出品|搜狐焦點(diǎn)長(zhǎng)沙站

“真正的勇士，敢于直面慘淡的業(yè)績(jī)，敢于正視淋漓的秒敗。”這雖是句玩笑話(huà)，卻也是上半年部分項(xiàng)目的真實(shí)寫(xiě)照。

今年上半場(chǎng)，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新房成交突破800萬(wàn)方，整體呈現(xiàn)欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，但樓市競(jìng)爭(zhēng)依舊慘烈，有盤(pán)逢開(kāi)必罄，有盤(pán)開(kāi)局遇冷。據(jù)湖南中原研究中心、湖南世聯(lián)行、湖南克而瑞等機(jī)構(gòu)開(kāi)盤(pán)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，一些項(xiàng)目去化率低于30%，最低的甚至只有7%。是何緣由，讓他們火力全開(kāi)卻只能寂寥收?qǐng)觯?/p>

1. 蓄客不足，缺乏市場(chǎng)預(yù)判——

五一小長(zhǎng)假期間，熱盤(pán)集體發(fā)力一路高歌猛進(jìn)，龍湖春江天璽、旭輝雨花郡、東原麓印長(zhǎng)江、保利天匯、旭輝國(guó)悅府、保利恒偉時(shí)光印象等多個(gè)項(xiàng)目成交量迅速破億，網(wǎng)簽量達(dá)近四年最高值。然而，同期開(kāi)盤(pán)的合能楓丹宸悅，去化率卻僅19%，在大盤(pán)熱度整體攀升的大環(huán)境下，顯得格外突兀。

合能楓丹宸悅位于金鷹月湖板塊，作為純新盤(pán)本就不具備太多蓄客優(yōu)勢(shì)，加之蓄客周期短、市場(chǎng)發(fā)聲不足等原因，更令其關(guān)注度完全沒(méi)能達(dá)到推售所需。與此同時(shí)，項(xiàng)目均價(jià)12800元/㎡，想走中高端改善路線(xiàn)，但無(wú)奈此前合能在長(zhǎng)沙打造的項(xiàng)目口碑平平，且一路之隔便是頗具品質(zhì)的競(jìng)品東原麓印長(zhǎng)江，綜合諸多因素致使首開(kāi)失利。

3月開(kāi)盤(pán)的錦順宸樾府，也完全沒(méi)能沾到“金三”好運(yùn)，去化僅15%。該項(xiàng)目位于開(kāi)福區(qū)鵝秀板塊，距地鐵一號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)周南中學(xué)站僅200米，鄰近福晟mall和秀峰山公園，景觀(guān)資源較好，整體配套也尚可。但礙于前期推廣不足，又無(wú)法擺脫作為小開(kāi)發(fā)商的局限，導(dǎo)致市場(chǎng)知名度十分一般。后又采用臨時(shí)接待中心，位置隱蔽致使體驗(yàn)感較差，加之推貨量較大有374套、均價(jià)超萬(wàn)元每平米，多重因素疊加最終去化較差。

2. 競(jìng)品壓力，性?xún)r(jià)比不足——

首度開(kāi)盤(pán)的印湘山，因其“小而美”情懷及主打豪宅的口碑，早在預(yù)售階段便已頗受關(guān)注。但等到實(shí)際推售，去化率卻僅有21%。

本身項(xiàng)目定位改善，但與環(huán)境配套出入較大，周邊無(wú)主干道因此交通通達(dá)性較弱，靠近板塘工業(yè)園與板塘村安置小區(qū)，宣傳的三面環(huán)山也只是小山包，戶(hù)型結(jié)構(gòu)亦較為一般。小高層均價(jià)13800元/㎡（精裝2500元/㎡），洋房均價(jià)17500元/㎡（精裝6000元/㎡），對(duì)比周邊競(jìng)品紅星天鉑毛坯9500元/㎡、洋房10800元/㎡，性?xún)r(jià)比不足，競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)弱。

另一方面，對(duì)于改善而言，這樣的價(jià)位在長(zhǎng)沙可以有很多更好的選擇，對(duì)于剛需而言，這個(gè)價(jià)格又無(wú)疑太過(guò)偏貴，可謂“高不成低不就”。

此外，還有不少樓盤(pán)也同樣在面臨著競(jìng)品壓力問(wèn)題，如小房企操盤(pán)的清控尖山湖。地段較偏、配套較弱，基本不具備湖景視野，戶(hù)型面積段主打剛需， 然而全裝修11700元/㎡的均價(jià)，對(duì)于所在片區(qū)或定位客群而言，都似乎顯得價(jià)位略高，3月首開(kāi)去化率僅29%。對(duì)比周邊盤(pán)，夢(mèng)想麓隱天境非毛坯洋房均價(jià)11000/㎡、保利恒偉時(shí)光印象毛坯9300元/㎡、長(zhǎng)房云尚公館非毛坯11300元/㎡……無(wú)論從影響力或性?xún)r(jià)比來(lái)看，均完勝于清控尖山湖。

3. 配套薄弱，周邊環(huán)境復(fù)雜——

漢唐世家今年1月開(kāi)盤(pán)失利，去化率僅24%。而與它同期開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目，去化都十分不錯(cuò)，平均去化率高達(dá)85%，處于當(dāng)期市場(chǎng)高位。究其失利原因，大概率是受周遭環(huán)境影響。項(xiàng)目本身地段較偏，暫無(wú)軌道交通，地鐵與學(xué)校都僅在規(guī)劃中，周邊商業(yè)亦較為缺乏，緊鄰金洲大道，噪音或無(wú)可避免。此外，約600米處便是鋰電池材料基地，約1.3公里處還有個(gè)朗公廟，環(huán)境復(fù)雜存在多種隱患，價(jià)位上也無(wú)優(yōu)勢(shì)，去化不佳難免。

1月、3月分別開(kāi)盤(pán)的美的麓府，去化更是低至谷底，僅為9%和7%。該項(xiàng)目位于尖山湖片區(qū)，因之前一些負(fù)面事件，口碑已是不佳，加之附近配套不成熟、整體地段較偏、暫無(wú)地鐵交通、周邊廠(chǎng)區(qū)較多人員混雜等因素，更給蓄客和去化增加了難度。

而同樣去化難的港湘鉑玥，也是沒(méi)能逃開(kāi)配套補(bǔ)不足的負(fù)影響。該項(xiàng)目位于望城區(qū)金星北路，本身位置較偏，開(kāi)發(fā)商又屬于名不見(jiàn)經(jīng)傳系列。推售面積段96-121㎡，顯然客群定位為剛需。早在去年開(kāi)盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目以6873元/㎡的成交均價(jià)也才去化70%，今年開(kāi)盤(pán)卻直接上漲到了7500元/㎡的均價(jià)，對(duì)剛需的吸引力也進(jìn)一步降低。

焦點(diǎn)小結(jié)：去化不佳的樓盤(pán)，通常都避不開(kāi)定位不準(zhǔn)、位置不佳、交通不便、蓄客不足、配套不佳、環(huán)境不好等問(wèn)題?！蔼M路相逢，品質(zhì)制勝”，在房票珍貴的當(dāng)下，置業(yè)者購(gòu)房時(shí)也會(huì)多一份理性與謹(jǐn)慎，若不能擁有自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格與品質(zhì)的正向相關(guān)，那么低去化率或許就只能成為長(zhǎng)久的無(wú)解題。