一、宏觀環(huán)境：政策端拐點(diǎn)已至，行業(yè)緩慢曲折修復(fù)

（一）基本面：銷售端失力、資金面改善不及，基本面觸底

商品房銷售下行，銷售額創(chuàng)近六年新低。2022年，商品房銷售持續(xù)下行，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，全國商品房銷售面積為121250萬㎡，與去年同期相比下降23.3%；商品房銷售金額為118648億元，與去年同期相比下降26.6%。預(yù)計全年商品房銷售額約13.5萬億元，創(chuàng)自2017年以來的新低。銷售面積約14.5萬億元，創(chuàng)自2016年以來新低。一方面今年在疫情沖擊下，居民預(yù)期收入下降，部分購房需求延遲釋放；另一方面，房企信用危機(jī)頻頻爆發(fā)，購房者觀望情緒漸濃，銷售端表現(xiàn)乏力。政策面來看，盡管中央及地方頻頻發(fā)力，多城出臺松綁政策，但銷售端恢復(fù)不及預(yù)期，當(dāng)前需求端仍然偏弱。

從單月來看，11月商品房銷售面積10071萬㎡，環(huán)比上升3.21%；商品房銷售金額9816億元，環(huán)比上升3.84%。11月份銷售面積及金額均呈現(xiàn)小幅回升態(tài)勢。這與近期以來出臺的寬松政策有關(guān)，加上疫情防控不斷優(yōu)化，市場呈現(xiàn)微幅改善跡象。

開發(fā)投資增速持續(xù)走弱，保交付下竣工同比降幅收窄。2022年，受到行業(yè)環(huán)境低迷，市場信心偏弱等影響，房地產(chǎn)基本面持續(xù)走弱，根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資增速自2021年3月開始連續(xù)20個月收窄，至2022年4月同比開始轉(zhuǎn)負(fù)，2022年11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降至-9.8%。從單月數(shù)據(jù)上看，11月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9918億元，環(huán)比下降4.5%，環(huán)比降幅較上月收窄14.03個百分點(diǎn)。整體來看，行業(yè)投資信心仍然低迷，隨著近期以來金融端多措并舉支持房地產(chǎn)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出向好的跡象。從新開工、施工、竣工來看，新開工降幅最大，新冠疫情影響以及集中供地模式下，新開工意愿持續(xù)低迷。而在“保交樓”的推動下，竣工面積降幅自8月開始連續(xù)3月收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-11月新開工面積同比下降38.9%，施工面積同比下降6.5%，竣工面積同比下降19%。開工施工意愿不足導(dǎo)致開發(fā)投資增速低位徘徊。隨著疫情管控逐漸放開，但受制于土地成交規(guī)?？s減、企業(yè)資金壓力等因素，預(yù)計未來一段時間內(nèi)仍將維持新開工走弱，同時竣工表現(xiàn)相對良好，2023年竣工有望實(shí)現(xiàn)正增長，將會對開發(fā)投資形成支撐。

銷售端拖累下房企到位資金壓力仍較大，三箭齊發(fā)后續(xù)效果待兌現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%，降幅擴(kuò)大1個百分點(diǎn)。銷售回款是房企重要的資金來源，受到銷售端拖累，房企到位資金壓力仍然較大。

從各渠道資金看，定金及預(yù)收款累計同比降幅微收，側(cè)面反映出銷售層面正在小幅好轉(zhuǎn)，但是尚未全面恢復(fù)，同比降幅在各項(xiàng)中仍然最大，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、及個人按揭貸款的累計同比降幅均呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢，其中利用外資同比降幅擴(kuò)大13.1個百分點(diǎn)，受國內(nèi)外形勢、疫情因素以及國內(nèi)融資環(huán)境寬松的影響，境外融資明顯收縮。此前融資端對房企融資的支持多集中于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企，大部分房企不在受益范圍，而11月份以來支持房企融資的“三支箭”齊發(fā)，更多房企獲得資金支持，預(yù)計接下來隨著房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善，資金面壓力也將獲得緩解，但政策效果的顯現(xiàn)仍需要時間。

