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身邊一位轉(zhuǎn)行做餐飲的地產(chǎn)老兄，又回來(lái)了。

盡管地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲驟緊，不少地產(chǎn)人萌生出比任何時(shí)候都強(qiáng)烈的去意。但風(fēng)雨來(lái)時(shí)，如面對(duì)疫情重錘，這位曾經(jīng)發(fā)誓不再回來(lái)的地產(chǎn)人，還是回到了這個(gè)不會(huì)輕易沉沒(méi)的戰(zhàn)場(chǎng)。

“崽要呷飯，冇得辦法?！毕?年，再出發(fā)，他說(shuō)有種最熟悉的陌生人感覺(jué)，感慨行業(yè)洗牌太快，“如果還以躺平的心態(tài)做地產(chǎn)，真的活不下去，分化太嚴(yán)重?！?/p>

有項(xiàng)目超2000人，搶100多套房；有項(xiàng)目340套房，只賣17套……

? 中鐵逸園實(shí)景圖

如何佐證濱江新城的熱度，前有濱江府1913，后有中鐵逸園。早在5月份，一位渠道經(jīng)理像透露行業(yè)機(jī)密一般：“有資格的話，就去買中鐵西江悅那個(gè)新產(chǎn)品，雙地鐵口，下半年要開(kāi)盤(pán)，真正的撿漏?！?/p>

果然，項(xiàng)目亮相后，熱度爆表。盡管小編在踩盤(pán)時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)基本的銷售說(shuō)辭都沒(méi)準(zhǔn)備好，對(duì)小區(qū)是否有獨(dú)立大門的疑問(wèn)，表示“不清楚”。但這些“不專業(yè)”，在“濱江新城+雙地鐵+毛坯均價(jià)13000元/㎡”的刺激下，都不重要。

前幾日，首批推出的192套純剛需房源認(rèn)籌名單公布，2115組報(bào)名，約1200組家庭，將上演線上搶房大戰(zhàn)。不出意外，本次推售，將秒罄。

? 北辰三角洲實(shí)景圖

和中鐵逸園隔江相望的北辰D4區(qū)推售5#產(chǎn)品，非毛坯均價(jià)達(dá)到17500元/㎡。盡管有人在自媒體賬號(hào)下吐槽“戶型真的不敢恭維”、“戶型勸退”……但依舊不少人奔著一線江景，收官之作而來(lái)，認(rèn)籌人數(shù)和房源比達(dá)到2.9倍。

一邊高奏凱歌，一邊黯然失色，奏響樓市冰與火之歌。

上周，位于芙蓉區(qū)的老盤(pán)輝煌國(guó)際城推新，均價(jià)10800元/㎡。340套剛需產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)率僅5%。

十年老盤(pán)推新，本以為會(huì)“老樹(shù)開(kāi)新花”，折騰些新花樣，但并沒(méi)有驚喜。

? 輝煌國(guó)際城實(shí)景圖

作為老盤(pán)，項(xiàng)目周邊配套尚可，靠近汽車東站交通樞紐，臨近育英西垅小學(xué)，周邊還有6年制東雅中學(xué)。

按說(shuō)10800元/㎡的價(jià)格，對(duì)比小區(qū)二手房超12000元/㎡的均價(jià)，都是明顯倒掛。為何市場(chǎng)依然沒(méi)人買單？

從硬件上看，項(xiàng)目因開(kāi)發(fā)年限較久，土地使用年限在交房時(shí)會(huì)“縮水”，戶型設(shè)計(jì)也較為老舊，布局不合理。項(xiàng)目此前交房期間出現(xiàn)過(guò)一些問(wèn)題，市場(chǎng)口碑較差。

從營(yíng)銷上看，明顯感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商的“佛系”，市場(chǎng)基本上“查無(wú)此盤(pán)”。頗有波瀾不驚的大隱之道。

在毛姆的《月亮與六便士》中，有這樣經(jīng)典的一句話：“滿地都是六便士，他卻抬頭看見(jiàn)了月亮”。

如果小說(shuō)里的月亮是“詩(shī)和遠(yuǎn)方”，那么六便士就是“眼前的茍且”。對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，成本上揚(yáng)、利潤(rùn)壓縮、目標(biāo)高企、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，理想被丟到地上反復(fù)摩擦，誰(shuí)不是為了微薄的六便士而蠅營(yíng)狗茍。

在營(yíng)銷人面前，到底是賣“毛坯”，還是賣“精裝”，這是一個(gè)隨市而變，不可預(yù)測(cè)的選題。

? 潤(rùn)和星河玥效果圖

近日，高鐵新城板塊的潤(rùn)和星河玥，低調(diào)宣布精裝改毛坯。由此，均價(jià)由13500元/㎡降至10600元/㎡。

“變裝”的原因，或是由于此前精裝銷售去化不理想。據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)顯示，7月25日，潤(rùn)和星河玥首開(kāi)15#棟，推出約100套約126㎡、147㎡非毛坯住宅，均價(jià)約13500元/㎡，去化率52%。

? 潤(rùn)和星河玥沙盤(pán)實(shí)拍圖

“我們現(xiàn)在被稱作樓盤(pán)中的‘文和友’，到了周末，要排隊(duì)半個(gè)小時(shí)以上才能進(jìn)售樓部看房?！睋?jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，推售3棟毛坯房源后，項(xiàng)目可能會(huì)再次推售精裝產(chǎn)品。

恰恰相反，和潤(rùn)和星河玥相鄰1公里左右的德奧悅東方，前段時(shí)間“毛坯”改“精裝”銷售。且不論此前因?qū)W校配套問(wèn)題，而鬧得滿城風(fēng)雨，孰是孰非暫且不談。

8月初推出的10#、11#精裝產(chǎn)品線上開(kāi)盤(pán)，據(jù)項(xiàng)目宣傳熱銷4億，市場(chǎng)熱度依然可觀。

根據(jù)市場(chǎng)行情，在“精裝”和“毛坯”之間靈活切換，金輝優(yōu)步學(xué)府有絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)。

去年，金輝優(yōu)步學(xué)府新盤(pán)首開(kāi)，毛坯均價(jià)7200元/㎡，首開(kāi)售罄。

? 金輝優(yōu)步學(xué)府實(shí)景圖

在看到市場(chǎng)熱度后，果斷選擇精裝出售，均價(jià)飆升至9000元/m2左右。盲目自信的背后，是市場(chǎng)給予一記耳光，去化率走低?？噶?個(gè)月之后，再由精裝改回毛坯。

“精裝”變“毛坯”，還是“毛坯”改“精裝”，每一次的試水都是未知。開(kāi)發(fā)商是尋求薄利快跑，還是希望通過(guò)變裝而獲取利潤(rùn)空間，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)。

只是要提醒購(gòu)房者，尤其在購(gòu)買精裝項(xiàng)目時(shí)，要多方考察，避免日后交房變“驚裝”，被迫走上艱辛維權(quán)路，變成“某項(xiàng)目辛酸業(yè)主”一員。

眼下的市場(chǎng)，用一句俗話來(lái)說(shuō)，“旱的旱死，澇的澇死”。樓市“分裂癥”下，誰(shuí)才是真正的幕后“真兇”？讓答案飄一會(huì)兒。

樓市依然行進(jìn)在冷熱交替、撲朔迷離的風(fēng)塵中。那位重返地產(chǎn)行業(yè)的老兄，朋友圈以每天5更以上的頻率，來(lái)重拾關(guān)注。希望他在追求“六便士”的同時(shí)，還能抬頭看到“月亮”。

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