讓無(wú)數(shù)買房人糾結(jié)的房屋產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題，近期在民法典草案那里得到了最終說(shuō)法！

截至發(fā)稿，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議已表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)民法典》。這意味著，房子70年產(chǎn)權(quán)到期這個(gè)問(wèn)題正式落地：自動(dòng)續(xù)期！

什么是70年產(chǎn)權(quán)？

住宅用地為什么是70年，而不是80年，60年？一開(kāi)始中國(guó)是借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，提出用地年限也是50年，但后來(lái)考慮到用地年限應(yīng)該覆蓋人的生命周期，于是延長(zhǎng)至70年。

但你可千萬(wàn)別以為你的產(chǎn)權(quán)期限是買房的那一天往后推70年，大錯(cuò)特錯(cuò)！

按照目前規(guī)定，商品房產(chǎn)權(quán)年限是從開(kāi)發(fā)商拿地之日算起。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商2020年拿的地，蓋房子蓋到2025年再賣給你，那你實(shí)際只擁有65年土地使用權(quán)。

不過(guò)，即使你只有不到70年產(chǎn)權(quán)，也并不意味著自己買的房子到了年限就要被收回。

70年產(chǎn)權(quán)（土地使用年限）其實(shí)包括兩個(gè)含義：地權(quán)和房權(quán)。土地歸國(guó)家所有，私人不能擁有土地。所以到了70年期限后，你就需要續(xù)期或者國(guó)家收回使用權(quán)；但是，你可以一直擁有房屋永久所有權(quán)！

你可以理解為，開(kāi)發(fā)商向政府租了70年地，建成房子后加上出讓金再轉(zhuǎn)租給你。到期后，房子歸你，土地歸國(guó)家。

那么問(wèn)題來(lái)了：房子歸我可以，但地是國(guó)家的，那我房子建哪呢？

70年大限，終將解決！

按之前的國(guó)務(wù)院國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)定、房地產(chǎn)管理法和物權(quán)法得知：土地使用權(quán)期滿，會(huì)自動(dòng)續(xù)期，如不續(xù)約或者不符合規(guī)定的，土地及其地上建筑物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。如要續(xù)期應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

但是怎么續(xù)？程序如何？續(xù)多少年？還沒(méi)有定論。而此次的《民法典》第三百五十九條是這么規(guī)定的：

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

其中，所謂的“住宅建設(shè)用地續(xù)期依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”，指的就是按照房地產(chǎn)管理法和物權(quán)法規(guī)定，該續(xù)多少續(xù)多少。

而非住宅用地雖然也是“依照法律規(guī)定處理”，但目前并無(wú)相關(guān)法律規(guī)定支持非住宅用地自動(dòng)續(xù)期，如果不按約定，就意味著還存在商用地、工業(yè)用地續(xù)期或收回問(wèn)題。

不過(guò)，至于續(xù)期免費(fèi)還是部分減免，要等其他法律陸續(xù)具體落地執(zhí)行，《民法典》只給了大方向。

到期對(duì)我們有何影響？

1、對(duì)于大家最關(guān)心的到期后如何續(xù)期這個(gè)問(wèn)題，相信相關(guān)法律會(huì)跟上，具體細(xì)則出臺(tái)只是時(shí)間問(wèn)題，而且不會(huì)太長(zhǎng)。不過(guò)，我不知道大家有沒(méi)有考慮過(guò)這一個(gè)問(wèn)題：有誰(shuí)的房子能真正住滿70年呢？

雖然目前商用地40年，工業(yè)、科教文衛(wèi)體、綜合用地50年，住宅期限是最長(zhǎng)的，但實(shí)際上都“差不多”。

一方面，由于我國(guó)的建筑質(zhì)量和城鎮(zhèn)化基建發(fā)展，中國(guó)建筑壽命平均只有25-30年，而日本和美國(guó)分別約50年和74年；另一方面，由于周邊環(huán)境、結(jié)婚等各種客觀原因，你可能需要換房。所以說(shuō)，絕大多數(shù)人根本等不到70年產(chǎn)權(quán)到期的那一天。