（二）政策面：供需兩端協(xié)同發(fā)力，化風(fēng)險、保穩(wěn)定將成2023主旋律 

寬松基調(diào)貫徹全年，年末迎來政策拐點(diǎn)。2022年以來，中央端政策導(dǎo)向以寬松為主，從年初開始多輪支持房地產(chǎn)的利好政策輪番出臺，漸進(jìn)式寬松持續(xù)上演。中央政策調(diào)整主要分為四大階段：第一階段為1-3月份，在此期間，中央端出臺政策頻率較低，寬松信號尚不明晰，期間央行宣布年內(nèi)首次降息，1年期LPR下調(diào)10個BP，5年期LPR下降5個BP；3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部等六部門相繼表態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，釋放出積極信號。第二階段，進(jìn)入4-6月份，高層對房地產(chǎn)的發(fā)聲逐漸增多且更加明晰，以4月29日中央政治局會議為重要標(biāo)志，提出支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。5月20日，5年期LPR下調(diào)15個BP，創(chuàng)歷史以來最大降幅。第三階段，7月爛尾風(fēng)波愈演愈烈，銷售端遇冷，政策重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向“保交樓、穩(wěn)民生”，7月28日中央政治局會議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。隨后銀保監(jiān)會等部門接連發(fā)聲，千方百計推動保交樓。第四階段，以930三條重磅利好為標(biāo)志，對房地產(chǎn)的支持力度加大，進(jìn)入11月，金融端祭出組合拳，雙十一當(dāng)天金融16條托底樓市，力度達(dá)到空前高度，加之支持房企融資的三支箭齊發(fā)，且時隔12年再度重啟“借殼上市”，政策開始由“保項(xiàng)目”向“保主體”過渡。12月以來，以中央經(jīng)濟(jì)工作會議的召開為重要開端，保穩(wěn)定、化風(fēng)險成為主要任務(wù)，同時確定了“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”的目標(biāo)。隨后，高層多次表態(tài)明確“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，政策面迎來真正的曙光，指明了未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略地位。預(yù)計2023年中央政策將會繼續(xù)托底，整體政策環(huán)境仍會延續(xù)寬松態(tài)勢，或?qū)瓉硇碌呐涮渍咻o助房地產(chǎn)向新發(fā)展方式過渡。

地方松綁從“小步低頻”到“應(yīng)出盡出”，重點(diǎn)城市“五限”政策放寬仍有空間。地方城市來看，緊跟中央政策的步伐，寬松政策從“小步低頻、循序漸進(jìn)”到“應(yīng)出盡出”。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截止至12月21日，地方松綁政策出臺達(dá)597次，覆蓋城市超210個。5月出臺次數(shù)達(dá)到峰值，單月出臺超百次。

整體來看政策調(diào)整大體分為三個階段：初期，出臺城市主要是以馬鞍山、保定、株洲、蚌埠等三四線城市為主力，這部分城市多屬于基本面較弱、房地產(chǎn)欠發(fā)達(dá)的城市，政策松綁力度較弱，產(chǎn)生的實(shí)際政策效應(yīng)有限。二季度開始，政策松綁進(jìn)入中期，出臺政策的城市逐步擴(kuò)展至部分弱二線城市，如南寧、蘭州、鄭州、昆明等，多存在庫存壓力大、去化緩慢的難題，政策出臺相對密集，達(dá)到全年的高峰，短期內(nèi)對促進(jìn)去化、緩解觀望情緒起到一定的效果，但是各城市間效應(yīng)分化。8、9月份以來，調(diào)控政策逐步邁入深水期，出臺政策主體開始轉(zhuǎn)向重二線和新一線城市，南京、蘇州、杭州、成都、重慶等核心二線城市陸續(xù)出臺優(yōu)化限購及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，進(jìn)入12月以來，佛山、東莞等城市繼續(xù)加大松綁力度，宣布全面取消限購，這也意味著新一輪的松綁拉開序幕。預(yù)計接下來將會有更多熱點(diǎn)二線城市跟進(jìn)取消限購，購房限制性政策尤其是“五限”政策加速調(diào)整或取消將成為2023年房地產(chǎn)政策調(diào)整的重要趨勢。展望后市，除了一線城市外，二線及三四線城市有望全面取消“四限”，部分核心二線城市或?qū)扇木植康饺械难驖u進(jìn)方式放松。

年內(nèi)兩次降準(zhǔn)&三次降息，開啟信貸寬松周期。今年以來，央行宣布兩次降準(zhǔn)、三次降息，金融端釋放積極信號，助力穩(wěn)增長、寬信用。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，兩次降準(zhǔn)分別于4月和11月，均為全面降準(zhǔn)，存款準(zhǔn)備金率均下調(diào)0.25個百分點(diǎn)；三次降息分別發(fā)生于1月、5月和8月，其中，8月份5年期以上LPR由4.45%降至4.3%，大幅下調(diào)15個基點(diǎn)，創(chuàng)下自2019年8月LPR改革以來最大降幅。

隨后，國慶前夕，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對于符合條件的城市在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。此政一出，符合條件的多城紛紛跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，當(dāng)前約20城首套房商貸利率跌破4%，包含二線城市天津、武漢等。并且這個陣營還在不斷擴(kuò)大，預(yù)計符合條件的城市會進(jìn)一步將房貸利率下調(diào)到最低水平。整體來看，央行三次降息疊加差別化信貸政策，開啟了信貸寬松周期，提振市場信心，購房者迎來“窗口期”。

