前段時間社科院的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》引起了我的注意，其中的幾條關(guān)于對2021年樓市的預(yù)測讓我想起了7年前王健林的一次演講。

2013年12月25日，王健林在演講中表示，未來10年一、二線城市房價(jià)還是會緩慢上升。對于人口凈流出的三四線城市來說，尤其是縣城，房價(jià)沒有多大上升空間。今年社科院認(rèn)為“2021年全國房價(jià)平均上漲5%左右”。也就是說，這么多年過去了，核心城市房價(jià)總體依然被看好，事實(shí)是這樣嗎？下面我從兩個方面的預(yù)期簡單分析一下：

上漲預(yù)期：

1、社科院所謂的平均房價(jià)上漲5%，其實(shí)像珠三角和長三角區(qū)域的城市，房價(jià)大概率會繼續(xù)上漲，而且上漲幅度不止5%。前不久去往深圳出差時，一位在深朋友告訴我說其包括南山、寶安在內(nèi)的中心地段二手房價(jià)仍在上漲，海岸城附近的一些小區(qū)早已突破10萬元每平。看得出，這波示范區(qū)紅利給房地產(chǎn)帶來的影響不小。

在過去的1年里，深圳房價(jià)以25%的漲幅位居第三，東莞更是年漲幅41%.

2、11月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1%。北京下降0.1%，上海和深圳持平，廣州上漲0.9%。4個一線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅與上月相同。隨著貨幣政策偏寬，未來中心城市房價(jià)仍有有力支撐，但需要注意的是房價(jià)漲幅正在變小。

下跌預(yù)期：

1、不可否認(rèn)的是，即使在一線城市，在這兩年的宏觀環(huán)境下，房價(jià)在往上走，但房屋租金價(jià)格卻很難漲上去。我實(shí)地走訪了南山學(xué)府路某商場的一樓店鋪，發(fā)現(xiàn)“招租”字樣的店鋪比比皆是。詢問店主后得知，他自己的店鋪已經(jīng)空置近半年，其名下位于南山書城附近的小戶型房產(chǎn)也空置了幾個月很難租出去。旁邊一個快餐店房租從每月15萬漲到18萬后，基本沒人租了，期間也就是一家藥店租了短短幾個月就走了。他告訴我，店鋪和房子，往年長租的人很多，今年基本都是短租，問的人也少，自己每個月被貸款利息壓得喘不過氣。要是明年上半年依然這樣，就考慮把店鋪賣了。

2、再來看其他二三線城市。以南昌為例，數(shù)據(jù)顯示，南昌11月二手房價(jià)，六成區(qū)域房價(jià)下跌，最高跌幅11%。我仔細(xì)看了分區(qū)域數(shù)據(jù)，除紅谷灘區(qū)，西湖區(qū)等中心區(qū)房價(jià)有所上漲外，其他區(qū)都在下跌。我在走訪了一個4號線地鐵盤的鴻基地產(chǎn)后得知，該樓盤二手房是該區(qū)域唯一一個帶精裝修的在售樓盤。中介告訴我，這個樓盤市場成交價(jià)在13700-14500元/平。但即使這樣，仍然很多有意購房者的心理價(jià)位只在13500-13700元/平，畢竟這塊區(qū)域基建發(fā)展太慢，附近原本規(guī)劃的商業(yè)用地變更為行政用地，預(yù)期已經(jīng)被炒完了。

如果你了解二三線城市的人口流向，你就會明白“預(yù)期已經(jīng)被炒完了”這句話。不少城市都開啟了搶人大戰(zhàn)，這就必定伴隨著大量新城的出現(xiàn)。各種概念可以炒高房價(jià)，但如果配套和產(chǎn)業(yè)跟不上，終究就只能割一次韭菜。不僅僅是三四線城市如此，部分二線城市亦是如此。

總的來說，未來中心城市或城市的中心地段房產(chǎn)仍是最有潛力最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這是市場主導(dǎo)的規(guī)律。至于其他城市，就看誰接過最后一棒了。