出品丨搜狐焦點(diǎn)長(zhǎng)沙站

隨著“金九銀十”即將到來，樓市的新一輪搶灘戰(zhàn)已經(jīng)打響。在鏖戰(zhàn)激烈的長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)，綠地V島、金茂建發(fā)泊悅、長(zhǎng)房云時(shí)代等項(xiàng)目已經(jīng)祭出“高性價(jià)比牌”，有意入手公寓的購(gòu)房者也迎來“抄底”與“撿漏”的時(shí)機(jī)。

現(xiàn)狀：高庫(kù)存“圍城”，公寓高光時(shí)刻黯淡

長(zhǎng)沙商業(yè)公寓市場(chǎng)曾經(jīng)也有過漂亮的成績(jī)單，2016年以來限購(gòu)政策加碼，突然放大了商業(yè)公寓不限購(gòu)不限貸的優(yōu)勢(shì)，一時(shí)間供不應(yīng)求。2016年到2019年，長(zhǎng)沙的公寓市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)量?jī)r(jià)齊升的時(shí)期。

數(shù)據(jù)顯示，2017年長(zhǎng)沙公寓年成交量達(dá)97萬(wàn)平方米，供銷比達(dá)到0.88，首次出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格每平方米破萬(wàn)元。2018年，長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式供應(yīng)，供應(yīng)量增至160萬(wàn)平方米，成交量也達(dá)到近年以來的極值120多萬(wàn)平方米。

然而，商業(yè)公寓持續(xù)加速放量，高庫(kù)存壓力逐漸成為懸在頭頂?shù)摹斑_(dá)摩克利斯之劍”，公寓的高光時(shí)刻也伴隨高企的庫(kù)存量一同黯淡。湖南中原數(shù)據(jù)顯示，截止7月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫(kù)存去化周期攀升至39個(gè)月，環(huán)比量漲價(jià)跌。

在走俏的周期內(nèi)，公寓的價(jià)格比同區(qū)域內(nèi)的住宅要高出一截。湖南世聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2020年長(zhǎng)沙公寓與普通住宅間的價(jià)差縮小至1474元/㎡。而這個(gè)價(jià)差數(shù)據(jù)，在2018年還是4901元/㎡，在2019年為3806元/㎡。隨著今年以來，不斷有項(xiàng)目采取以價(jià)換量的方式，不少公寓已經(jīng)與住宅間的價(jià)格甚至出現(xiàn)“倒掛”，不失為“撿漏”的好契機(jī)。

突圍：搶灘“金九銀十”，紅盤以價(jià)換量

8月中旬以來，長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)逐漸掀起一波“以價(jià)換量”的性價(jià)比之戰(zhàn)，不少片區(qū)的“紅盤”與“種子選手”也加入戰(zhàn)局，“內(nèi)卷”之勢(shì)愈演愈烈。

占據(jù)“中國(guó)V谷”核心地段的綠地V島，住宅產(chǎn)品是片區(qū)的“銷量常勝軍”。8月中旬，該項(xiàng)目B09棟與B10棟的loft公寓產(chǎn)品釋放利好，從過往14000元/㎡的均價(jià)亮出了8900元/㎡起的優(yōu)惠，短短幾天成交100余套。搜狐焦點(diǎn)探訪得知，8900元/㎡的特價(jià)房源主要集中在4樓，其他更高樓層的房源價(jià)格仍在1萬(wàn)元/㎡以上，但讓利幅度已經(jīng)頗具誠(chéng)意。

位于濱江新城片區(qū)的金茂建發(fā)泊悅loft公寓產(chǎn)品，同樣亮出了“單價(jià)8800元/㎡起”的折扣力度。該項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品建面約43-67㎡，4.5m層高，改造空間較為靈活。于此同時(shí)，項(xiàng)目還推出最低首付5萬(wàn)起的活動(dòng)，進(jìn)一步降低了公寓的上車門檻。

在市府西片區(qū)的長(zhǎng)房云時(shí)代，時(shí)代小鎮(zhèn)loft產(chǎn)品推出了“7900元/㎡起買復(fù)式公寓”的讓利。據(jù)了解，項(xiàng)目目前均價(jià)8000元/㎡，相比之前11000元/㎡左右的價(jià)格已經(jīng)是真金白銀的讓利。

破局：多管齊下“解題”，差異化創(chuàng)新成關(guān)鍵

“公寓本身具備很強(qiáng)的投資屬性，根據(jù)供求狀況有價(jià)格波動(dòng)是很正常的。我一般會(huì)算一筆賬，當(dāng)公寓的投資回報(bào)率能達(dá)到6%，那么就值得入手。”熱衷于公寓投資的李維（化名）透露，“當(dāng)本身優(yōu)勢(shì)條件足夠明顯的項(xiàng)目，在特定時(shí)機(jī)釋放優(yōu)惠來走量，對(duì)投資公寓的人來說無(wú)疑是好機(jī)會(huì)。”

面對(duì)公寓高企的庫(kù)存量，房企們不斷嘗試解題新思路。項(xiàng)目具備高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)后，購(gòu)房者更容易釋放“心動(dòng)的訊號(hào)”，這也是許多房企熱衷打“高性價(jià)比牌”的原因。此外，一些項(xiàng)目甚至也通過少量公寓贈(zèng)送配套入學(xué)資源等方式，為公寓產(chǎn)品增加競(jìng)爭(zhēng)砝碼。

“只有公寓產(chǎn)品本身具備地段、品牌、產(chǎn)品力、配套資源等優(yōu)勢(shì)，‘性價(jià)比牌’才能發(fā)揮成效?！币晃粯I(yè)內(nèi)資深人士表示，打鐵還需自身硬，以價(jià)換量并不是“萬(wàn)能鑰匙”，差異化創(chuàng)新未來會(huì)成為公寓突圍的重要因素。