金融端發(fā)力，“三箭齊發(fā)”釋放流動性。從供給端來看，監(jiān)管部門逐步從“救項(xiàng)目”向“救主體”轉(zhuǎn)變，尤其是進(jìn)入11 月以來，中央開始全面加強(qiáng)對房企融資的支持力度。11月2日，中債增信召集 21 家民營房企開會，推進(jìn)第二批增信發(fā)行項(xiàng)目約 200 億元；11月8日，交易商協(xié)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持至少2500億元民營企業(yè)債券融資；11月13日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，即金融16條，開啟了全國金融機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)行業(yè)全面的資金支持；11月21日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，支持民營房企發(fā)債融資，六大銀行為17家房企授信1.28萬億元；11 月 28 日，證監(jiān)會宣布在涉房業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。至此，信貸、債券、股權(quán)支持全部到位，真正意義上實(shí)現(xiàn)“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善，對改善房企資產(chǎn)負(fù)債和助力行業(yè)紓困意義匪淺。

  二、市場：多次探底回升，疫情不確定性及交付焦慮拖累市場回溫

（一）新房：整體低位徘徊，多次回溫中斷，修復(fù)之路飽經(jīng)波折 

全年新房市場“跌宕起伏”，成交規(guī)模達(dá)近10年低谷。2022年，新房成交熱度低于去年同期。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月監(jiān)測60城新房成交25830.9萬㎡，較去年同期下降38.1%。從逐月成交走勢來看，基本上呈現(xiàn)“先升后降”的態(tài)勢，年初受到春節(jié)假期及疫情反復(fù)等因影響，成交低迷，隨后中央及地方出臺多輪利好政策，成交逐步回升，6月份達(dá)到全年峰值，為3391.4萬㎡，環(huán)比上漲64.4%，同比下降26.9%。7月份爛尾風(fēng)波越演愈烈，行業(yè)信心降至低谷，觀望情緒蔓延，需求端逐漸失力，成交量連續(xù)兩月下滑，9月探底回升，10月疫情防控趨嚴(yán)下，成交再次下滑。截止至11月底，新房成交降至2135.9萬㎡，同比下降26.4%，環(huán)比下降6.1%。整體來看，受到行業(yè)大環(huán)境影響，2022年新房成交乏力，成交規(guī)模創(chuàng)近年來新低。今年以來政策面利好應(yīng)出盡出，行業(yè)信心緩慢恢復(fù)，但是受到疫情等多種因素影響，回溫之路充滿曲折變數(shù)，銷售端全面恢復(fù)仍需時間。

（注：監(jiān)測重點(diǎn)60城為北京、上海、深圳、廣州、大連、成都、貴陽、哈爾濱、海口、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽、石家莊、蘇州、杭州、天津、武漢、西安、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、無錫、徐州、泉州、汕頭、紹興、中山、珠海、南通、昆山、廊坊、呼和浩特、連云港、洛陽、唐山、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常熟、衡水、湖州、江陰、泰安、泰州、蕪湖、岳陽、張家港、舟山、濟(jì)寧、肇慶，下同）

新房價格漲幅創(chuàng)近6年新低，環(huán)比連續(xù)多月下滑后年末翹尾。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月重點(diǎn)60城市新房成交均價為18206元/㎡，同比上漲4.2%，漲幅較去年收窄0.9個百分點(diǎn)。新房成交同比連續(xù)6年收窄，價格上漲動力略顯不足。上半年，在越來越多城市出臺利好政策下，購房積極性提升，帶動新房價格穩(wěn)中有升，隨后，7月以來，部分城市爛尾樓停貸潮事件、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、居民收入預(yù)期下滑等影響，成交活躍度下降，房企打折促銷行為增加，成交均價波動下行，年末呈現(xiàn)小幅翹尾態(tài)勢。 

（二）二手房：下半年成交趕超去年同期，核心城市二手房先于新房回溫

二手房成交不及去年，重點(diǎn)城市下半年修復(fù)跡象明顯。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月重點(diǎn)10城二手房成交717249套，同比下降20.9%。2022下半年（7-11月）重點(diǎn)10城二手房成交366215套，同比上漲17.7%，超過去年同期水平。整體來看，上半年成交延續(xù)去年末的低溫態(tài)勢，受到疫情反復(fù)及市場預(yù)期較低的影響，成交略顯乏力。進(jìn)入下半年，隨著針對二手房出臺的松綁政策逐漸增多，加之新房“停貸潮”事件的影響，購房者轉(zhuǎn)而對二手房的關(guān)注度提升，7月達(dá)到年內(nèi)峰值，隨后波動下滑。

分城市來看，僅成都一城同比轉(zhuǎn)正，且漲幅超200%，成都今年發(fā)布了多輪松綁政策，包括公積金首付比例下調(diào)、貸款額度提高、13區(qū)購房資格打通等，加之房價水平相較于其他新一線城市處于較低水平，多重利好疊加促進(jìn)購房需求加速釋放；同時，其他9城則均保持負(fù)增長，其中，北京同比下降15%，降幅最小，其次為蘇州、青島、南京，同比降幅均在30%以內(nèi)，深圳降幅最大，同比下降45.6%。

