這么看的話，房?jī)r(jià)確實(shí)不是只漲不跌。過(guò)去10年，我國(guó)房?jī)r(jià)整體特征是“一二七行情”，也就是說(shuō)70%沒(méi)漲也沒(méi)跌，10%的城市下跌，20%的城市上漲。比如鶴崗、玉門(mén)等人口流出的城市就在這10%中。但人口流入的一二線城市、省會(huì)城市、國(guó)家中心城市房?jī)r(jià)就在這20%里。

但是即便這20%城市房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)為上漲，也并不是一擁而上、同步上漲，而是輪動(dòng)的行情。比如2020年深圳、東莞、寧波等城市房?jī)r(jià)大漲，但也有像鄭州、濟(jì)南、石家莊等核心城市房?jī)r(jià)下跌。

不過(guò)需要說(shuō)明一點(diǎn)的是，這20%的城市中如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，房?jī)r(jià)整體還是表現(xiàn)為上漲的，比如5年，某一兩年的下跌只是上漲過(guò)程中的調(diào)整，但趨勢(shì)還是沒(méi)變。

第二，房產(chǎn)交易需要大額資金，不漲就是跌，不漲就是虧。舉個(gè)例子，一套房子10年前是100萬(wàn)，現(xiàn)在還是100萬(wàn)，如果是投資是不是虧了？因?yàn)槟?0年前去理發(fā)店剪一次頭發(fā)要10塊錢(qián)，現(xiàn)在可能漲到50塊。

即使是短期，房?jī)r(jià)不漲對(duì)于短期炒房客來(lái)說(shuō)也是很難熬的。

最近媒體報(bào)道廣州發(fā)生的業(yè)主“集體護(hù)盤(pán)”現(xiàn)象另人印象深刻。

據(jù)媒體報(bào)道，起因是廣州某小區(qū)，中介與業(yè)主約定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，成交價(jià)是28054元/平方米，而實(shí)際成交價(jià)為4萬(wàn)元/平方米，全款交易，低價(jià)是為了逃稅。

有30個(gè)多業(yè)主聯(lián)名發(fā)起的“虛假交易撤銷(xiāo)書(shū)”，說(shuō)該房產(chǎn)信息平臺(tái)涉嫌“偷稅漏稅的虛假交易”，使得春樹(shù)里的成交均價(jià)由四月的39650元/平方米，迅速下降為五月的33162元/平方米，對(duì)所有春樹(shù)里業(yè)主的核心資產(chǎn)都造成了嚴(yán)重的傷害。

一方面，如果真存在陰陽(yáng)合同，這違反了國(guó)家法律法規(guī)，這不可取。另一方面，房?jī)r(jià)一旦下跌，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)是很不舒服。

當(dāng)前，廣州樓市調(diào)控不斷收緊，二手房增值稅免征年限從2年提高到5年，廣州樓市終于降溫了，成交量降到低位，價(jià)格也有下降，這時(shí)候業(yè)主、投資客有焦慮就很正常了。

類(lèi)似于廣州這樣的一線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)線肯定有潛力，但房產(chǎn)投資也是有風(fēng)險(xiǎn)的，最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)最大的風(fēng)險(xiǎn)是政策風(fēng)險(xiǎn)。比如很多炒房客資金都帶杠桿，有的是銀行貸款，有的是高息的民間借貸，利率一旦上升或資金斷鏈，最后可能斷供，房子被司法拍賣(mài)。比如最近半年，廣州的房貸利率連續(xù)上升。又比如廣州近期要求小額貸款公司不得開(kāi)展“過(guò)橋貸”“贖樓貸”業(yè)務(wù)，這對(duì)于流動(dòng)資金本就不充裕的炒房客來(lái)說(shuō)會(huì)極度難受。

這種情況下如果房?jī)r(jià)橫盤(pán)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，肯定會(huì)面臨巨大的損失。

第三，郭主席此次表述后，未來(lái)樓市是否有新政策出臺(tái)？值得期待。

我之前說(shuō)過(guò)，2021年的股市樓市表態(tài)肯定沒(méi)2020年好。主要的邏輯就是進(jìn)入2021年疫情得控、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，讓這2021年的風(fēng)險(xiǎn)防控有了更大的政策空間。可以看到，今年的樓市政策一個(gè)接著一個(gè)，比如設(shè)定了房地產(chǎn)貸款占比上限、設(shè)立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制等。到目前為止，去年下半年開(kāi)始的樓市局部過(guò)熱已經(jīng)明顯降溫。

未來(lái)今年最后的幾個(gè)月，樓市調(diào)控只會(huì)加碼而不會(huì)減弱，甚至不排除有部分城市進(jìn)行房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，如果房地產(chǎn)稅真的來(lái)臨，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)那將真是像上述所言的會(huì)付出沉重代價(jià)。