2022年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，支持住房改善等消費。因城施策，支持剛性和改善性住房需求。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹接受媒體采訪時也表示，2023年將大力支持剛性和改善性住房需求。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。當(dāng)前和今后一個時期，促進改善性住房需求的釋放，將是需求端助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的重要舉措。何為改善性住房需求？通常購房家庭購買首套住房時，解決的是住房從無到有的剛性需求。首次置業(yè)的購房者往往年齡不大，資金有限，家庭人口少，無論是選擇住房方位還是居住面積，都重在滿足基本居住需求。隨著年齡增長、結(jié)婚生子，以及資金積累逐步增多，對住房的需求也不斷變化，有的家庭希望以舊換新、有的需要以小換大、有的需要把房子換到孩子學(xué)校附近等，這些換房需求通常為改善性需求。支持住房改善消費，進一步釋放改善性需求勢在必行。近一年多來，我國房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整周期，國家統(tǒng)計局剛剛公布的2022年12月商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有55個，比上月增加4個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有63個，比上月增加1個。價格環(huán)比下降的城市數(shù)量繼續(xù)增多，在一定程度上反映出當(dāng)前購房者觀望情緒仍較為濃厚。房地產(chǎn)市場企穩(wěn)對于宏觀經(jīng)濟的總體回升有重要意義，促進住房消費健康發(fā)展特別是支持住房改善消費，是恢復(fù)和擴大消費的重要內(nèi)容。較好釋放改善性需求，將有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)面臨的流動性困境，對于防風(fēng)險穩(wěn)市場都很關(guān)鍵。改善性需求正逐步提升。隨著我國城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)超過1.1套，整體告別住房短缺，居民對住房的需求也從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。有研究表明，從北京住房交易的成交結(jié)構(gòu)看，“賣舊買新”或“賣一買一”已經(jīng)占到總成交比重的55%左右。在很多城市，改善性購房的比重正逐年增多。貝殼研究院的研究表明，35歲至45歲購房群體是以改善性需求為主的核心人群。據(jù)該機構(gòu)數(shù)據(jù)，50個重點城市改善性購房占比由2020年的26%提高到2022年的30%。開發(fā)企業(yè)也發(fā)現(xiàn)，即便在2022年市場處于深度調(diào)整狀態(tài)，一些優(yōu)質(zhì)改善性房地產(chǎn)項目反而取得了十分亮眼的銷售業(yè)績，這折射出市場的結(jié)構(gòu)性變化和信心。基于此，想要進一步釋放住房消費，啟動改善性需求人群的消費能力可能是重中之重。合理釋放改善性需求，降低改善性需求的置換成本仍有空間。促進改善性需求入市，可以從降低改善性需求購房...