從不同城市二手房成交量單月同比來看，可以明顯看出下半年修復(fù)情況好于上半年，尤其是四季度以來市場修復(fù)跡象明顯，多數(shù)城市成交量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。其中，成都二手房成交同比已經(jīng)實(shí)現(xiàn)翻倍；上海自8月開始，連續(xù)4個月同比維持正增長；杭州也實(shí)現(xiàn)了9月以來的連續(xù)3個月同比上漲，至11月，成交量同比上漲53.68%；另一長三角重點(diǎn)城市蘇州自從6月開始連續(xù)6月同比上升，市場恢復(fù)明顯。同時，南京表現(xiàn)相對弱勢，恢復(fù)進(jìn)程偏緩，成交量仍未恢復(fù)至去年同期水平。

2022年百城二手房價格“前穩(wěn)后跌”，下半年房價下行壓力加大。上半年，多城發(fā)布寬松政策，市場底部回升，加之小陽春效應(yīng)下，市場價格波動回升，7月份達(dá)到年內(nèi)峰值，市場均價為15746元/㎡，環(huán)比上漲0.19%，同比下降0.3%。在停貸風(fēng)波干擾下，市場信心萎靡不振，加上多城疫情反復(fù)、管控趨嚴(yán)，購房者觀望情緒加重，市場均價連續(xù)多月回落，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年11月百城二手住宅市場價格為15679元/㎡，環(huán)比下跌0.14%，同比上漲0.3%。分季度來看，一季度市場價格累計上漲0.45%，二季度漲幅逐漸收窄，三季度市場下行壓力繼續(xù)加大，市場均價累計下跌0.29%，到四季度中央出臺16條金融政策托底樓市，金融端持續(xù)放寬，市場信心有所提振，累計降幅有所收窄。

從漲跌城市數(shù)量來看，2022年價格下跌城市數(shù)量呈現(xiàn)逐步增長態(tài)勢，并且維持在半數(shù)以上水平，從跌幅來看，自9月開始跌幅連續(xù)兩月收窄，利好政策頻繁發(fā)力下市場信心小幅修復(fù)。到11月份，上漲城市數(shù)量為31個，較上月減少2個，平均漲幅為0.55%，較上月收窄0.28個百分點(diǎn)；下跌城市數(shù)量為64個，較上月持平，平均跌幅為0.66%，較上月擴(kuò)大0.08個百分點(diǎn)。整體延續(xù)維穩(wěn)態(tài)勢，市場恢復(fù)不及預(yù)期，后續(xù)隨著利好政策逐步發(fā)酵加之全國疫情防控放開，市場信心有望逐步回升。

重點(diǎn)城市二手房修復(fù)速度快于新房。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力加大，新房和二手房銷售端都面臨著不同程度的沖擊，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月重點(diǎn)10城新房成交同比下降29%，二手房成交同比下降20.8%，與此同時，下半年新房成交同比下降20.6%，二手房成交同比上漲17.7%?？梢钥闯觯址渴袌鲈谙掳肽昙铀傩迯?fù)，成交水平已經(jīng)趕超去年同期，而新房市場雖然同比跌幅較上半年收窄，但是仍未恢復(fù)到去年水平，二手房修復(fù)速度快于新房市場。

（三）長三角核心城市領(lǐng)銜恢復(fù)，高端改善市場“一枝獨(dú)秀”

一線城市同比降幅小于二線、三四線，年底近半數(shù)城市觸底回升。從重點(diǎn)監(jiān)測60城來看，2022年1-11月份，一線城市成交同比下降20.1%，二線城市同比下降35.3%，三四線城市同比下降33%。整體來看，各等級城市全線下跌，一線城市跌幅最小，在較低行情下韌性凸顯，上半年一線城市同比降幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢，到下半年，受到中央端政策松綁頻率增加的影響，市場信心有所恢復(fù)，前期積壓的需求逐步釋放，同比降幅波動收窄，同比下降13.3%；二線城市上半年同比下降45.7%，下半年同比降幅收窄至29.9%；三四線城市上半年同比下降47.2%，下半年同比下降23%，降幅收窄24.2個百分點(diǎn)。

從11月重點(diǎn)60城成交環(huán)比來看，將近半數(shù)的城市已經(jīng)出現(xiàn)了觸底回升的態(tài)勢，尤其是長三角區(qū)域以及部分中部省會城市，其中，江陰環(huán)比漲幅超100%，上海環(huán)比漲幅也超90%，杭州、南京、無錫、鎮(zhèn)江等均漲幅可觀。與此同時，省會城市南昌、南京、成都、西安均實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長，在多輪寬松政策的加持下，這部分城市領(lǐng)銜修復(fù)。

