市場的瞬息萬變，影響著開發(fā)商的推售戰(zhàn)略和推售節(jié)拍。

在長沙，不少樓盤在“毛坯”和“平裝”之間來回切換，實時演出“變裝秀”。

當平裝樓盤銷售遇阻時，“卸妝”以毛坯出賣，突出性價比，以價換量解救銷量；毛坯項目在市場熱銷后，順勢推出平裝產(chǎn)品，開發(fā)商以此來追求利潤空間。如位于高鐵新城板塊的潤和銀河玥在以平裝入市遇冷后，改為毛坯銷售；德奧悅東方毛坯大火后，改平裝入市；以至于有像金輝優(yōu)步學府“毛改精”后，因遭遇滑鐵盧而再次改回毛坯的項目……

近日，位于南城省府紅星板塊的金地都會風華毛坯改平裝銷售，將推出9#平裝新品。據(jù)職業(yè)參謀透露，平裝均價將打破14000元/㎡，并提示按14200元/㎡的預算較為穩(wěn)妥。

自去年12月首開至今，項目已推售的1#-6#毛坯住宅整體成交價在約10300-12300元/㎡的價錢區(qū)間，成為紅星片區(qū)暢銷熱盤。

在調(diào)整供貨戰(zhàn)略后，每平米直漲2500元的平裝包，金地都會風華還能否在價量上同時領跑南城？

01 綜合配套：配齊學鐵商，板塊等風來

首先，看品牌。

金地商置是金地集團獨立運作的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)運營管理的獨一業(yè)務平臺，是上市公司。固然入長十余年，已開發(fā)有蘭亭灣畔、疊彩蘭亭、蘭亭樾、湘江峯匯等項目，但品牌存在感不強。

（圍擋處即為在建地鐵7號線；弧形建筑為配套商業(yè)天虹購物中心）

金地都會風華為地鐵7號線萬芙路站（在建）地鐵上蓋項目，但依據(jù)規(guī)劃，地鐵7號線估計于2025年底開通。項目緊鄰萬芙路、韶山南路、匯金路、繞城高速等城市主干道，以及汽車南站交通樞紐，出行便當。

在教育配套上，依據(jù)地塊出讓條件，項目將配建小學、幼兒園，并請求小學需引進楓樹山、砂子塘等品牌辦學。

紅星片區(qū)城市更新效果圖

從區(qū)位板塊上看，項目所處的紅星板塊城市相貌還需求時間沉淀。而隨同著華潤的低調(diào)退出，紅星板塊500億城市更新項目能否將是另一個故事還不得而知。

從寓居氣氛來說，項目周邊有建材家具城、機電大市場、汽車4S店等，與號稱是金地商置高端產(chǎn)品系“風華系”所追求的高端圈層還是有一定出入。但項目內(nèi)部園林規(guī)劃了約2800㎡主題兒童樂園，并將瀟湘八景融入園林設計，具有亮點。

02 平裝內(nèi)核：軟細節(jié)很多，整體亮點平平

項目9#推售3個戶型，分別為約109㎡、約129㎡、約142㎡，從目前長沙成交主力戶型面積段來看，推售產(chǎn)品整面子向剛需、剛改需求。戶型構造上看，整體較為方正，得房率最高有90%左右，但從通透性和空間規(guī)劃規(guī)劃來說，較為平常。

從價錢上來看，“毛改精”后，以109㎡剛需戶型、2500元/㎡平裝規(guī)范為例（僅為示例，實踐價錢以公示為準），首套房首付較之前直接增加約8萬元，關于剛需客戶來說將大幅度進步上車門檻。

而項目推出的平裝產(chǎn)品能否夠硬核，能否支撐起產(chǎn)品溢價？

首先，項目平裝裝備“地暖+新風+中央空調(diào)”三大件。

從約142㎡平裝托付清水榜樣間來看，除了三大件，其他托付規(guī)范細節(jié)很多，但亮點平平。

（客廳托付規(guī)范）

入戶大門門鎖品牌為凱迪仕四合一智能系列。

因142㎡戶型設計自身無入戶玄關，所以進門側(cè)手邊即為鞋柜、具有收納功用的全身鏡；客廳主燈托付時為一個白熾燈泡，托付后應該需更具實踐需求改換。

客廳客廳瓷磚品牌為冠珠；臥室地板品牌為北美楓情。

廚房櫥柜和其他平裝項目有很大不同的是，櫥柜類材質(zhì)均為鋼構造烤漆。據(jù)置業(yè)參謀引見，此類資料可防止后期油煙熏染惹起變色，更為經(jīng)久耐用。

依據(jù)目前的托付規(guī)范，主臥內(nèi)也沒有規(guī)劃衣柜等儲物空間。后期需求依據(jù)實踐需求增加儲物功用。

前面提到，項目平裝規(guī)范細節(jié)很多。舉一個例子，主臥衛(wèi)生間房門側(cè)邊貼有一個紅色貼條。據(jù)置業(yè)參謀引見，該貼條為防火阻隔條，且主臥衛(wèi)生間房門為防火門，與其他房門材質(zhì)不同。以杭州保姆縱火案相關事情為背景，來證明其重要性。

其實關于項目來說，目前2公里范圍內(nèi)缺乏在售新項目，競品壓力較小。但14000+/㎡的平裝價錢比照5公里范圍內(nèi)的旭輝雨金廣場毛坯約11000元/㎡的均價、中建璟和城平裝約10200元/㎡的價錢，并不具備優(yōu)勢。

但關于平裝推售，能否存在價錢抗性的疑慮，置業(yè)參謀自信心滿滿：表示項目積聚不少此前未選到房源的客戶，在等候開盤。并稱非剛需客戶很可能搶不到將于5月中上旬推出的9#房源。

至于是饑餓營銷，還是實力所然？金地都會風華的平裝之路能走多遠？留給市場檢驗。