自2021年“兩集中”供地政策出臺(tái)，供地拍地模式自此發(fā)生明顯改變，由以往的零散供應(yīng)變成集中的“放量供地”，房企拿地節(jié)奏也面臨重新調(diào)整，同時(shí)，土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資、買(mǎi)賣(mài)等多方面領(lǐng)域有著千絲萬(wàn)縷的連續(xù)，拿地主角的悄然生變備受市場(chǎng)關(guān)注。

本專題針對(duì)目前“兩集中”試點(diǎn)22城已完成土拍城市的地方城投企業(yè)拿地表現(xiàn)進(jìn)行分析，數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，行業(yè)預(yù)期下行，銷(xiāo)售端承壓，民營(yíng)企業(yè)在資金面上自顧不暇，拿地身影漸少，國(guó)央平成拿地主力，地方城投類(lèi)企業(yè)拿地頻次逐漸走高，但資金壓力也隨之而來(lái)，雖然城投企業(yè)拿地步伐并未減慢，但“豪氣”度逐漸減弱。一、整體：城投拿地比重居高位，溢價(jià)率呈下滑態(tài)勢(shì)

（一）年內(nèi)城投拿地金額占比逐批次上升，至四批次創(chuàng)新高

從2021年以來(lái)各批次的集中土拍中城投類(lèi)企業(yè)的表現(xiàn)來(lái)看，占比上升多出現(xiàn)在行業(yè)資金壓力加劇或拍地競(jìng)爭(zhēng)力度加大的階段，在這期間，民營(yíng)企業(yè)承壓退位，地方城投類(lèi)企業(yè)嶄露頭角，且憑借地方國(guó)資背景的資金優(yōu)勢(shì)，在土拍市場(chǎng)上站穩(wěn)腳步。

在2021年第二批次土拍規(guī)則收緊下，多數(shù)民營(yíng)企業(yè)未經(jīng)受住考驗(yàn)，加之市場(chǎng)調(diào)控收緊，房企在融資端、銷(xiāo)售端等面臨多重壓力，拿地?zé)崆闇p退，城投企業(yè)逐漸進(jìn)入拿地主角行列，至2021年第三批次，城投企業(yè)拿地占比超4成，且創(chuàng)年內(nèi)三批次占比新高。進(jìn)入2022年，起初在樓市信貸端持續(xù)釋放改善信號(hào)的帶動(dòng)下，品牌國(guó)央資企業(yè)熱情居高，城投拿地金額占比短暫回落，隨后在房企銷(xiāo)售端持續(xù)承壓，資金面未見(jiàn)好轉(zhuǎn)下，國(guó)央企頻繁拿地的底氣也逐漸下降，為維持一定的土拍溫度，避免過(guò)度流拍，城投企業(yè)再次加速入場(chǎng)，且逐漸開(kāi)啟托底模式，直至今年第四批次，城投企業(yè)拿地占比近半，且創(chuàng)去年以來(lái)7個(gè)批次的占比新高。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年第四批次集中土拍城投類(lèi)企業(yè)拿地金額占比49.14%，較去年第三輪41.1%的次高峰占比上升8.04個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，今年第三批次集中土拍之前，城投企業(yè)拿地宗數(shù)、面積與拿地金額占比走勢(shì)保持一致，不過(guò)，進(jìn)入2022年第四批次，受第四批次整體供應(yīng)體量偏低的影響，城投拿地規(guī)模的占比有所下降，但仍處于7批次集中土拍的高位，且占比超4成。

備注：2021全年及2022年前兩批次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)包含22城；2022年第三批次數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)濟(jì)南、成都、南京、天津、廣州、寧波、福州、蘇州、深圳、武漢、上海、北京、合肥、青島、杭州、廈門(mén)、無(wú)錫17個(gè)城市；2022年第四批次數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計(jì)蘇州、無(wú)錫2個(gè)城市，下同。

（二）城投拿地溢價(jià)率持續(xù)走低

城投平臺(tái)連續(xù)多輪進(jìn)入地方市場(chǎng)拿地，資金消耗較大，致使城投公司的資金壓力隨之上升，拿地溢價(jià)空間也逐步開(kāi)啟壓縮局面。自去年第二批次以來(lái)，集中供地規(guī)則收緊，對(duì)房企資金考驗(yàn)加大，多數(shù)民營(yíng)企業(yè)不堪重壓，拿地身影明顯減少，地方城投企業(yè)逐漸分擔(dān)了部分土地布局，隨之而來(lái)的便是，由于拿地頻次上升，不少城投平臺(tái)舉債拿地，自身資金承壓?jiǎn)栴}逐漸暴露，溢價(jià)空間自動(dòng)收窄，至今年第四批實(shí)現(xiàn)全盤(pán)托底。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，城投企業(yè)拿地溢價(jià)率自去年第二批次明顯回落后，進(jìn)入平穩(wěn)下滑階段，至今年第四批次，溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)“二連降”，由第二批次的2.1%、第三批次的1.3%，連續(xù)降至第四批次零溢價(jià)。進(jìn)一步展現(xiàn)出了房企資金壓力并未好轉(zhuǎn)，地方城投托底現(xiàn)象持續(xù)蔓延，行業(yè)資金承壓下，拿地溢價(jià)率逐步走低。