市場低迷行情下豪宅市場保持強(qiáng)韌性。2022年房地產(chǎn)市場萎靡不振，銷售端回溫之路波折不斷，然而在這樣的行情下，重點(diǎn)城市豪宅市場異軍突起。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月重點(diǎn)20城豪宅成交53623套，占總成交量的比重為6.94%，較2021年同期擴(kuò)大2.47個百分點(diǎn)。20城中僅有溫州和長春豪宅成交占比有所下滑，其他18城豪宅成交占比呈現(xiàn)不同幅度的上升。

分等級來看，一線城市漲幅最為明顯，其次為新一線城市。一線城市中，北京豪宅成交占比最高，1-11月豪宅成交8333套，占比達(dá)20.13%，較2021年同期擴(kuò)大6.32個百分點(diǎn)；深圳豪宅成交6631套，占比達(dá)19.02%，較去年同期提升3.63個百分點(diǎn)；上海2022年1-11月豪宅成交15189套，占比為18.82%，較去年同期擴(kuò)大6.67個百分點(diǎn)。二線城市中，杭州和南京豪宅占比最高，分別為10.3%和7.7%，較去年同期擴(kuò)大4.97和3.77個百分點(diǎn)。預(yù)計在接下來，高端改善性市場將會成為重要的力量并且不斷壯大。

 三、土地：集中供地模式悄然生變，國央平為拿地主角

（一）2022年土地市場“量縮質(zhì)提”，樓面價再刷新高

土地供需兩端收窄，成交樓面價實(shí)現(xiàn)“四連漲”。進(jìn)入2022年，集中供地模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，多城摒棄了此前的一年內(nèi)公告、拍地最多不超3次的“兩集中”政策，開啟了增加供地批次的模式，使得土地市場供需節(jié)奏發(fā)生了明顯變化。此外，受疫情反復(fù)乃至部分城市在疫情高爆發(fā)期選擇封城舉措以及房企資金持續(xù)承壓的影響，地方推地及房企拿地的謹(jǐn)慎情緒雙雙上升，土地市場供需規(guī)模較去年明顯收縮，與此同時，在不少城市加推優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下，成交樓面價持續(xù)上行。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為90710.04萬㎡，較去年下跌38.07%；成交規(guī)劃建筑面積60291.32萬㎡，較去年下跌45.91%。2022年1-11月土地成交樓面價為5119元/㎡，較去年上漲5.98%，再度刷新了成交樓面價新高。值得注意的是，自2021年推行集中供地模式以來，土地市場監(jiān)管逐步加強(qiáng)，供需兩端凸顯謹(jǐn)慎特征，土地供需規(guī)模連續(xù)2年下滑。另外，成交樓面價已連續(xù)4年上揚(yáng)。

從月度數(shù)據(jù)來看，全年基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。進(jìn)入2022年，前2月受春節(jié)假期等因素影響，土地市場活躍度處于較低水平，供應(yīng)、成交規(guī)模雙雙在2月份達(dá)到年內(nèi)最低；隨后市場熱度逐步回升，部分城市紛紛按下拍地鍵，6月份迎來了年內(nèi)首個成交小高峰，為7505.93萬㎡；進(jìn)入下半年，房企銷售端仍未見明顯好轉(zhuǎn)，資金持續(xù)承壓，拿地壓力尚未紓解，成交規(guī)模連續(xù)2月下滑，直至9月份，多城開啟了集中拍地的加速模式，同時在房企支持政策持續(xù)加碼下，房企拿地情緒也有所上漲，成交規(guī)模持續(xù)上升，且在11月份，供需水平均達(dá)到了全年最高，供應(yīng)和成交分別為20460.07萬㎡和8989.86萬㎡，但較去年同期仍有所不足。

（二）2022年土地溢價率、流拍率雙降，一線城市高溢價低流拍并存

2022年土地市場基本呈現(xiàn)“溢價率低位徘徊，流拍率高位震蕩”的特征。年初全國多城積極出臺改善政策，土地市場熱度呈現(xiàn)持續(xù)微升的態(tài)勢，5月份由于計劃集中拍地的活動較少，市場熱度短暫下降，隨后于6月份再度回升。進(jìn)入下半年，房企銷售端尚未見明顯好轉(zhuǎn)，資金鏈持續(xù)承壓，房企拿地態(tài)度轉(zhuǎn)變，溢價率自7月份起持續(xù)下行，至10月份，溢價率創(chuàng)新低，僅有1.24%，隨后在房企金融支持政策加速落地的積極影響下，房企融資環(huán)境轉(zhuǎn)向改善局面，拿地信心微升，11月溢價率止降轉(zhuǎn)升，但仍處于歷史較低水平。

