諸葛數(shù)據(jù)研究中心從人口流動(dòng)的區(qū)域特征出發(fā)，進(jìn)一步探究人口流動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，2022年延續(xù)“人往東南飛”的人口遷移特征，珠三角人口呈階段性大幅流失，西北、西南兩地區(qū)人口流入穩(wěn)步加速。與此同時(shí)，一線城市人口加速“出逃”，三四線城市人口回流。此外，人隨著產(chǎn)業(yè)走，且人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)，人口流出率高的城市面臨較大的房?jī)r(jià)下行壓力。

一、人口凈流入城市個(gè)數(shù)減少，“人往東南飛”的人口遷移特征延續(xù)

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，2022年人口凈流入的城市有58城，較上年減少5城；人口凈流出的城市有42城，較上年增加5城。整體來(lái)看，2022年100城中，人口凈流入城市數(shù)量減少，人口凈流出城市數(shù)量增加。一方面，受疫情防控影響，就業(yè)環(huán)境受挫，勞動(dòng)力“出逃”也在所難免；另一方面，隨著部分城市穩(wěn)步推進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，加大人才引進(jìn)力度，因此高素質(zhì)、高技能人才群體的轉(zhuǎn)移也加大了人口流動(dòng)速度。另外，從區(qū)域分布來(lái)看，2022年人口流動(dòng)呈現(xiàn)“人往東南沿海城市飛”的特征。

二、西北城市人口流入速度穩(wěn)步加快，珠三角經(jīng)濟(jì)圈人口急劇轉(zhuǎn)出

從各大經(jīng)濟(jì)圈的人口流動(dòng)變化來(lái)看，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、中部城市、西北城市及西南城市人口呈持續(xù)流入態(tài)勢(shì)，其中，長(zhǎng)三角及西南城市人口流入速度逐年遞減，西北城市人口流入穩(wěn)步加速。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈人口流入規(guī)模為69.6萬(wàn)人，與2021年相比減少了超30萬(wàn)；西北城市2022年人口流入規(guī)模為26.27萬(wàn)人，與2021年相比增加了約5萬(wàn)。

海峽經(jīng)濟(jì)圈與珠三角經(jīng)濟(jì)圈則由前兩年的人口流入變?yōu)榱鞒?，其中?022年海峽經(jīng)濟(jì)圈由2021年流入16.83萬(wàn)人轉(zhuǎn)為人口小幅流出0.08萬(wàn)人。值得一提的是，珠三角經(jīng)濟(jì)圈人口流失頗為嚴(yán)重，在2021年約8萬(wàn)人流入的基礎(chǔ)上急劇轉(zhuǎn)出，2022年人口流出高達(dá)53.53萬(wàn)人。由于珠三角地區(qū)以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、出口制造業(yè)為主，2022年受到疫情防控影響大幅受挫，導(dǎo)致外來(lái)務(wù)工人員流出，隨著疫情防控全面放開(kāi)，經(jīng)濟(jì)回升，預(yù)計(jì)今年珠三角人口流出現(xiàn)象將會(huì)大幅好轉(zhuǎn)。

此外，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈自2019年起人口呈現(xiàn)持續(xù)流出態(tài)勢(shì)，但憑借以北京為中心的豐富的產(chǎn)業(yè)配套，人口流出速度有所放緩。

三、一線城市人口加速“出逃”，三四線城市人口回流

“北上廣深”一直是高校畢業(yè)生的第一選擇，然而，多年過(guò)去，一線大城市的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)、高成本以及落戶難等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，開(kāi)始讓當(dāng)年選擇了這些城市的外來(lái)就業(yè)者產(chǎn)生了“逃離”的想法，與此同時(shí)，隨著熱點(diǎn)二線、三四線城市人才支持政策逐步加碼，以及城市快速發(fā)展之下，正逐步縮小收入差距，進(jìn)而促進(jìn)二線、三四線城市人口呈現(xiàn)流入狀態(tài)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年一線城市流出30.97萬(wàn)人，二線城市流入113.02萬(wàn)人，三四線城市流入5.12萬(wàn)人。與2021年相比，一線城市止進(jìn)轉(zhuǎn)出；二線城市流入速度放緩，較2021年流入規(guī)模減少了超200萬(wàn)人；三四線城市回流，由2021年流出超50萬(wàn)人轉(zhuǎn)為小幅流入5萬(wàn)人。

