商品住宅全裝修政策深受社會(huì)各界關(guān)注。長(zhǎng)沙推行全裝修政策有何背景和意義？如何保障全裝修房屋品質(zhì)和性能？長(zhǎng)沙的全裝修政策如何施行？……9月28日，長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人就長(zhǎng)沙推行商品住宅全裝修進(jìn)行政策答疑，回答市民普遍關(guān)注的問題。根據(jù)政策規(guī)定，長(zhǎng)沙主城區(qū)全裝修交付比例不低于70%，“長(zhǎng)望瀏寧”全裝修交付比例不低于30%，并形成逐步推廣的過程和態(tài)勢(shì)。

　　目前現(xiàn)狀：長(zhǎng)沙全裝修已有12年歷史，累計(jì)面積約2000萬平方米

　　問：長(zhǎng)沙全裝修住宅推進(jìn)經(jīng)歷了一個(gè)怎樣的過程？

　　答：2006年1月，珠江實(shí)業(yè)開發(fā)的珠江花城桂苑是長(zhǎng)沙第一個(gè)商品住宅全裝修項(xiàng)目，此后萬科、恒大、中海等企業(yè)相繼開發(fā)建設(shè)全裝修住宅，給長(zhǎng)沙全裝修市場(chǎng)帶來良好的示范效應(yīng)。運(yùn)達(dá)、先導(dǎo)恒偉等本地企業(yè)陸續(xù)開發(fā)全裝修住宅項(xiàng)目，受到消費(fèi)者歡迎。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市已實(shí)施約2000萬平方米的全裝修住宅項(xiàng)目。2015年，為推進(jìn)、規(guī)范全裝修市場(chǎng)，長(zhǎng)沙出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)全裝修住宅建設(shè)的意見》。2017年，長(zhǎng)沙從推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，按照品質(zhì)長(zhǎng)沙建設(shè)和推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的要求，根據(jù)國家和省市文件規(guī)定，對(duì)全裝修政策進(jìn)行了改進(jìn)完善，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)新建商品住宅全裝修建設(shè)的通知》和相關(guān)配套文件，將全裝修建設(shè)納入了制度化、規(guī)范化發(fā)展途徑。

　　背景意義：國家有要求，省市有落實(shí)，每年可減少裝修垃圾約24萬噸

　　問：長(zhǎng)沙推行全裝修有何政策依據(jù)和重要意義？

　　答：2008年8月1日，原建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，要求各地制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或采用菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房、直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。2013年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動(dòng)方案的通知》，2016年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》，明確推進(jìn)全裝修建設(shè)。2018年，新發(fā)布實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定裝配式建筑應(yīng)采用全裝修。2014年，湖南省政府發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見》，明確要推動(dòng)住宅建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、裝修一體化。

　　推行全裝修商品房能有效減少建筑垃圾、能源消耗及碳排放，優(yōu)化建造模式及人居環(huán)境，加大成品交付和遏制炒房。毛坯交付的住宅小區(qū)，裝修噪音、垃圾等影響與污染往往持續(xù)數(shù)年，嚴(yán)重影響業(yè)主居住生活環(huán)境，實(shí)行“拎包入住”的全裝修模式，能徹底解決上述問題。據(jù)測(cè)算，長(zhǎng)沙推行全裝修建設(shè)后，每年可減少裝修垃圾約24萬噸。此外，長(zhǎng)沙市每年處理裝修業(yè)主投訴及糾紛逾1000起，近期更是出現(xiàn)了不誠信家裝企業(yè)跑路引發(fā)的問題，倒逼長(zhǎng)沙加快出臺(tái)全裝修政策，規(guī)范裝修市場(chǎng)管理。

　　保障體系：構(gòu)建“四道防線”管控體系，對(duì)質(zhì)量、價(jià)格等進(jìn)行重點(diǎn)管控

　　問：長(zhǎng)沙推行全裝修政策的主要內(nèi)容有哪些，如何保障全裝修房屋的價(jià)格和質(zhì)量？

　　答：長(zhǎng)沙全裝修政策構(gòu)建了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、主體責(zé)任、行政監(jiān)管相結(jié)合的管理體系，對(duì)全裝修質(zhì)量、價(jià)格、銷售等進(jìn)行了重點(diǎn)管控，著力提升全裝修工藝工法、實(shí)體質(zhì)量和“性價(jià)比”。

