出品丨搜狐焦點長沙站

進入11月中旬，長沙樓市的群雄逐鹿有愈演愈烈之勢，供應(yīng)端樓盤扎堆入市，成交端不溫不火?？硕鸬拈_盤監(jiān)控顯示，備受矚目的“紅盤”萬科森林公園11月14日首開，近900組認籌未能創(chuàng)造“日光”佳績，開盤去化率約74%。

一、入市樓盤扎堆，成交端表現(xiàn)平平

“銀十”成色不足，也讓許多樓盤將重心轉(zhuǎn)戰(zhàn)至11月，樓盤拿證開盤按下“加速鍵”。湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，上周（2021.11.7-2021.11.13）長沙內(nèi)五區(qū)一手住宅供應(yīng)2437套，供應(yīng)面積34.69萬方，環(huán)比分別上漲313%、394%。這一兩項指標遠遠超過2021年周均供應(yīng)1575套、供應(yīng)面積21.21萬方的水準。

盡管供應(yīng)端已經(jīng)“熱火朝天”，但成交端卻仍然呈現(xiàn)“他強由他強，清風拂山崗”的淡定。與之相對，上周長沙內(nèi)五區(qū)一手住宅成交1250套，成交面積17.15萬方，環(huán)比分別上漲2%、7%，但仍遠低于本年度周均成交1664套、成交面積22.53萬方的均值。

上周，盡管有北辰三角洲、世茂璀璨風華等關(guān)注度頗高的樓盤入市，卻沒有拉動大盤的整體熱度，并且單盤表現(xiàn)也不盡如人意。比如，火車站商圈的“14800元/㎡限價地”的世茂璀璨風華地段位置佳，推出4號棟124套房源，開盤去化率約58%。

二、自帶光環(huán)出道，“頂流盤”拉滿期待值

疲態(tài)盡顯的成交端，需要一個“定星盤”來注入動能、帶熱市場，許多人將這一重任寄托在等候多時的長沙萬科森林公園身上。

2008年，凱恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和長沙凱騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過拍賣出讓方式競得谷山的國有建設(shè)用地使用權(quán)，拿地樓面價僅888、878元/㎡，這些地塊成為后來萬科森林公園項目的用地。

去年，長沙萬科森林公園定名之時，同步推送《所有美好都值得等待》宣傳片，指出“等待的意義，經(jīng)過時間的醞釀打磨，美好事物才愈顯其彌足珍貴”。作為萬科在全國第四座森林公園，項目體量超百萬方，分多期開發(fā)。首開一期規(guī)劃建面約69萬㎡，緊鄰約6400畝谷山森林公園，容積率約2.45。

萬科森林公園身為“百萬級體量”項目，將配建3所幼兒園+小學(xué)+中學(xué)，在家門口呈現(xiàn)一站式教育。針對目前環(huán)谷山區(qū)域商業(yè)薄弱的現(xiàn)狀，項目內(nèi)部將打造約5萬㎡的中心配套區(qū)，其中包含約3萬㎡的中央公園以及約1萬㎡的幾何書店華中旗艦店。

去年11月，萬科森林公園臨時接待中心開放。去年12月，幾何書店簽約儀式萬科森林公園概念發(fā)布會落地。頂著萬科“重量級”項目的光環(huán)出道、蓄客長達一年時間……萬科森林公園此前已將市場的期待值拉滿，認為這無疑將是一張激活長沙歲末樓市的“王炸”。據(jù)項目置業(yè)顧問發(fā)布海報，營銷中心對外開放前兩天，就接待了客戶超過8100人次，這一數(shù)值堪稱“頂流”。

三、首開不及預(yù)期，“紅盤”未創(chuàng)日光佳績

長沙萬科官微11月13日發(fā)布公示，剛需客戶認籌467組，非剛需客戶認籌430組，近900組認籌仍舊可圈可點。11月14日上午，萬科森林公園首開10號棟、12號棟、26號棟、27號棟、28號棟、31號棟、32號棟，共有包含665套商品房，其中剛需房源342套，非剛需房源311套。

萬科森林公園首開樓棟涵蓋建面約117-191㎡產(chǎn)品，兼顧剛需改善群體。根據(jù)流出的一房一價表，項目非毛坯房源折后價格區(qū)間在12000元/㎡至13500元/㎡，有少量低樓層房源在11000元/㎡左右。

“未開先紅”的重磅樓盤交出了一張怎樣的“首秀”答卷呢？克而瑞湖南區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，11月14日項目首推共653套，去化480套，去化率74%。一位接近萬科的業(yè)內(nèi)人士透露，14日截至12點30分去化約51%，當晚沖刺去化70%。該信源與克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計較為接近。此外，湖南中原研究院的監(jiān)控顯示，項目開盤成交575套，去化率約88%。而截至發(fā)稿時，長沙萬科官方渠道也尚未推送任何該項目的成交數(shù)據(jù)喜報。

如果是一個普通盤，在當下的環(huán)境里，這樣的首開數(shù)據(jù)可謂勇猛。但對于萬眾期待的“頂流盤”而言，表現(xiàn)似乎仍有點落差，沒有達到“日光”甚至拉動樓市整體熱度的預(yù)期。

萬科森林公園該怎樣更踢好“臨門一腳”呢？一位資深“萬科粉”表示，“萬科是業(yè)內(nèi)有名的戶型設(shè)計專家，但萬科森林公園首開的戶型有點沒有發(fā)揮出正常水準。拿地時間過久也是影響購房者意愿的重要因素，待到片區(qū)完全成熟時，可能距拿地已經(jīng)超過20年?！?/p>

與此同時，業(yè)內(nèi)人士分析認為，“蓄客戰(zhàn)線拉得過長，周邊招商、新城等改善型競品實力強勁，加上大體量項目開發(fā)周期較長”，這些因素都會對萬科森林公園的銷售造成一定影響。

究竟11月長沙樓市后程表現(xiàn)如何，萬科森林公園未來會有怎樣的長線走勢？搜狐焦點將持續(xù)進行關(guān)注。