四、長(zhǎng)沙、杭州等新一線城市人口凈流入強(qiáng)勁，廣州、東莞、佛山人口流失嚴(yán)重

從人口流入城市排行榜來(lái)看，長(zhǎng)沙躍居首位，2022年人口凈流入量達(dá)17.52萬(wàn)人，長(zhǎng)沙作為湖南省的省會(huì)城市，近年來(lái)憑借設(shè)立的多個(gè)浪漫景點(diǎn)成為了火熱的“網(wǎng)紅”打卡城市，人口持續(xù)流入也是在預(yù)料之內(nèi)。杭州、合肥、西安人口流入量位列第二三四，量級(jí)均在10萬(wàn)以上。杭州是老牌的長(zhǎng)三角核心城市，擁有優(yōu)質(zhì)的配套環(huán)境以及就業(yè)機(jī)會(huì)，并且近年來(lái)出臺(tái)了多輪人才吸引政策，人口長(zhǎng)期穩(wěn)定流入；同時(shí)，被譽(yù)為“最強(qiáng)風(fēng)投城市”的合肥，不僅坐擁長(zhǎng)鑫存儲(chǔ)、晶合等一眾半導(dǎo)體龍頭企業(yè)，還有牽手多家新能源汽車(chē)頭部企業(yè)，不僅留住了本地人才，還吸引外地人才的流入。濟(jì)南以9.69萬(wàn)人口流入量躋身前五，濟(jì)南城市的吸引力提升，與濟(jì)南在全國(guó)較早放開(kāi)戶籍有直接有關(guān)，更與國(guó)家戰(zhàn)略下濟(jì)南的城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)壯大、居住等生活成本創(chuàng)造的綜合優(yōu)勢(shì)密不可分。除此之外，南昌、重慶、成都、寧波、沈陽(yáng)、蘇州等省內(nèi)熱點(diǎn)中心城市仍然較受人口青睞，2022年人口凈流入量級(jí)均在7萬(wàn)人以上。武漢在2022年疫情影響明顯減退下，人口流入增速較上年明顯降低，但在產(chǎn)業(yè)豐富的支撐下也能夠保持流入態(tài)勢(shì)。

從人口流出TOP20城市來(lái)看，廣州、東莞、佛山人口流失較為嚴(yán)重，2022年人口凈流出均超10萬(wàn)人，分別達(dá)17.2、16.8、11.11萬(wàn)人， 2022年人口流動(dòng)受限，外貿(mào)、加工制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，外地人口在收入預(yù)期減弱下選擇回鄉(xiāng)，但隨著產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)，預(yù)計(jì)這種人口流出為階段性流出。其次，上海人口凈流出9.58萬(wàn)人，位居百城人口流出量第四位，就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力日益加劇以及落戶難度偏大，導(dǎo)致大部分“滬漂”轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)或選擇歸鄉(xiāng)。同為一線城市的北京，也不可避免的面臨人口流失的情形，2022年人口流出規(guī)模為4.19萬(wàn)人，而且，北京已連續(xù)六年常住人口“溫和”負(fù)增長(zhǎng)，2022年人口減少最多，為4.3萬(wàn)人，北京自2014年開(kāi)始主動(dòng)“減量發(fā)展”后，常住人口減少是一個(gè)必然結(jié)果。另外，臨近北京的廊坊、張家口等冀域城市也同樣面臨著人口流失，主要是由于長(zhǎng)期以來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，吸納就業(yè)的能力相對(duì)較弱，對(duì)人才的吸引力不夠。

