下滑，原因在于經(jīng)濟不好，人口回流。

2、房貸比例高的城市，斷供可能增長，但還未進入高峰期。不過，其占整個城市房產份額不會很高。

3、由于貨幣政策穩(wěn)定，大部分城市房價不會出現(xiàn)大的波動。