2、即使你壽命長(zhǎng)，等到了70年產(chǎn)權(quán)到期的那一天，那么問(wèn)題又來(lái)了：管線老化、環(huán)境破舊，那時(shí)候的房子你還敢住嗎？愿住嗎？

按照規(guī)定，建筑壽命設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是50年，主體結(jié)構(gòu)保修期和建筑壽命設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一致。也就是說(shuō)，50年內(nèi)主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題可以找開(kāi)發(fā)商解決，50年后基本就沒(méi)人管了。

那可以找政府嗎？當(dāng)然可以，但政府不會(huì)讓你修，直接拆！因?yàn)橥恋刎?cái)政??！

3、一旦70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期得到解決，那么在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅開(kāi)征就只剩時(shí)間問(wèn)題了。這次70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題的解決，算是跨過(guò)了房地產(chǎn)稅的一個(gè)大砍。

70年產(chǎn)權(quán)，公平嗎？

很多人會(huì)說(shuō)，國(guó)外多好，一套房子一塊地永久產(chǎn)權(quán)。但你別忘了，無(wú)論是中國(guó)還是外國(guó)，土地都是國(guó)家資源，因?yàn)轭I(lǐng)土是國(guó)家的重要組成因素，這點(diǎn)無(wú)可厚非。既然是資源，從來(lái)都是有償使用的，任何國(guó)家都是這樣。

那些所謂的土地、房產(chǎn)永久產(chǎn)權(quán)，其實(shí)每年要承擔(dān)沉重的稅費(fèi)，比如日本，每年都要交國(guó)稅固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅，物業(yè)管理費(fèi)，修繕費(fèi)，中介代管費(fèi)等等。而且稅費(fèi)還會(huì)根據(jù)房屋價(jià)值的變化而變化，這相當(dāng)于變個(gè)法子收你的“土地使用費(fèi)”。

各國(guó)都存在土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

如果按照土地所有制細(xì)分的話，孫佑海的《土地流轉(zhuǎn)制度研究》可將它們分為14種，但我們所理解的，大體上就兩種：國(guó)有和私有。下面我簡(jiǎn)單介紹幾個(gè)典型：

英國(guó)：英國(guó)是典型的土地私有制國(guó)家，全境90%左右的土地為私人所有，且所有者對(duì)地下礦藏?fù)碛兴袡?quán)。這種規(guī)定當(dāng)然好，真正的是藏富于民，但它有個(gè)致命的缺陷：土地所有者一直持有，不賣。這使得土地所有權(quán)不斷流向私人，租賃和國(guó)有比例不斷下降。最終，英國(guó)于1967年修訂了《農(nóng)業(yè)法》，并在補(bǔ)貼和引入競(jìng)爭(zhēng)等方法下，實(shí)現(xiàn)土地正常流轉(zhuǎn)。

澳大利亞：據(jù)公開(kāi)資料，目前澳大利亞的土地所有權(quán)大部分掌握在聯(lián)邦政府手中，私有土地占比僅約15%（盡管也是永久產(chǎn)權(quán)）。如果人們要使用土地，一般以租借為流轉(zhuǎn)形式。這有點(diǎn)類似于國(guó)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓。

巴西、印度等：這些國(guó)家的土地占有不公平現(xiàn)象比較嚴(yán)重，由于土地高度集中，造成基建、農(nóng)業(yè)、土地利用及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率極其低下，這也是巴西、印度等國(guó)存在貧民窟的重要原因之一。

英國(guó)代表的是發(fā)達(dá)國(guó)家土地私有制，巴西、印度代表的是第三世界國(guó)家土地私有制，但無(wú)論哪種，世界絕大部分國(guó)家（地區(qū)）其實(shí)都實(shí)行的是土地私有，只是稅費(fèi)水平、流轉(zhuǎn)形式等不同。

但土地私有制國(guó)家面臨的是私有化率太高問(wèn)題，影響行政效率和流轉(zhuǎn)；而中國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，也面臨著私人續(xù)期使用的問(wèn)題。

總之《民法典》為土地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題定了大方向，問(wèn)題的解決就不會(huì)遠(yuǎn)，我們終將能等到那一天。