2月20日早晨，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），結(jié)果1年期LPR為4.05%，下調(diào)10個基點(diǎn)。5年期LPR為4.75%，下調(diào)5個基點(diǎn)。

LPR是18家全國最有代表性的商業(yè)銀行與最優(yōu)質(zhì)客戶之間的貸款利率，MLF利率是央行與商業(yè)銀行之間的貸款利率。根據(jù)規(guī)定，LPR利率要參考MLF利率定，3天前，央行將1年期MLF從3.25%下調(diào)至3.15%（10個基點(diǎn)）。

所以最新的LPR利率下調(diào)不奇怪。但有一點(diǎn)值得注意，1年期LPR下調(diào)10個點(diǎn)，而5年期才LPR下調(diào)5個點(diǎn)，有很強(qiáng)的政策含義。

5年期LPR利率被視為房貸基準(zhǔn)利率，因?yàn)榉抠J利率期限比較長，絕大部分的銀行房貸都會參考5年期LPR利率定價(jià)。所以，最新的LPR利率下調(diào)我有兩大解讀。

第一：會降低購房人群的月供。

2019年12月28日，央行宣布正式出臺存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案，也就是說自此之后，新申請的房貸還有正在還月供的房貸都會參考5年期LPR定價(jià)?，F(xiàn)在5年期LPR利率（新的房貸基準(zhǔn)利率）下調(diào)意義非常大。意味著不管你是新買房的，還是原來已經(jīng)買了房的，房貸利率都可以下調(diào)5個基點(diǎn)。而在原來存量房貸（主要是2015年10月-2019年10月8日辦理的房貸）是沒有變化的，月供沒有減少，因?yàn)橹爸饕菂⒖寂f的房貸基準(zhǔn)利率，而舊的基準(zhǔn)利率那段時間內(nèi)并沒有變化。

我算了一下，貸款300萬，期限20年，房貸利率是5%，那么月供是19789.67元。如果房貸利率下調(diào)5個基點(diǎn)，那么月供可以少還73.77元。

這里需要指出，本次5年期LPR下調(diào)后，你還不會感覺到月供在減少，不是因?yàn)樯龠€的金額不大，主要是因?yàn)樾屡f房貸基準(zhǔn)利率還沒有轉(zhuǎn)化，根據(jù)央行2019年12月要求，新舊房貸轉(zhuǎn)換的時間是2020年3月1日至2020年8月31日，也就是說這段時間內(nèi)銀行會和你商量房貸利率轉(zhuǎn)化事項(xiàng)，確定重定價(jià)日和重定價(jià)周期后才感受到月供變化。

第二：央行不對稱降息，維穩(wěn)樓市意圖明顯。

1年期LPR利率被視為新普通貸款基準(zhǔn)利率，5年期LPR利率被視為新房貸基準(zhǔn)利率。現(xiàn)如今新普通貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)10個基點(diǎn)，而新房貸基準(zhǔn)利率才下調(diào)5個基點(diǎn)，說明高層有維穩(wěn)樓市的意圖，不希望特殊時段里釋放力挺樓市的政策預(yù)期。

當(dāng)前的大背景是，新冠疫情發(fā)生，經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，參考2003年的經(jīng)驗(yàn)，很多人都預(yù)期為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，貨幣政策會放松，地方的房地產(chǎn)政策也會松綁?？梢钥吹?，近期西安、深圳、鄭州等紛紛出臺樓市利好政策，呵護(hù)樓市的意圖也明顯。

怎么理解這種現(xiàn)象？地方當(dāng)然希望樓市松綁，可以減輕財(cái)政壓力，但“房住不炒”總基調(diào)面前能做的事也有限。如果我們把房價(jià)比作為一輛車子，疫情發(fā)生了，道路會崎嶇，車子會開慢點(diǎn)。但作為地方政府會盡量幫你清除開車的障礙，讓你順利開車。不過也為預(yù)防你的速度突然加快，國家也會給你踩剎車。所以你看到了，本次的不對稱降息以及央行、統(tǒng)計(jì)局在特殊時間再次重申“不把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”，也就是踩剎車。

未來的房價(jià)到底是怎樣？短期來看（疫情）期間樓市微跌的可能性大，但不至于大跌，像某房企宣傳的75折（下跌25%）可能性是比較少的，更多是集中在原本交易就不活躍的三四線城市或位置偏的樓盤，一二線城市整體會是微跌。疫情過后，購房需求一下子釋放，所以樓市回暖的可能性大。

如果在疫情期間有折扣，其實(shí)是一次入手的好時機(jī)。但是買房畢竟是我們?nèi)松幸患笫?，需要慎之又慎。我們買房不能僅僅看一點(diǎn)折扣，還有看區(qū)位、交通、學(xué)位、環(huán)境等是不是與自己相匹配。同時看下了對應(yīng)的開發(fā)商的房子是不是先漲價(jià)再折扣，在我理解中一二線的房價(jià)打75折的可能性不大，也不太符合邏輯。