52家房企涌入成都，杭州一地塊參拍房企數(shù)量創(chuàng)新高......近期，上海、杭州、成都多個熱點一二線城市進行了集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動房企拿地熱情恢復(fù)，但不同城市土拍“冷熱不均”的現(xiàn)象仍然明顯。

中指研究院分析師孟新增提到，2023年，22城“集中供地”進一步淡化，普遍發(fā)布2023年土地擬出讓清單，并采取“多次少量”模式供地，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至4月27日，22城住宅用地合計推出271宗，規(guī)劃建面2340萬平方米，較去年同期下降49.5%，縮量趨勢未改。

土拍市場分化，不同城市“冷熱不均”仍然明顯

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國22個重點集中供地城市中共有11個城市掛牌出讓宅地80余宗。其中，6個城市為首批集中出讓：廣州6宗、青島2宗、長沙8宗、上海19宗、無錫6宗、濟南6宗。其他城市如合肥出讓今年第二批次11宗地塊，杭州出讓今年第三批次12宗地塊，以及成都6宗、天津5宗、北京2宗。

在本輪土拍中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價率約7.3%，頭部房企回歸積極補倉，共吸引超50家房企競拍，為近六年最多。另外，杭州市、合肥市和無錫市三大長三角核心城市也在本輪集中供地中完成累計成交金額近370億元，杭州市12宗地塊僅花費50分鐘就全部出讓，合肥土拍的參與房企總數(shù)則超60家。但是，不同城市“冷熱不均”仍然明顯，“分化”仍是土拍市場關(guān)鍵詞。

孟新增提到，2023年以來，隨著經(jīng)濟預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)政策進一步顯效，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至4月27日，22城成交地塊地價上限占比達47%，底價成交占比達45%。具體來看，北京、上海、杭州、合肥地價上限占比均在六成以上，其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀錄；杭政儲出[2023]4號地塊共有60家房企參與搖號，創(chuàng)下近兩年單宗地塊報名房企數(shù)量新高；成都4月18日土拍中有52家企業(yè)報名，青羊區(qū)內(nèi)金沙35畝地塊有35家進入搖號抽簽環(huán)節(jié)；上海土拍中萬科、華潤、中海時隔三年重回土拍市場，且多宗地塊超10余家參與現(xiàn)場競價，地價達到上限的地塊占比達79%。蘇州、寧波、南京、長沙、青島核心板塊土地競爭激烈，競拍至地價上限，而非核心區(qū)土地多底價成交，板塊間分化明顯。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS跟蹤統(tǒng)計，1-4月非核心一二線城市土拍市場仍以底價成交為主，如鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，其中10宗底價成交；長春推出8宗地塊，其中7宗底價成交。天津于4月28日出讓的3宗宅地也均以底價成交。業(yè)內(nèi)認為，當前市場熱度僅限于部分高能級城市，部分城市土地市場仍在調(diào)整通道，而三四線城市的房地產(chǎn)市場疲軟恢復(fù)難度仍較大。

民企拿地意愿提升，央企國企仍是拍地“主角”

另一方面，從拿地房企來看，央國企仍是拍地主角，不過部分城市民企拿地金額占比提升。

以上海首輪土拍為例，參拍的50余家企業(yè)中雖然有近20家民企，但19宗地塊中14塊被國企和地方國資競得。另外，截至4月底，2023年北京住宅用地央國企拿地金額占比近七成，民企拿地力度整體來看仍在低位。

按照中指研究院提供的數(shù)據(jù)，2022年22城集中供地累計拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比僅16%，央企、國企、地方國資是拿地主力。2023年以來，22城已成交城市中，北京、上海、蘇州、鄭州仍以央國企和地方國資為拿地主力，其中鄭州地方國資占比達六成；而杭州、南京、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在五成以上，較2022年提升3.9個百分點，其中濱江仍為民企拿地主力；南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競拍至地價上限摘取地塊；成都更多的是當?shù)孛衿螅缯\一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等。

同時，值得注意的是在市場升溫之下，北京兩宗地塊土拍規(guī)則升級，競拍規(guī)則有所收緊。北京土拍新規(guī)則要求禁拍企業(yè)范圍由“同一企業(yè)及其控股的各個公司”向上溯源到“同一集團成員企業(yè)”，有利于促進市場公平競爭。

業(yè)內(nèi)指出，2023年以來，北京土拍情緒相對較高，特別是3月23日成交的朱辛莊地塊創(chuàng)地塊參拍企業(yè)數(shù)量新高，吸引42家房企參與搖號，其中有些參拍公司雖然不屬同一企業(yè)，向上追溯屬于同一集團，一定程度上提高土地搖號中簽率。此次規(guī)則調(diào)整，有利于維護土拍市場“公平、公開、公正”的交易原則。

另根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年1-4月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》，2023年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅繼續(xù)收窄。TOP100門檻值為10億元，較上年同期42億元大幅下降。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為56.67%。

從新增貨值來看，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、萬科占據(jù)榜單前三位。2023年1-4月，華潤置地以累計新增貨值503億元占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)、萬科緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為418億元和337億元。TOP10企業(yè)2023年1-4月新增貨值總額3152億元，占TOP100企業(yè)的33.4%，新增貨值門檻為38億元。