出品丨搜狐焦點(diǎn)長(zhǎng)沙站

如火如荼的房企收并購(gòu)大戲在7月出現(xiàn)一波小高潮。日前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)+遠(yuǎn)洋資本以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)，成為其實(shí)際掌舵人。百?gòu)?qiáng)房企紅星地產(chǎn)“閃電易主”，這也意味著地產(chǎn)圈“大魚(yú)吃大魚(yú)，快魚(yú)吃慢魚(yú)”的時(shí)代正在加快到來(lái)。

一、收購(gòu)進(jìn)程謹(jǐn)慎分四步走

公告顯示，遠(yuǎn)洋本次收購(gòu)紅星地產(chǎn)，目標(biāo)公司連同其附屬公司、合聯(lián)營(yíng)企業(yè)等共計(jì)持有91個(gè)項(xiàng)目。據(jù)了解，2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議總銷售額約1310.4億元，同比微增1%；總銷售面積約706.35萬(wàn)平方米，同比增幅11%，在中指研究院的2021年百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)榜名列27位。在同一份榜單上，紅星地產(chǎn)排名第36位，目前待售貨值近千億，其中70%分布在一二線城市。

遠(yuǎn)洋對(duì)紅星的收購(gòu)其實(shí)早有苗頭，4個(gè)月前遠(yuǎn)洋資本以10.3億元的價(jià)格取得紅星地產(chǎn)控股股東紅星企發(fā)18%的股權(quán)。坊間一直傳聞遠(yuǎn)洋資本擬斥資 200 億元收購(gòu)紅星企發(fā)旗下主體紅星地產(chǎn)。如今，收購(gòu)的靴子落地，但數(shù)額與此前的傳聞相距甚遠(yuǎn)。

從戰(zhàn)投到入主，遠(yuǎn)洋也謹(jǐn)慎地分成了“四步走”策略。除了已經(jīng)收購(gòu)的 18%外，剩余股權(quán)分別于7月30日收購(gòu)22%，8月10日收購(gòu) 11%及明年1月10日收購(gòu)19%。業(yè)內(nèi)人士分析，這一操作既可能降低一次性付款壓力，也能在分次付款中逐步介入運(yùn)營(yíng)管理以發(fā)現(xiàn)可能存在的未披露風(fēng)險(xiǎn)與或然風(fēng)險(xiǎn)。

二、長(zhǎng)沙海報(bào)已去掉紅星logo

遠(yuǎn)洋收購(gòu)紅星地產(chǎn)，會(huì)在長(zhǎng)沙樓市激起什么浪花呢？這兩家百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)駐長(zhǎng)沙的時(shí)間并不太長(zhǎng)，過(guò)往的表現(xiàn)也趨于低調(diào)，遠(yuǎn)洋僅開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，紅星也僅手握三個(gè)項(xiàng)目。

2016年11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與富基集團(tuán)及長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)簽署三方戰(zhàn)略合作協(xié)議。2017年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在濱江新城布局高端城市綜合體項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋·外灘壹號(hào)，此后數(shù)年在長(zhǎng)沙并無(wú)拿地動(dòng)作。直至今年5月20日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與天心區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃西文廟坪城市更新項(xiàng)目、黑石片區(qū)城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目上探索合作機(jī)會(huì)。

紅星地產(chǎn)更顯得姍姍來(lái)遲。2019年，紅星拿下南城390畝地塊，打造紅星天鉑并配建長(zhǎng)沙首個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物公園。去年11月，長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)集團(tuán)力都置業(yè)公司與上海愛(ài)琴海集團(tuán)（紅星美凱龍）簽約，將在星沙打造13萬(wàn)方的商業(yè)綜合體愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)。今年2月，紅星地產(chǎn)摘得汽車南站附近商住地，擬建16萬(wàn)方商業(yè)旗艦作品長(zhǎng)沙紅星大衛(wèi)茂。

紅星地產(chǎn)手握的3個(gè)項(xiàng)目是否很快“改姓”遠(yuǎn)洋呢？據(jù)悉，從7月19日起，紅星天鉑項(xiàng)目出街海報(bào)logo已沒(méi)有紅星地產(chǎn)標(biāo)識(shí)。業(yè)內(nèi)人士透露，紅星地產(chǎn)長(zhǎng)沙項(xiàng)目操盤掌舵團(tuán)隊(duì)會(huì)否易主，目前尚不明朗。

三、并購(gòu)也是把“雙刃劍”

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)到87起，涉及的收并購(gòu)交易額約1367億元。收并購(gòu)市場(chǎng)的火熱，也折射橫盤時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷新一輪洗牌。

并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，確實(shí)提升企業(yè)規(guī)模、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的快捷通道。但在三道紅線影響下，多數(shù)房企戴上“緊箍咒”，激進(jìn)擴(kuò)張往往提升房企的債務(wù)壓力，也成為一把雙刃劍?！巴滔乱?、消化難”的例子層出不窮，因而對(duì)買方的綜合管理能力和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)判斷能力都是一種考驗(yàn)。

2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)展現(xiàn)出激進(jìn)的擴(kuò)張之勢(shì)，但不斷提升的拿地成本，壓降了盈利能力，去年毛利率低于20%。央企遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾以產(chǎn)品力見(jiàn)長(zhǎng)，但是近年來(lái)業(yè)主投訴產(chǎn)品質(zhì)價(jià)不符事件也屢有發(fā)生。長(zhǎng)沙的“一線江景豪宅”遠(yuǎn)洋·外灘壹號(hào)也曾因未交房墻漆就脫落、全面積銷售封閉陽(yáng)臺(tái)等被業(yè)主質(zhì)疑“質(zhì)價(jià)不符”。業(yè)內(nèi)人士表示，究竟這次并購(gòu)是“天作之合”還是“一步差棋”，時(shí)間將會(huì)給出答案。