對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，今年的二月可以說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)分水嶺。我們通過(guò)對(duì)二月份房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析可以看出。開(kāi)發(fā)商一側(cè)做出了“鮮明”的分工，一部分企業(yè)忙于銷售回籠資金；另一部分房企忙于拿地緊急囤糧。各房企之間似乎已經(jīng)不是過(guò)去既要在銷售領(lǐng)域爭(zhēng)高低，又要在土地市場(chǎng)爭(zhēng)“囤糧”的時(shí)代了。

房地產(chǎn)企業(yè)分為兩種：一種是私營(yíng)的企業(yè)，一種是國(guó)營(yíng)的企業(yè)。這就帶來(lái)了兩種企業(yè)的發(fā)展路線差異。也就造成了一部分企業(yè)賣(mài)房，一部分企業(yè)拿地，互不相擾的情況。

01民營(yíng)企業(yè)忙于銷售，資金壓力倍增，回籠資金才最重要

在今年1-2月的房企拿地和銷售業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)當(dāng)中可以反映。三家龍頭房企恒大、萬(wàn)科、碧桂園都更專注于銷售。這三家龍頭房企都是屬于民營(yíng)的企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)的屬性決定了這幾家公司在總體融資和發(fā)展的情況上都需要自己更加主動(dòng)。一旦遇到資金問(wèn)題那么幾乎都是需要自己解決的。自2019年以來(lái)，房企的融資渠道一再被收緊，房企的總體融資成本也在不斷的增長(zhǎng)。而在今年2月疫情發(fā)生之后，這三家房企連同其他民營(yíng)的房企都需要盡快回籠資金。因?yàn)樵?月以后，這些企業(yè)當(dāng)中的債務(wù)很多就要到期了。如果不抓緊銷售挽回之前的業(yè)績(jī)，那么企業(yè)后續(xù)的發(fā)展就會(huì)變得比較困難，疫情的發(fā)生也讓企業(yè)運(yùn)作的各項(xiàng)成本變得更高。因此，充足的現(xiàn)金流是這些企業(yè)必須在疫情期間爭(zhēng)取到的。

這也是為什么疫情期間這些房企是網(wǎng)絡(luò)銷售手段使用最多，廣告投放量也最大的原因。相比拿地囤地，更重要的就是先確保充足的資金。畢竟這些房企目前的土地儲(chǔ)備還夠后續(xù)開(kāi)發(fā)使用的。

02國(guó)營(yíng)企業(yè)忙于囤地，其他房企忙于資金回籠，留給國(guó)企拿地空間

對(duì)于房企而言，不斷的拿地開(kāi)發(fā)才是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。只要做了開(kāi)發(fā)商，那么就意味著不能停止拿地開(kāi)發(fā)的腳步。土地對(duì)于房企的重要性就不言而喻了。但是房企拿地資金也定是第一位的，相比私營(yíng)企業(yè)在疫情期間關(guān)心“牛奶和面包”，國(guó)企的風(fēng)格就大不一樣了，顯然是一副“財(cái)大氣粗，不差錢(qián)”的感覺(jué)。

在1-2月拿地排行前十的房企當(dāng)中，含有國(guó)有性質(zhì)的房企就有六家。這六級(jí)企業(yè)當(dāng)中，國(guó)資混合的綠城顯得格外搶眼。1-2月份的拿地?cái)?shù)據(jù)幾乎達(dá)到了2019年度前4個(gè)月的拿地情況，要知道綠城在今年前兩個(gè)月的銷售情況并沒(méi)有十分搶眼。其他房企也是一樣，除了香港置地是老牌港資企業(yè)財(cái)大氣粗之外，其他國(guó)企也在今年前兩個(gè)月尚未打開(kāi)銷售局面的情況下，率先選擇的囤積土地。尤其是保利和中交前兩個(gè)月的拿地?cái)?shù)據(jù)遠(yuǎn)超去年同期。總體來(lái)看，國(guó)有企業(yè)都表現(xiàn)出了較強(qiáng)的拿地“囤地”的意愿，并且頭部房企暫時(shí)側(cè)重于銷售之后，也留給了國(guó)企更多的拿地空間。

以上是傳統(tǒng)四強(qiáng)房企在今年1-2月的拿地情況。可以看到除了碧桂園相比去年同期拿地金額有了不小的增長(zhǎng)之外（碧桂園在2月份的銷售情況相比之前有了不小的下降，可以說(shuō)并沒(méi)有過(guò)于側(cè)重銷售，因?yàn)楸坦饒@當(dāng)前銷售的房?jī)r(jià)均價(jià)較低，所以為了完成每年的業(yè)績(jī)，銷售的房屋面積就要很多，而大面積的銷售數(shù)據(jù)就需要大量的土地支出，因此拿地也是碧桂園必不可少的發(fā)展核心）。其他房企在1-2月都沒(méi)有像去年一樣拿地，并且拿地金額于面積的占比相比2019年也還不到1個(gè)月的數(shù)據(jù)水平。（為什么要對(duì)比2019年，因?yàn)?019年房企的拿地?cái)?shù)據(jù)相對(duì)一般，相比2018年增幅較少，相比之前有明顯下降）

03形成分化的原因

總的來(lái)說(shuō)，今年疫情發(fā)生之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)與以往有了許多不同。過(guò)去我們縱使覺(jué)得排名靠前的房企不差錢(qián)，但是在實(shí)際遇到問(wèn)題之后我們可以發(fā)現(xiàn)，如果真的脫離了銷售的資金回籠，房企所面臨的壓力還是很大的。民企房企與國(guó)有房企最大的差別也就是在于融資的問(wèn)題。雖然各自的融資渠道和方式都是一樣的。但也總有國(guó)有企業(yè)可以享受一些“優(yōu)越”的待遇。國(guó)有企業(yè)也并不像民營(yíng)企業(yè)一樣需要一直為解決融資壓力而奔波。

隨著后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)政策，購(gòu)房者需求逐漸表現(xiàn)之后，在民營(yíng)房企解決了眼前的資金壓力之后，土地市場(chǎng)的格局也將會(huì)重新“回到過(guò)去”。