你也可以看到保利、萬(wàn)科、金地、招商等相關(guān)個(gè)股紛紛大漲。

去年以來(lái)，許多房企紛紛暴雷，其中不乏居于前10的頭部房企。這些房企的暴雷一是因?yàn)槿ツ晗掳肽旰髽鞘忻黠@變冷，房企回款速度變慢。二是長(zhǎng)期積累的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)暴露。

三道紅線是2020年8月，監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的控制負(fù)債指標(biāo)。

即：剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。

三道紅線的提出結(jié)束了房企高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的時(shí)代。

眾所周知，融資成本是房企最重要的成本，房企能否生存、能否發(fā)展取決于融資能力。

一是房企開(kāi)發(fā)的消耗大，動(dòng)不動(dòng)以?xún)|為單位。二是因?yàn)榉科蟮耐顿Y周期長(zhǎng)，一個(gè)樓盤(pán)拿地銷(xiāo)售需要三四年時(shí)間，回報(bào)的周期相當(dāng)長(zhǎng)。

這種情況下單個(gè)企業(yè)根本拿不出那么多的資金，大部分還是借錢(qián)。2008年的“4萬(wàn)億”之后房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房企也在當(dāng)中賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

但最近幾年情況發(fā)生了變化。一是房子開(kāi)始限價(jià)了，即使面粉價(jià)再高，面包價(jià)也不能任性高，房企的利潤(rùn)被壓縮。二是土地成本、人力成本、原材料成本快速上漲，特別是地價(jià)方面，雖然一個(gè)一個(gè)的地王風(fēng)光無(wú)限，但當(dāng)中的資金壓力讓房企壓力山大。三是樓市普漲時(shí)間已經(jīng)結(jié)束，特別是在三四線城市房子賣(mài)不出去，回款周期明顯拉長(zhǎng)，由于資金絕大部分都是靠負(fù)債，利息成本年復(fù)一年地提高。

在這種情況下房企基本是借舊還新，大房企由于融資能力較強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力要比小房企強(qiáng)一些。而小房企則是不斷被兼并重組或破產(chǎn)。

三道紅線出來(lái)后，房企的畸形發(fā)展被抑制。不過(guò)一些原本高負(fù)債的房企由于借不到錢(qián)而出現(xiàn)了資金斷鏈。

不過(guò)，從去年底開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資轉(zhuǎn)向“鼓勵(lì)”，以避免樓市過(guò)冷，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

同時(shí)就像上面提到的，銀行告知并購(gòu)貸款不再計(jì)算“三道紅條”。傳遞了什么信號(hào)？

1、避免房企突然破產(chǎn)對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)傷害。新房銷(xiāo)售的基本是期房，交完錢(qián)后一般都要兩三年才能拿房，當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)主要在開(kāi)發(fā)商，如果開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金斷鏈，兼并重組是避免爛尾的重要方式。不過(guò)目前房地產(chǎn)企業(yè)大多高負(fù)債，即使是非常優(yōu)質(zhì)的房企也無(wú)力單純依靠自有資金完成收購(gòu)，并購(gòu)貸款不再計(jì)算“三道紅條”，意味著優(yōu)質(zhì)的房企有更多的資金收購(gòu)小房企或低股價(jià)房企，避免破產(chǎn)。這也是恒大、佳兆業(yè)等房企出問(wèn)題后得到的啟發(fā)。

2、房企已從強(qiáng)者恒者時(shí)代進(jìn)入國(guó)企時(shí)代。以前我們總以為房企大而強(qiáng)、大而不倒，現(xiàn)在從恒大的情況來(lái)看，未必如此。這也是國(guó)家支持并購(gòu)的所在，因?yàn)榧词故谴蠓科蟊旧硪灿袉?wèn)題，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購(gòu)重組，需要輸入新血液，還需要國(guó)家貸款政策的支持。

近期我們看到一個(gè)很重要的趨勢(shì)，近期的土地拍賣(mài)中此前一些激進(jìn)的房企已很少見(jiàn)，轉(zhuǎn)而唱主角的基本上是央企、地方國(guó)企。因?yàn)橛醒肫?、?guó)企背景的房企財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健，融資成本也更低。一波競(jìng)爭(zhēng)之后，這些優(yōu)質(zhì)的房企正浮出水面。最近你會(huì)發(fā)現(xiàn)相關(guān)股價(jià)也明顯在上漲。

而這很可能就是未來(lái)幾年的趨勢(shì)，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)從黃金時(shí)代，再進(jìn)入到了白銀時(shí)代，現(xiàn)在很可能又進(jìn)入了青銅時(shí)代。這種情況下，有央企、國(guó)企背景的房企對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，避免爛尾具有重要作用。