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出品 | 搜狐焦點(diǎn)長沙站

在大多數(shù)公寓宣傳10分鐘生活圈、1公里理想生活半徑、多維交通體系的時(shí)候，有一個(gè)項(xiàng)目劍走偏鋒，賣起了情懷。

它就是位于武廣片區(qū)，距離地鐵1.8公里、商業(yè)2公里，號稱要打造“烏托邦式”理想家園的江河·花楸與光。

江河·花楸與光一面市，便宣稱要打破公寓同質(zhì)化的現(xiàn)狀，以文藝屬性打造適合年輕人自住的藝術(shù)空間，開辟公寓新賽道。

當(dāng)然，這是“市場理想化”的暢想，是開發(fā)商如案名一般“以夢為馬”弛聘樓市的愿望。

事實(shí)上，長沙公寓市場的日子“并不好過”。據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示：截至2021年7月，長沙公寓市場供過于求，庫存量屢創(chuàng)新高，去化周期達(dá)39個(gè)月，加上受疫情影響，投資需求降級，市場持續(xù)以價(jià)換量中，“跳水價(jià)”、“撿漏盤”、“第二套半價(jià)”、“4字頭工抵房”等營銷噱頭層出不窮。

長沙最不缺的是公寓，而項(xiàng)目所在的武廣片區(qū)最不缺的就是性價(jià)比高的公寓，地鐵口的明昇壹城LOFT直降5000元/㎡、喜盈門商圈內(nèi)的碧桂園印象7888元/㎡起、地鐵口公園旁的京武中心LOFT打折時(shí)1.2W/㎡……

江河·花楸與光在這樣嚴(yán)峻的公寓市場下，憑借情懷赤身肉搏，試圖殺出一條血路，抓住那些在城市里浮沉卻依舊浪漫不死的青年。

? 購房群里對公寓市場的討論

它，有足夠的實(shí)力讓長沙公寓市場迎來小高潮嗎？

? 營銷中心外部環(huán)境實(shí)拍圖

打車前往項(xiàng)目營銷中心時(shí)，司機(jī)笑言：“這個(gè)樓盤名，有種風(fēng)花雪月的味道。”風(fēng)花雪月，是大多數(shù)人聽到案名的第一反應(yīng)，通俗來說就是不接地氣。

這樣不接地氣的案名，卻生長在“接地氣”的區(qū)域。

從衛(wèi)星圖上看，江河·花楸與光位于京港澳高速與機(jī)場高速交匯的夾角，東面為雨花區(qū)最大體量的樓盤陽光城尚東灣，西面和北面為純新盤潤和星河玥，南面為合豐安置小區(qū)。

離最近的地鐵站長沙大道站有1.8公里的步行距離，約26分鐘可以抵達(dá)；最近的寫字樓和商業(yè)購物中心為運(yùn)達(dá)中央廣場，距離也有2公里左右，據(jù)了解，陽光城尚東灣自帶商業(yè)綜合體，目前還未建設(shè)，距離項(xiàng)目大概600米左右的距離（因商場位置未定，此處為銷售估算距離）。在地段和交通優(yōu)勢上，江河明顯弱于同片區(qū)其他公寓。

價(jià)格方面，據(jù)置業(yè)顧問透露，首開會(huì)有部分優(yōu)惠，預(yù)計(jì)價(jià)格一萬一左右。一路之隔的潤和星河玥精裝首開銷售不佳，為迎合市場“精改毛”出售，均價(jià)10400元/㎡。江河花楸與光價(jià)格與住宅相比并無優(yōu)勢，各種斷崖跳水的新聞也讓大眾對公寓的投資價(jià)值以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力產(chǎn)生了諸多疑問。

再者，近3000套房源投入市場，是否有足夠多的客群與之文藝風(fēng)相匹配？如此大體量的純公寓社區(qū)，自住之余想要投資的客戶，同小區(qū)競爭激烈的情況下能否成功出手？

? 周邊實(shí)景圖

據(jù)置業(yè)顧問介紹，項(xiàng)目4#房源可簽訂包租合約，保底租金2000元/月起。那4#之外的房源，未來租賃市場又在哪里？從項(xiàng)目周邊居住環(huán)境來看，周邊為陽光城尚東灣、潤和星河玥、安置小區(qū)等針對剛需人群的居住小區(qū)，且沒有可釋放大量租賃需求的大型商業(yè)及寫字樓，人員流動(dòng)性較弱，其他樓棟的業(yè)主未來是否能靠“情懷”出租，暫且是個(gè)問號。

? 園林里有一條花楸路

也許是為了彌補(bǔ)地段上的不足，江河·花楸與光將項(xiàng)目的宣傳重點(diǎn)都著重放在了產(chǎn)品本身。獨(dú)創(chuàng)天井回廊式采光，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)公寓從未有的南北通透、寬幕采光；架空層設(shè)計(jì)引入泛會(huì)所的概念，可以閱讀、可以健身、可以會(huì)客等；獨(dú)立園林社區(qū)，設(shè)計(jì)了不同的景觀以及寵物樂園、籃球半場、跑道等；4.5米層高，約173%得房率……

陽光之下，必有暗影。以“光”之名打造的江河·花楸與光也不例外。

? 樣板間二樓朝天井方向窗戶，紅框位置為凸起實(shí)體墻，床鋪下方為走廊所在位置

從樓棟圖來看，日字型的樓棟結(jié)構(gòu)，中間為天井，走廊之間間隔不超過二十米。

購房群里有年輕粉絲調(diào)侃說：“這是一個(gè)適合談戀愛的樓盤”、“和女朋友吵個(gè)架整個(gè)口字里回響，不關(guān)窗被對面看個(gè)通透”、“單身狗住里面晚晚被折磨”……

? 曾經(jīng)的天井回廊式住宅

情懷是在生活之下的，先滿足居住的舒適性，才有能力去講情懷。當(dāng)情懷與現(xiàn)實(shí)碰撞，大多數(shù)購房者選擇了后者。

早前，搜狐焦點(diǎn)曾報(bào)道過江河·花楸與光無證預(yù)售違規(guī)收取電商費(fèi)的行為，后被住建執(zhí)法局責(zé)令停售，但目前該情況依舊存在。在探訪過程中，置業(yè)顧問反復(fù)建議購買“電子購房券”，可以享受“2000抵1萬元”的首開優(yōu)惠。據(jù)了解，該項(xiàng)目仍未取得預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)本月下旬首開。

2021年的長沙公寓江湖，沒有地段只有情懷的烏托邦式公寓能否迎來追捧還需要時(shí)間檢驗(yàn)。但是，只有讓人欲言又止卻在心頭百轉(zhuǎn)千回的，才是“情懷”，袒露出來的，那叫“胸脯”。不管是“情懷”還是“胸脯”，足夠真誠才能打動(dòng)購房者的心，違規(guī)銷售的行為只會(huì)讓人“上頭”。

海市蜃樓如幻空，鏡花水月本是夢。情懷雖好，也請適量。

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