　　首先是嚴(yán)把價(jià)質(zhì)相符關(guān)。長(zhǎng)沙借鑒杭州、南昌、武漢等地的做法，確定市場(chǎng)規(guī)則、主體責(zé)任、行政監(jiān)管和法律武器四方面相結(jié)合，強(qiáng)力構(gòu)建“四道防線”的有效管控體系。

　　一是堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向。要求項(xiàng)目銷售前公示示范合同文本和交付清單，建造多種樣板房供業(yè)主參考和選擇，明確交付標(biāo)準(zhǔn)不得低于樣板房和合同要求，確保價(jià)值對(duì)等和信息透明，保障業(yè)主理性判斷。買賣雙方按照市場(chǎng)規(guī)則和契約精神確定交易行為，通過買賣合同明確雙方權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)。

　　二是強(qiáng)化主體責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)全裝修建設(shè)負(fù)主體責(zé)任。第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)由開發(fā)企業(yè)在市造價(jià)站官網(wǎng)隨機(jī)抽取，造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)須獨(dú)立公正的對(duì)裝修部分價(jià)格進(jìn)行核定，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。確保全裝修價(jià)格價(jià)質(zhì)相符。

　　三是加強(qiáng)行政監(jiān)管。第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)核算的全裝修價(jià)格不得超過規(guī)定要求和合理范圍。加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)責(zé)任主體的監(jiān)督，對(duì)違法違規(guī)事項(xiàng)依法懲處并記入企業(yè)信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的納入全裝修“黑名單”，形成高壓監(jiān)管態(tài)勢(shì)。

　　四是依法解決爭(zhēng)議。買賣雙方發(fā)生全裝修爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)按照合同約定進(jìn)行合理協(xié)商，協(xié)商不成的，可依法申請(qǐng)仲裁或法院判決。開發(fā)企業(yè)或者造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)確有違法違規(guī)行為，應(yīng)按要求嚴(yán)格追究相關(guān)責(zé)任。

　　其次是嚴(yán)把質(zhì)量安全關(guān)。文件要求，全裝修納入基本建設(shè)程序，辦理施工許可證，進(jìn)行質(zhì)安監(jiān)管。全裝修施工過程中，可建立業(yè)主開放日，讓業(yè)主參與現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。工程完工時(shí)，應(yīng)按要求進(jìn)入分戶驗(yàn)收，由業(yè)主簽字確認(rèn)。交付后，應(yīng)按國家規(guī)定實(shí)施質(zhì)量保修制度。從全裝修開發(fā)、建設(shè)、交付等管理環(huán)節(jié)進(jìn)行閉合管理、切實(shí)保障質(zhì)量安全。

　　計(jì)費(fèi)合同：計(jì)費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)相關(guān)規(guī)定設(shè)立，消費(fèi)者面對(duì)“霸王條款”合同有權(quán)拒簽

　　問：長(zhǎng)沙全裝修政策中部分費(fèi)用的計(jì)取以及合同管理是如何規(guī)定的？

　　答：關(guān)于全裝修人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至140元/工日的問題，《湖南省建設(shè)工程造價(jià)管理辦法》（湖南省人民政府令第192號(hào)）第六條賦予了工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)及時(shí)采集和公布本行政區(qū)域人工、材料等市場(chǎng)價(jià)格和造價(jià)信息，為工程造價(jià)計(jì)價(jià)提供參考的職責(zé)。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)行長(zhǎng)沙市實(shí)際市場(chǎng)裝修人工單價(jià)達(dá)300元/工日是常態(tài)。當(dāng)市場(chǎng)實(shí)際值與定額值明顯不一致時(shí)，市住建委造價(jià)站依據(jù)省政府192號(hào)令及時(shí)調(diào)整發(fā)布該人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)既有權(quán)限，也是應(yīng)盡的義務(wù)。所以長(zhǎng)住建發(fā)[2018]53號(hào)文件在通過對(duì)實(shí)際人工費(fèi)與定額人工費(fèi)對(duì)比分析并報(bào)省造價(jià)總站同意后，將人工單價(jià)由120元/工日調(diào)整為140元/工日。