從流拍率來看，在去年末房企加速去庫存動作后，年初房企補(bǔ)倉情緒較高，流拍率持續(xù)下降，在5月份短暫回升后，繼續(xù)下探，至7月份，單月流拍率達(dá)到近1年內(nèi)最低，為9.84%，隨后自8月份起，房企資金壓力尚未紓解，加之重點(diǎn)一二線城市全年拍地活動基本結(jié)束，三四線城市成主要拍地主體，房企整體拿地?zé)崆椴桓撸戮髋穆室恢本S持在12%以上水平。

分等級城市來看，2022年一線城市平均溢價率4.09%，較去年下降0.39個百分點(diǎn)；二線城市溢價率3.22%，較去年下降7.65個百分點(diǎn)；三四線城市3.74%，較去年下降10.67個百分點(diǎn)。一線城市憑借位置佳、樓市穩(wěn)等優(yōu)勢，土拍熱度領(lǐng)先，且降幅最??；三四線城市溢價率降幅最大，今年在整體市場下行的背景下，房企對三四線城市拿地更為謹(jǐn)慎。

與此同時，2022年一線城市平均流拍率4.11%，較去年下降1.78個百分點(diǎn)；二線城市流拍率10.23%，較去年下降0.52個百分點(diǎn)；三四線流拍率達(dá)到20.39%，較去年上升0.77個百分點(diǎn)。整體來看，三四線城市流拍最為嚴(yán)重，其次為二線和一線，且僅三四線城市流拍率較去年上升，一二線城市流拍現(xiàn)象有所減少，由于房企資金承壓，因此在地塊的選擇上愈加謹(jǐn)慎嚴(yán)苛，對三四線城市的布局青睞度相對較低。

（三）年內(nèi)拍地規(guī)則持續(xù)松動，“一地一策”深入

2022年集中供地模式悄然生變，拍地規(guī)則持續(xù)優(yōu)化放寬。在集中供地政策方面，2022年的政策出現(xiàn)最明顯的變化，就是北京、上海、成都等大部分城市將集中供地批次調(diào)整為4次，個別城市調(diào)整為5次和6次，而且增加供應(yīng)批次的同時，“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊也不斷涌現(xiàn)，對房企拿地積極性有一定的提升作用。其次部分城市對各自土拍規(guī)則也有進(jìn)行具體的優(yōu)化調(diào)整，全年拍地規(guī)則在去年拍地的基礎(chǔ)上進(jìn)一步松動，且更加細(xì)化，更具針對性，在今年首輪，多城拍地限制被大幅優(yōu)化，如無錫、蘇州、南京、濟(jì)南、長春、鄭州通過降低土拍保證金比例，意圖減輕房企拿地壓力，提振房企拿地積極性；進(jìn)入第二輪，出讓條件在地價方面打開放松閘口，如長沙不限價地塊占比上升，南京、天津、福州等城下調(diào)回爐地塊起拍價，將在一定程度上起到緩解房企資金壓力，提高房企利潤空間的作用；自第三輪起，多城在拍地規(guī)則方面深入落實(shí)“一地一策”，根據(jù)不同地塊設(shè)置不同竟價規(guī)則，與此同時，濟(jì)南、天津等增加預(yù)公告、預(yù)申請環(huán)節(jié)，旨在減少土地流拍現(xiàn)象。

由于集中供地政策的初衷是為了穩(wěn)定地價防止土地市場競買熱度過高，但是可以看到現(xiàn)階段土拍熱度已處于較低水平，在因城施策的背景下，各地需將進(jìn)一步探索多元化的優(yōu)化措施，以便房企拿地將會更加靈活、更有動力。

（四）五批次流拍率持續(xù)下降，政策利好下京滬杭等多城土拍熱度回升

2022年五批次供需規(guī)模下滑，多城在年末政策利好加持下第四、五輪熱度回升。自去年以來，除去年第二輪集中供地供應(yīng)顯著增加外，整體供需兩端大致呈現(xiàn)逐批次遞減態(tài)勢，今年集中供地模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，供需兩端呈現(xiàn)先穩(wěn)后降的態(tài)勢，全年五批次供需規(guī)模較去年下降，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年重點(diǎn)22城五批次集中供地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積共16393.34萬㎡，較去年三批次合計下降50.33%；成交規(guī)劃建筑面積共14034.61萬㎡，較去年全年下降42.02%。此外，對比各城市今年與去年的集中土拍成交情況來看，截至目前，22城中有20城供應(yīng)量下滑，其中有6城降幅過半，僅有合肥、無錫2城成交規(guī)模趕超去年。

自去年第二輪土拍溢價率高位下落后，土拍市場自此呈現(xiàn)持續(xù)低溫態(tài)勢，今年首輪及第四輪雖呈現(xiàn)小幅上升跡象，但也僅是在低位徘徊；流拍率方面，受去年第二批次拍地規(guī)則大幅收緊，加之當(dāng)期房企降負(fù)債壓力較大，流拍率大幅上升，隨后在多城持續(xù)放寬拍地規(guī)則等影響下，流拍率持續(xù)走低，至2022年第五批次，22城平均溢價率及流拍率分別為1.77%、1.92%。從城市溢價率來看，土拍熱度的分化特征較為明顯，一線及長三角重點(diǎn)城市土拍熱度較高，如北京、深圳、杭州等前四輪集中土拍溢價率維持在3.5%以上水平，與此同時，東北地區(qū)多顯乏力，長春、沈陽當(dāng)前完成的前兩輪集中土拍均是以零溢價收官。

