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出品 | 搜狐焦點(diǎn)長沙站

曾經(jīng)，90㎡以下的小戶型是長沙樓市最靚的仔。那個(gè)時(shí)候，“7090政策”讓長沙市場上涌現(xiàn)大量90㎡以下的戶型，親民的總價(jià)、十多萬的低門檻首付讓無數(shù)剛需青年選擇在星城安放夢想。

然而，在限購限售政策的不斷收緊、珍貴房票讓購房者趨向一步到位、二孩三孩政策放開、開發(fā)商成本考量等諸多因素的影響下，曾經(jīng)的小戶型如同中學(xué)時(shí)那個(gè)萬人迷的籃球隊(duì)長，已漸漸消失在觀眾朋友的視線里、記憶中。

據(jù)湖南中原研究院調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2021年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)90㎡以下成交占比僅4%，而110-144㎡面積段占比達(dá)到62%。

從近五年的數(shù)據(jù)不難看出，長沙90㎡以下的戶型呈現(xiàn)逐年遞減的趨勢，從最開始的15%下降到4%，2020年或受疫情影響，甚至僅有3%；與此同時(shí)，大戶型成交占比顯著增多，其中144㎡以上的改善群體占比由2017年的8%上升到18%，側(cè)面反映出產(chǎn)品總價(jià)不斷上移，客戶承壓能力增強(qiáng)，改善型產(chǎn)品需求不斷增加。

房票趨緊，一次性到位心理導(dǎo)致90平米以上面積需求大漲。

在長沙嚴(yán)厲調(diào)控政策背景下，買小戶型過渡的做法，非但不會(huì)為換第二套房節(jié)省投資，反而會(huì)成為阻力，一步到位的大戶型，才是置業(yè)的首選。

“本來想著還沒結(jié)婚買個(gè)小房子就可以了，但是考慮到限售限購的情況，咬咬牙借了點(diǎn)錢還是買了個(gè)大的，以后結(jié)婚就可以當(dāng)婚房， 不然結(jié)婚了發(fā)現(xiàn)不夠住又買不了了也很麻煩?！比ツ陝傎I了房的易先生說，“為長遠(yuǎn)考慮，還是一步到位比較少，也省去了換房子的煩惱?！?/p>

除此之外，二胎、三胎政策的放開也讓普通家庭的居住面積需求也逐漸變大。以往90㎡的小三房，已經(jīng)不能滿足二胎家庭的舒適居住需求，這也使得開發(fā)商更傾向于開發(fā)大面積的改善戶型。

從開發(fā)商的角度來看，小戶型的單位面積建安成本更高，而購買群體也對房源的單價(jià)更加敏感。面對高地價(jià)地塊，為了有更高的利潤，更大的溢價(jià)空間，開發(fā)商只能在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上多下功夫，大戶型給了他們更多施展的空間。隨著樓面地價(jià)攀升，若是再做90㎡以下的小戶型，顯然是不劃算的。

湖南省經(jīng)濟(jì)地理研究所副所長、湖南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高認(rèn)為，“小戶型隔墻更多、水電管道安裝戶戶到位的話，成本自然也就高一些。這也是開發(fā)商減少小戶型占比的原因。”

（精裝占比，數(shù)據(jù)來源于湖南中原研究院）

在長沙精裝滿天飛的時(shí)代，以性價(jià)比、低總價(jià)占領(lǐng)市場的小戶型處于一個(gè)很尷尬的處境。購買小戶型的客戶，本身就是預(yù)算不多的剛需群體，總價(jià)六七十萬的房子精裝后得賣到八九十萬，而這個(gè)總價(jià)都可以買到更大一點(diǎn)的房子了。同樣總價(jià)的90㎡精裝和110㎡毛坯，大多數(shù)人可能更傾向后者。

剛需房日益稀缺的今天，90㎡以下的項(xiàng)目還有哪些？據(jù)搜狐焦點(diǎn)長沙站不完全統(tǒng)計(jì)，目前長沙六區(qū)一縣90㎡以下戶型在售樓盤僅有9個(gè)。

從區(qū)域分布來看，小戶型主要集中在長沙縣、望城和開福北等區(qū)域，這些版塊在長沙樓市上處于價(jià)格洼地，6字頭的樓盤屢見不鮮，五十多萬的總價(jià)也讓不少購房者夢回2016年，對剛需十分友好。但是片區(qū)目前各項(xiàng)配套不完善，仍有待發(fā)展。

雨花區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)等區(qū)域已經(jīng)完全屬于改善板塊，小戶型基本已經(jīng)絕跡。區(qū)域房源在限購的情況下，不少項(xiàng)目的大戶型的去化反而好于小戶型，片區(qū)內(nèi)的開發(fā)商也更愿意做大戶型產(chǎn)品，一方面提高了居住的舒適度，另一方面也提高了項(xiàng)目的品質(zhì)感。

根據(jù)表格統(tǒng)計(jì)，長沙90㎡以下的戶型幾乎都集中在80-90㎡，特別是89㎡成為不少樓盤的“起步面積”，這也和長沙目前的契稅政策相關(guān)。

長沙買房契稅收取標(biāo)準(zhǔn)

①≤90㎡且為家庭首套住房：按計(jì)稅價(jià)格*稅率1%

>90㎡且為家庭首套住房：按計(jì)稅價(jià)格*稅率1.5%

②家庭二套及以上住房：按計(jì)稅價(jià)格*4%

麻雀雖小五臟俱全。戶型結(jié)構(gòu)方面，基本上所有樓盤都為三室兩廳的構(gòu)造，萬事達(dá)國際90㎡實(shí)際為2+1的戶型，帶有一個(gè)入戶花園，該項(xiàng)目位于1號(hào)線延長線的正地鐵口，8850元/㎡的均價(jià)也贏得不少剛需客戶的青睞。

90㎡逐步退出江湖，是順應(yīng)市場需求下的必然，但不可否認(rèn)的是，安居長沙上車的門檻也越來越高。