 二、城市：沈陽(yáng)城投“托底”意愿深，深圳城投出手更“闊氣”

（一）19城城投拿地金額占比超2021年，沈陽(yáng)漲幅顯著

從22城集中土拍城投企業(yè)拿地表現(xiàn)來(lái)看，沈陽(yáng)、福州、濟(jì)南、武漢以及蘇州5城2022年至今城投拿地占比超半，尤其是沈陽(yáng)，城投占比超8成，大幅領(lǐng)先其他城市，相反，同為東北地區(qū)的長(zhǎng)春今年并無(wú)城投企業(yè)拿地，但土拍的成交動(dòng)力也稍顯不足，前2輪集中土拍共計(jì)僅成交4宗地塊。與此同時(shí)，北京、重慶、杭州及長(zhǎng)沙4城今年集中土拍中也有城投參與拿地，但占比相比偏低，均不足2成。整體來(lái)看，一線及部分新一線城市的土地市場(chǎng)熱度較高，參與布局的拿地主體較為多樣化，大型品牌房企對(duì)其市場(chǎng)持長(zhǎng)期看好態(tài)度，占據(jù)主要份額，因此這類(lèi)城市對(duì)于地方城投平臺(tái)托底的需求并不強(qiáng)烈。

從22城今年集中土拍城投房企拿地金額占比與2021年變化來(lái)看，19城2022年城投拿地金額占比超2021年，其中，沈陽(yáng)漲幅最為顯著，今年城投拿地金額占比較去年上升80.84%，其次為天津，漲幅為43.95%。另外，長(zhǎng)春、深圳、重慶3城2022年城投拿地金額占比低于2021年。多數(shù)城市城投拿地金額占比上升進(jìn)一步展現(xiàn)出房企資金承壓，地方城投擔(dān)任起了穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期的重要角色，在一定程度上減少了土地流拍現(xiàn)象，維持了土拍的溫度。

 （二）21城城投拿地溢價(jià)率低于2021年，深圳城投拿地底氣足

從22城集中土拍城投企業(yè)拿地溢價(jià)情況來(lái)看，深圳今年集中土拍熱度處于較高位，同時(shí)，城投企業(yè)拿地實(shí)力也不容小覷，以10.02%的溢價(jià)水平領(lǐng)先，合肥位居溢價(jià)率第二，今年至今集中土拍中城投拿地溢價(jià)率為8.39%。另外，無(wú)城投企業(yè)拿地的長(zhǎng)春除外，有鄭州、武漢、無(wú)錫、天津及沈陽(yáng)5城今年城投拿地溢價(jià)率低于1%，其中，沈陽(yáng)城投“托底”現(xiàn)象更為深入，城投房企擲資占比超8成，卻“0”溢價(jià)收?qǐng)觥?/p>

從22城今年集中土拍城投房企拿地溢價(jià)率與2021年變化來(lái)看，僅有青島1城今年城投企業(yè)拿地溢價(jià)水平高于去年，漲幅僅有0.57個(gè)百分點(diǎn)，其余21城均呈不同幅度的下滑態(tài)勢(shì)。其中，重慶、廈門(mén)、杭州3城下滑幅度靠前，城投拿地溢價(jià)率較去年均下降超10個(gè)百分點(diǎn)。

 三、地方城投平臺(tái)拿地將迎規(guī)范化，發(fā)展或面臨轉(zhuǎn)型

今年以來(lái)，土拍市場(chǎng)拿地仍然是以國(guó)央平為主，大部分民企資金鏈仍承壓，此時(shí)國(guó)央企以及地方城投平臺(tái)托底拿地就成為重要趨勢(shì)。但隨著地方城投企業(yè)拿地愈加頻繁，資金壓力也正在加劇，因此優(yōu)化當(dāng)前城投舉債拿地局面是迫切且必要的。財(cái)政部近期文件指出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。從短期來(lái)看，由于政策對(duì)市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用是循序漸進(jìn)的，效果并不是一蹴而就，同時(shí)，大部分民企在資金上仍然吃緊，國(guó)央企以及地方城投平臺(tái)托底現(xiàn)象的扭轉(zhuǎn)局勢(shì)較為緩慢。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)金融支持力度逐漸加大，民營(yíng)企業(yè)融資端有所放寬，疊加財(cái)政部監(jiān)管政策逐漸發(fā)酵，預(yù)計(jì)后續(xù)土拍中城投平臺(tái)的身影將會(huì)逐漸減少，在除去城投平臺(tái)的影響后，真實(shí)的土地成交情況也將會(huì)浮出水面。此外，城投公司也面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展。