剛需和改善早已各奔前程，跑出了不同的賽道。

許多剛需樓盤(pán)，在這一輪周期中很困難。在失去了相對(duì)的價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)之后，沒(méi)有產(chǎn)品支撐，只能在市場(chǎng)上同流合污。

相反，真正好質(zhì)量的改善盤(pán)，在樓市中照舊十分堅(jiān)硬。同一板塊內(nèi)，質(zhì)量更好的、高端改善產(chǎn)品，價(jià)錢(qián)不只有韌性，賣(mài)得也更好。

大潮退去，才曉得誰(shuí)在裸泳。

如今的樓市，購(gòu)房者態(tài)度呈現(xiàn)了明顯的分化：

500萬(wàn)以上預(yù)算的，問(wèn)的是：“引薦哪里？”

50萬(wàn)以下預(yù)算的，問(wèn)的是：“能不能買(mǎi)？”

改善型的購(gòu)房者明顯更為激進(jìn)，而剛需客戶顯得極為慎重。房票的寶貴，以及地價(jià)上漲帶動(dòng)的房?jī)r(jià)上浮，招致購(gòu)房者更為盼望在置業(yè)時(shí)，能一步到位。與此同時(shí)，隨同著寓居理念的更新，人們對(duì)大面積、更高端的項(xiàng)目需求明顯提升。

據(jù)相關(guān)研討機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房成交中，144㎡以下戶型成交套數(shù)雖占領(lǐng)市場(chǎng)主流，但144㎡以上占比從2017年限購(gòu)時(shí)的10%到2021年的19%，漲勢(shì)明顯。

其中，在改善型需求中，2020年160-200㎡產(chǎn)品成交比例占36%，到2021年上漲至50%，并且取代144-160㎡成為改善產(chǎn)品的主力面積段。

在剛需市場(chǎng)，成交構(gòu)造同樣發(fā)作變化，100㎡以下需求急劇收縮，100-144㎡需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。剛需、改善市場(chǎng)分化越創(chuàng)造顯。

【改善紅盤(pán)】

從近期市場(chǎng)上成交狀況來(lái)看，改善型熱點(diǎn)樓盤(pán)推售產(chǎn)品多為平裝大平層，面積段集中180-300㎡，價(jià)錢(qián)18000-27000元/㎡。

（局部改善紅盤(pán)）

從區(qū)位上看，改善紅盤(pán)所處的天文位置都較為優(yōu)越，且周邊配套一流，多為片區(qū)實(shí)力強(qiáng)勁的產(chǎn)品。并且，隨同改善市場(chǎng)關(guān)于產(chǎn)品的精雕細(xì)琢，改善客群的認(rèn)可不時(shí)提升。

【剛需紅盤(pán)】

從推售產(chǎn)品來(lái)看，紅盤(pán)多以高層為主，且多為毛坯產(chǎn)品；價(jià)錢(qián)方面，不同板塊之間差別較大。

詳細(xì)項(xiàng)目來(lái)看，大品牌及央企、國(guó)企占主導(dǎo)，且綜合性價(jià)比擬高。

關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈的剛需盤(pán)來(lái)說(shuō)，如何在價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)趨同的背景下，經(jīng)過(guò)產(chǎn)品價(jià)值溢價(jià)，突出重圍是破局痛點(diǎn)。

近期急于賣(mài)掉小兩房換大戶型的張先生說(shuō)：“沒(méi)想到，十年之間買(mǎi)房需求就發(fā)聲了天翻地覆的變化。之前買(mǎi)小兩居是潮流，如今沒(méi)有幾個(gè)樓盤(pán)賣(mài)小兩房。”此間應(yīng)是：初聞不知曲中意，再聞已是曲中人。