另外，值得注意的是，在支持政策接連推出下，房企資金端的利好直接傳導(dǎo)至拿地市場，11月底以來，房企拿地積極性也出現(xiàn)一定的改善傾向。比如于11月29日之后完成的北京、杭州、上海、福州、成都、廈門第四輪土拍及蘇州、武漢第五輪土拍等，土地市場熱度均較此前也有一定的回升。北京第四批次土地溢價率為10.02%，較三批次上升3.96個百分點(diǎn)，杭州第四批次溢價率為8.44%，較第三批次5.13%上升3.31個百分點(diǎn)，蘇州第五批次溢價率升至4.76%。

（五）國央平為拿地主力，政策出臺后拿地格局或?qū)⒅厮?/strong>

國央平擔(dān)任拿地主力，房地產(chǎn)支持政策頻頻助力下民營房企有望回歸。從房企拿地表現(xiàn)來看，去年剛剛實(shí)行“兩集中”政策之初，國央資及民營房企在土拍市場上基本呈現(xiàn)勢均力敵狀態(tài)，隨后由于去年第二批次收緊拍地規(guī)則疊加房企融資渠道收窄，資金壓力油然而生，自此地方城投平臺嶄露頭角，逐漸與國央資房企一起擔(dān)當(dāng)起了集中土拍的成交主力軍，直至今年第四批次，城投平臺拿地占比已大幅趕超國央企，托底局面加重。

對比去年和今年前11月房企拿地金額占比情況來看，民營企業(yè)身影漸退，國央資房企及地方城投平臺拿地金額占比大幅上升。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年前11月國央資房企、地方城投平臺權(quán)益拿地金額占比分別為63.44%、25.14%，二者分別較去年上升10.78個百分點(diǎn)、13.51個百分點(diǎn)，民營房企權(quán)益拿地金額占比較去年下降24.3個百分點(diǎn)。進(jìn)入11月份，政策拐點(diǎn)來臨，其中“三箭齊發(fā)”支持房企融資，緩解房企的資金壓力，為行業(yè)輸送資金，同時，對民營房企的資金支持不僅對行業(yè)的發(fā)展有著重要作用，也將提升民企拿地信心，由此預(yù)計在多項(xiàng)金融支持政策的鼎力相助下，拿地格局或?qū)⒅厮?，民營房企拿地身影有望回歸。與此同時，隨著地方城投企業(yè)拿地愈加頻繁，資金壓力也正在加劇，今年9月底，財政部印發(fā)文件指出，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補(bǔ)財政收入缺口。預(yù)計后續(xù)土拍中城投平臺的身影將會逐漸減少。

 四、房企：分化加劇，國央企更具韌性

（一）銷售業(yè)績遜色于去年同期，11月仍處慢恢復(fù)階段

房企銷售乏力，11月修復(fù)放緩。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心選取的100家重點(diǎn)上市房企，2022年1-11月銷售金額為65092億元，較去年同期下跌39.90%；銷售面積為40512萬平方米，同比下跌41.47%。2022年前11月房企銷售業(yè)績不及去年同期，這也是在預(yù)料之內(nèi)的，全國大范圍內(nèi)疫情反復(fù)在一定程度上阻礙線下樓市銷售活動，企業(yè)項(xiàng)目回款壓力持續(xù)蔓延，同時，市場就業(yè)環(huán)境受挫，居民收入預(yù)期減弱，樓市購買力隨之下降。除此之外，部分房企爆發(fā)流動性危機(jī)，市場擔(dān)憂情緒猶存，房企品牌形象的支撐力不足，項(xiàng)目“買賬”面臨一定難題。

與此同時，從今年房企月度銷售額環(huán)比走勢來看，相對而言上半年銷售端較具一定動力，在3月份及6月份均出現(xiàn)了大幅回升態(tài)勢；隨后受7月份停貸事件影響，市場觀望情緒加重，下半年房企銷售端修復(fù)進(jìn)程明顯放緩，僅在傳統(tǒng)“金九銀十”季出現(xiàn)微升態(tài)勢，進(jìn)入11月份，房企銷售環(huán)比再度轉(zhuǎn)降，可見當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求端仍然偏弱，市場信心尚且不足，改善跡象并不明顯。由此看來，當(dāng)前金融支持政策主要集中于緩解房企債務(wù)壓力，銷售端加速修復(fù)還需供需兩端政策齊發(fā)力。