五、人隨產(chǎn)業(yè)走，人口流失嚴(yán)重城市警惕房?jī)r(jià)下行壓力

對(duì)比2022年人口流動(dòng)情況與房?jī)r(jià)漲跌幅度來(lái)看，人口流動(dòng)變化與房?jī)r(jià)之間的具有一定相關(guān)性，人口流出較為嚴(yán)重的城市，房?jī)r(jià)下行壓力也較大；人口流入率高的城市，則房?jī)r(jià)漲勢(shì)較為堅(jiān)挺。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)同比在-5%以上的城市呈現(xiàn)人口流入狀態(tài)，且房?jī)r(jià)漲幅在5%以上的人口流入率最高，為2.9%，0%-5%區(qū)間的人口流入率次之，為0.24%，-5%~0%房?jī)r(jià)同比區(qū)間的人口流入率為0.13%；房?jī)r(jià)同比在-5%以下的城市呈現(xiàn)明顯人口流出態(tài)勢(shì)，人口流出率高達(dá)0.31%。

此外，往往城市的公共服務(wù)配套與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)齊全，具備更多就業(yè)機(jī)會(huì)，人口流入量也會(huì)走高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，一般情況下，第三產(chǎn)業(yè)占比高的城市，則人口流入率相對(duì)較高，兩者之間存在一定的正相關(guān)性。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年第三產(chǎn)業(yè)占比在50%以上的城市群體呈現(xiàn)較為明顯的人口流入特征，其中，第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)60%以上的城市平均人口流入量為2.3萬(wàn)人，占比在50%-60%的平均人口流入量為2.19萬(wàn)人；50%以下的城市則面臨人口流失壓力，其中，占比在40%-50%的城市平均人口流出量為0.18萬(wàn)人，占比在40%以下的城市平均人口流出量為0.37萬(wàn)人。但值得注意的是，作為三產(chǎn)占比較高的北京、上海、廣州這3個(gè)一線城市，占比均在70%以上，人口卻呈現(xiàn)流出現(xiàn)象，主要是由于過(guò)高的生活成本擠壓人才流入。

基于上述分析，我們可以得出結(jié)論人隨著產(chǎn)業(yè)走，且人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)。根據(jù)2021年、2022年人口的流動(dòng)變化情況，我們將人口流動(dòng)分為四種類(lèi)型：持續(xù)流入、流出轉(zhuǎn)流入、持續(xù)流出、流入轉(zhuǎn)流出。其中，持續(xù)流入的城市占比最多，共計(jì)48個(gè)，包括長(zhǎng)沙、杭州、合肥、西安等多個(gè)熱點(diǎn)二線城市，這些城市的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較足。其次為持續(xù)流出的城市，有27個(gè)，包含池州、宜春、撫州等，主要以三四線城市為主，這些城市除了北京、天津外，多為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人口吸附能力較弱。流入轉(zhuǎn)流出的城市有15個(gè)，包括廣州、佛山等少數(shù)一二線城市及黃山、安慶等大多數(shù)三四線城市，根據(jù)影響因素主要分為兩類(lèi)城市隊(duì)伍，一類(lèi)是以佛山、東莞等為代表的，受疫情影響產(chǎn)業(yè)幾近停滯加之經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致務(wù)工人口加速流失；另一類(lèi)是以黃山、安慶等三四線城市為代表的，城市本身經(jīng)濟(jì)支撐不足、產(chǎn)業(yè)動(dòng)力弱化，導(dǎo)致人口從流入轉(zhuǎn)為流出。流出轉(zhuǎn)流入的城市共計(jì)10個(gè)，由滁州、馬鞍山、上饒、贛州等三四線城市全覆蓋，人口持續(xù)流出城市面臨房?jī)r(jià)下行壓力。