　　關(guān)于設(shè)計(jì)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)取問題，這些計(jì)費(fèi)項(xiàng)目都是依據(jù)工程造價(jià)相關(guān)文件和《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》（長(zhǎng)發(fā)改價(jià)[2017]388號(hào)）設(shè)立的，也是客觀發(fā)生了的費(fèi)用。但是，具體應(yīng)計(jì)取多少費(fèi)用，第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)文件規(guī)定和實(shí)際情況來合理核算，開發(fā)企業(yè)和第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好對(duì)業(yè)主疑問的解答工作。

　　關(guān)于全裝修合同的問題，商品房網(wǎng)簽和備案制度是依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等法律法規(guī)開展的，目的是為了防止一房?jī)少u，保障購房人的權(quán)益。開發(fā)企業(yè)和購房人雙方根據(jù)國家工商總局和住建部公布的《商品房買賣合同示范文本》，協(xié)商達(dá)成合意后擬定合同條款并在《期現(xiàn)房銷售及預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)》錄入信息，完成網(wǎng)上簽約，再打印紙介質(zhì)合同文本，雙方簽字蓋章，這是一項(xiàng)民事法律行為，經(jīng)簽訂的合同受民事法律法規(guī)保護(hù)和約束。

　　在商品房買賣合同示范文本以外增加的內(nèi)容，由雙方協(xié)商達(dá)成一致意見，雙方簽字生效，合同應(yīng)是雙方共同意愿的體現(xiàn)，若不是合同簽訂人意愿的體現(xiàn)，當(dāng)事人可以拒簽。若消費(fèi)者認(rèn)為開發(fā)商通過格式合同侵害了自身權(quán)益，可依據(jù)職能職責(zé)向工商部門反映，工商部門和住建部門將嚴(yán)肅查處。

　　他山之石：發(fā)達(dá)國家?guī)缀鯖]有家裝公司，深圳、廣州全裝修住宅接近100%

　　問：能不能介紹一些目前國內(nèi)外全裝修的主要做法？

　　答：目前發(fā)達(dá)國家?guī)缀鯖]有家裝公司，全部由開發(fā)商提供成品住宅。國內(nèi)先進(jìn)城市如深圳、廣州全裝修住宅基本接近100%。

　　江蘇省住建廳在2010年發(fā)布了江蘇省《成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》。明確了到2012年，蘇南中心城區(qū)新建住宅“成品房”比例達(dá)到50%，其他地區(qū)為30%。

　　北京市住建委在2015年底發(fā)布，北京市公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、棚戶區(qū)改造安置房及自住房全面實(shí)施全裝修成品交房。

　　浙江省2016年5月施行的《浙江省綠色建筑條例》率先提出：到2020年底，浙江新建多層和高層住宅將基本實(shí)現(xiàn)全裝修。9月10日，浙江省又印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)綠色建筑和建筑工業(yè)化發(fā)展的實(shí)施意見》，提出“10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付，鼓勵(lì)在建住宅積極實(shí)施全裝修。”

　　上海市政府2016年發(fā)布相關(guān)實(shí)施意見，提出自2017年1月1日起，外環(huán)線以內(nèi)城區(qū)新建商品住宅實(shí)施全裝修比例達(dá)到100%，其它地區(qū)達(dá)到50%。

　　海南省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳5月22日正式印發(fā)公布《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》，提出海南從2017年7月1日(含)后取得施工許可證的商品住宅工程全部實(shí)行全裝修。

　　南昌市2018年1月30日印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范南昌市城區(qū)新建全裝修住宅銷售管理的通知》（洪房規(guī)〔2018〕1號(hào)）明確了新建全裝修住宅管理的要求。