從TOP20房企月度銷售額同比變化來看，下半年隨著疫情影響減弱、政策力度加大、重點(diǎn)企業(yè)推盤力度增加，多數(shù)房企銷售額同比大幅收窄，甚至有個別優(yōu)質(zhì)房企已出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正局面，相對而言，出險房企的銷售表現(xiàn)暫未出現(xiàn)明顯改善跡象。

（二）房企集中度上升，頭部陣營房企抗壓能力更強(qiáng)

頭部陣營房企銷售占比上升，抗壓能力更強(qiáng)。從各大陣營房企銷售額占比情況來看，2022年1-11月TOP30房企銷售額占據(jù)半數(shù)以上份額，合計占比為71%，且TOP10、TOP11-30房企占比較去年同期分別上升5個、2個百分點(diǎn)；TOP31-50、TOP51-100兩大陣營房企銷售額占比均較去年同期呈下降態(tài)勢，分別下降5個、3個百分點(diǎn)。整體來看，今年前11月房企銷售集中度有所上升，且向頭部陣營靠攏，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然面臨一定壓力，中小房企面臨的壓力更大。

與此同時，受到行業(yè)環(huán)境影響，市場信心整體偏弱，房企銷售形勢不佳，上半年各大陣營房企銷售額均較去年同期有所下滑，頭部陣營房企抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，TOP10房企銷售金額同比跌幅最小，2022年1-11月銷售額同比下降31.75%；其次為TOP11-30的大型陣營房企，前11月同比降幅為35.03%，TOP31-50的中型陣營房企同比跌幅最大，較去年同期下降53.68%。整體來看，房企間分化仍然在加劇上演，在市場變動之下，頭部陣營房企的抗壓能力更強(qiáng)，中低陣營房企銷售表現(xiàn)偏弱。

（三）國央企更具韌性，銷售端加速修復(fù)

國央資房企銷售占比上升，11月單月環(huán)比現(xiàn)漲。從各性質(zhì)房企銷售情況來看，具有國央資背景的房企更具韌性，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月國央企銷售額同比降幅相對較小，低于30%，且今年前11月銷售占比份額較去年上升11個百分點(diǎn)，民營房企同比降幅較大，較2021年1-11月下降52.62%；與此同時，國央企11月銷售端加速修復(fù)，環(huán)比漲幅達(dá)24.51%，民企仍處慢修復(fù)狀態(tài)，單月環(huán)比降幅近20%。整體來看，國央資背景房企在融資方面較具一定優(yōu)勢，資金鏈出險率偏低，在今年市場信心不足的背景下，國央企更受市場青睞，銷售端較顯穩(wěn)??；與此同時，民營企業(yè)資金壓力較大，且多數(shù)企業(yè)暴雷加劇市場擔(dān)憂情緒，銷售端恢復(fù)進(jìn)程較慢。

（四）優(yōu)質(zhì)頭部房企獲金融支持力度較大，萬科、綠城授信額度達(dá)4000億

金融支持政策逐漸覆蓋全類型房企，優(yōu)質(zhì)頭部房企率先受益。11月份，金融支持房地產(chǎn)政策逐步壓實(shí)“保主體”責(zé)任，“三箭齊發(fā)”疊加四大行向房企提供帶擔(dān)保離岸貸款釋放了積極信號，為行業(yè)輸送資金，房企資金改善在即。在這場房企融資保衛(wèi)戰(zhàn)中，優(yōu)質(zhì)頭部房企率先受益，且前三支箭獲支持房企類型呈持續(xù)擴(kuò)圍走勢。具體來看，“第一支箭”的受益房企主要是優(yōu)質(zhì)頭部國央企、民企及地方深耕企業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有60余家銀行向約120多家房地產(chǎn)企業(yè)授信，總額度超4.8萬億，其中，萬科、綠城中國獲得的意向授信額度最多，均達(dá)4000億元；碧桂園獲得中國銀行、郵儲銀行、工商銀行等授信共計3000億元。

“第二支箭”債券融資支持主要涉及穩(wěn)健型民企及混合所有制房企，截至目前已有8家房企向交易商協(xié)會申請儲架式發(fā)行，所獲額度達(dá)到1210億元，其中龍湖200億元及美的置業(yè)、新城控股各150億元的發(fā)債資金已落地。隨后支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”的適用對象更為廣泛，優(yōu)質(zhì)頭部房企、中小房企以及出險房企均有涉及，截至目前已有萬科、綠地控股、世茂股份等在內(nèi)約34家房企啟用“第三支箭”。

繼“三支箭”落地后，中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行四大行向房企提供帶擔(dān)保離岸貸款被稱為是金融支持房地產(chǎn)的“第四支箭”隨即出鞘。龍湖、碧桂園、旭輝控股、美的置業(yè)和新城發(fā)展等穩(wěn)健型民企被劃定為首批獲得貸款的房企，其中，龍湖集團(tuán)獲中國銀行提供的7億元“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。